En una extinción de condominio lo habitual es pagar solo actos jurídicos documentados (AJD): lo paga quien se queda el bien, sobre la parte que adquiere. ITP, donaciones o plusvalía municipal aparecen si el exceso era evitable, no se compensa o el bien no queda para uno. En el IRPF no declaras nada si recibes lo de tu cuota; quien cobra una compensación declara su ganancia o pérdida.
¿Te quedas el piso que compartes con tu hermano o con tu ex, o cobras tu parte? En una extinción de condominio lo normal es pagar un solo impuesto, el de actos jurídicos documentados, y lo paga quien se queda el bien. En el IRPF tributa quien cobra, si el inmueble ha subido de valor.
Aquí tienes la tabla de impuestos, un ejemplo con cifras y qué declarar.
Hay condominio cuando varias personas tienen un mismo bien en proindiviso: cada una, un porcentaje del todo. Extinguirlo es que uno se quede el bien y compense a los demás, normalmente en dinero. Es típico en herencias y divorcios.
Nadie está obligado a seguir en copropiedad: cualquiera puede pedir la división, salvo pacto de no dividir de hasta diez años. Si el bien pierde mucho valor al dividirse, como un piso, puede adjudicarse a uno que paga a los demás su parte, de mutuo acuerdo o por vía judicial. Vender entre todos a un tercero también acaba con la copropiedad, pero es una venta.
El habitual es el AJD; los demás, solo en supuestos concretos:
| Impuesto | Cuándo | Quién paga | Sobre qué | Plazo |
|---|---|---|---|---|
| AJD | Extinción típica | Quien se queda el bien | La parte que adquiere | 30 días hábiles o el que fije tu comunidad (en algunas, un mes) |
| ITP | Exceso evitable o bien que no queda para uno | Quien recibe el exceso o las cuotas | El exceso o las cuotas que adquiere | 30 días hábiles o el que fije tu comunidad (en algunas, un mes) |
| Sucesiones y Donaciones | Exceso sin compensar | Quien recibe el exceso | El exceso | 30 días hábiles o el que fije tu comunidad (en algunas, un mes) |
| IRPF | Recibes menos bienes que tu cuota | Quien recibe menos | Su ganancia o pérdida (si no cobra nada, la pérdida no cuenta) | Renta del año de la firma |
| Plusvalía municipal | Los mismos casos que el ITP o la donación | Quien cobra; sin compensación, quien recibe el exceso | La subida del suelo urbano | 30 días hábiles |
Todo esto es de territorio común: el País Vasco y Navarra tienen normativa foral propia.
El impuesto de actos jurídicos documentados lo paga quien se queda el bien, sobre la parte que adquiere y no sobre el inmueble entero (criterio del Tribunal Supremo), con un valor no inferior al de referencia del Catastro. El tipo lo fija la comunidad del Registro de la Propiedad del inmueble y cuenta el vigente el día de la firma (sin tipo propio, sería el 0,50 % estatal). El plazo para presentarlo es de 30 días hábiles desde la firma si tu comunidad no fija otro; en algunas es de un mes, así que confírmalo antes de firmar.
Hay exceso de adjudicación cuando uno recibe más de lo que le toca por su cuota. Por regla general paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, pero no en la extinción típica: bien indivisible o que pierde mucho valor al dividirse (lo normal en un piso, aunque se valora caso a caso), adjudicado a uno solo que compensa en dinero.
Sí hay ITP si se podía repartir sin desigualdad: lo paga quien recibe el exceso, sobre su valor. Con varios inmuebles, la indivisibilidad se mira en el conjunto: si caben lotes equivalentes, hay que hacerlos.
Si sale uno de tres hermanos y los otros siguen en proindiviso, o el piso se adjudica a dos, es una transmisión de cuotas: quien las adquiere paga ITP, no AJD, y quien sale declara su ganancia o pérdida y paga plusvalía municipal si el suelo urbano ha subido. Solo hay AJD si el bien queda entero para uno.
Si uno recibe más de lo que le toca sin pagar la diferencia, el exceso es una donación: paga Sucesiones y Donaciones quien lo recibe, sobre su valor, en la comunidad del inmueble. Quien recibe de menos tiene ganancia en el IRPF si el inmueble ha subido; si ha bajado, esa pérdida no cuenta en el IRPF.
La plusvalía municipal no se paga si cada uno recibe lo de su cuota, ni si el bien indivisible se adjudica a uno que compensa en dinero. Sí, si el exceso era evitable o no se compensa: la paga quien transmite o, sin compensación, quien recibe el exceso, salvo que se demuestre que el terreno no ha subido. Si no se paga, en la venta futura los años cuentan desde la anterior transmisión sujeta al impuesto (en una herencia, el fallecimiento). Confírmalo con tu ayuntamiento.
Si cada comunero recibe lo de su cuota, no hay alteración patrimonial: nada que declarar. No es una renta exenta: no hay ganancia, y los bienes conservan su valor y fecha de adquisición originales.
Tienes una ganancia o pérdida patrimonial: lo cobrado (nunca menos que el valor de mercado, y restando los gastos y tributos que pagues) menos lo que te costó tu parte, con sus mejoras y los gastos y tributos de su compra, sin intereses y restando las amortizaciones si lo has tenido alquilado (cuenta siempre la amortización mínima, aunque no te la dedujeras). Si el inmueble no ha subido, no hay ganancia. Si el piso es tu vivienda habitual o lo ha sido en los dos años anteriores, la ganancia queda exenta si tienes más de 65 años o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia. Si no, puedes dejarla exenta reinvirtiendo lo cobrado en otra vivienda habitual comprada en los dos años anteriores o siguientes: queda exenta la parte proporcional a lo reinvertido (si compraste tu parte con préstamo, cuenta como cobrado el valor de transmisión menos el capital pendiente en ese momento; si reinviertes en otro año, hazlo constar en tu renta).
Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026 pendiente de convalidación, para estas dos exenciones el piso sigue contando como tu vivienda habitual si saliste de él por una separación o un divorcio y tu ex sigue viviendo allí y, si tienes más de 65 años o estás en dependencia, hasta el día en que te mudaste por ese motivo a una residencia o a casa de un familiar hasta el tercer grado. Y si tienes más de 65 años, también puedes dejar fuera la ganancia de cualquier inmueble destinando lo cobrado, en seis meses, a una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 € (si destinas menos, queda fuera la parte proporcional).
La ganancia va a la base del ahorro, con la escala vigente desde 2025: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima, por tramos.
No declaras ganancia por la extinción, pero apunta dos fechas y dos valores: tu parte original conserva los suyos, y la comprada cuenta como adquirida el día de la extinción, por lo que pagaste más sus gastos y tributos (notaría, registro, gestoría y AJD). Si el piso no es tu vivienda habitual ni lo alquilas, cada año declaras la imputación de rentas inmobiliarias que la ley prevé para los inmuebles que no son vivienda habitual. Si al vender es tu vivienda habitual o lo ha sido en los dos años anteriores (tu residencia durante al menos tres años seguidos, salvo causas como una separación o un traslado laboral) y eres mayor de 65 años o estás en dependencia severa o gran dependencia, la ganancia estará exenta; en una segunda vivienda, esta exención no se aplica.
Se declara como ganancia o pérdida patrimonial, en la base del ahorro, en la renta del año de la firma: si firmas en 2026, en la que presentas en 2027. Necesitarás fechas, valores de adquisición y de transmisión y gastos.
Ojo: aunque tu sueldo no te obligue a declarar, la ley solo libra a quien tiene rentas exclusivamente de las fuentes que enumera, con sus límites, o rendimientos y ganancias que juntos no pasan de 1.000 € con pérdidas de menos de 500 €.
Ana y Bruno heredaron en 2015 un piso en Madrid al 50 %, valorado en Sucesiones en 150.000 € cada mitad, más 1.000 € de gastos y tributos por cabeza. No lo han alquilado nunca. En 2026 vale 400.000 € y el valor de referencia de cada mitad es inferior a 200.000 €. Ana se queda el piso, que no será su vivienda habitual, y paga a Bruno 200.000 €. Bruno no paga gastos de la escritura, su sueldo cubre su mínimo personal (lo que no tributa) y no tiene otras rentas del ahorro.
Si Ana le compra la mitad, es una compraventa: ITP al 6 % vigente en Madrid, 200.000 € × 6 % = 12.000 €, y Bruno paga además plusvalía municipal.
| Extinción | Compraventa de la mitad | |
|---|---|---|
| Ana | 1.500 € de AJD | 12.000 € de ITP |
| Bruno, IRPF | 10.170 € | Algo menos de 10.170 € (la plusvalía que pague se resta de lo cobrado) |
| Bruno, plusvalía municipal | No hay | Según su ayuntamiento |
En otra comunidad, con menos valor o si Ana va a vivir en el piso, las cuentas pueden cambiar.
Cuando venda, Ana pagará los impuestos al vender una vivienda con dos fechas de adquisición: el fallecimiento y la extinción.
Sin acuerdo, cabe la división judicial: si nadie se queda el bien, se vende y se reparte el precio (en una herencia basta con que un heredero pida la subasta). Ahí el plazo para autoliquidar el impuesto que corresponda corre desde la firmeza de la resolución.
Tres casos con matices propios.
Si el piso era ganancial y se adjudica a uno al disolver los gananciales, está exento de ITP y AJD, aunque compense en dinero o asumiendo la parte del préstamo del otro. En separación de bienes es una extinción normal: AJD para quien se queda el piso. La exención habla de cónyuges; si sois pareja de hecho, consulta tu caso. Si la adjudicación cumple una sentencia de nulidad, separación o divorcio, no hay plusvalía municipal, sea cual sea el régimen; tampoco al disolver los gananciales. Más en nuestra guía de la declaración de la renta si estás divorciado.
Repartir la herencia tributa por Sucesiones, y el exceso compensado en ese reparto paga ITP si era evitable o si, con el valor que compruebe Hacienda, lo adjudicado a un heredero excede del 50 % del valor que le corresponde por su título (salvo que se declararan valores iguales o superiores a los del impuesto sobre el patrimonio). Si después seguís en proindiviso, la extinción es como cualquier otra. En el IRPF, lo heredado se adquiere al fallecer el causante (aceptada la herencia) y por su valor en Sucesiones, sin pasar del de mercado: mira cómo tributa una herencia en el IRPF.
Asumir la parte de hipoteca del otro cuenta como compensación en dinero: sigue habiendo AJD, no ITP, sobre la parte que se adquiere. Si además el banco libera de la hipoteca a quien sale, esa escritura paga su propio AJD sobre la parte de la deuda de la que se libera (su parte del capital pendiente más los intereses y demás conceptos que garantiza la hipoteca), y lo paga quien pide esa escritura. Para quien sale, el valor de transmisión en el IRPF no puede ser inferior al de mercado.
En resumen: lo normal es solo AJD sobre la parte que adquieres; los demás impuestos llegan si el exceso era evitable, no se compensa o el bien no queda para uno; y quien cobra declara su ganancia o pérdida.
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