Cómo funciona el ITP en Andalucía

¿Se ha suprimido el ITP en Andalucía?

Lamentándolo mucho, no se ha suprimido. Lo que se suele confundir con él es el Impuesto sobre el Patrimonio, que tampoco se ha suprimido: Andalucía aprobó en 2022 una bonificación del 100 % de su cuota (artículo 25 bis de la Ley 5/2021), pero mientras exista el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas esa bonificación no se aplica y se sustituye por otra ligada a ese impuesto estatal (disposición transitoria quinta).

El primero grava el patrimonio de las personas; el segundo, la compraventa de viviendas y vehículos de segunda mano, entre otras operaciones. Sobre este último es en el que enfocamos nuestro artículo.

¿Por qué ya no se paga el 8 %, el 9 % ni el 10 %?

Porque esa escala está derogada. Hasta 2021, Andalucía tenía tres tipos que subían con el valor del inmueble: 8 %, 9 % y 10 %. La Ley 5/2021 los sustituyó por el tipo único del 7 % y, de paso, derogó expresamente el Decreto Legislativo 1/2018, que era el texto refundido anterior. Esa derogación tiene efectos desde el 1 de enero de 2022, salvo para sus artículos 34, 35, 39 y 40, que cayeron antes: al día siguiente de publicarse la ley nueva en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

El propio artículo 41 entró en vigor antes que el resto de la ley. La disposición final segunda adelantó la entrada en vigor de los artículos 41, 43, 49 y 50 al día siguiente de la publicación en el BOJA, que fue el 26 de octubre de 2021. Es decir: el artículo 41 se aplica a las compras firmadas desde el 27 de octubre de 2021, y desde entonces no se ha tocado.

Y un matiz que casi nadie cuenta y que importa si tu escritura es de 2021: el 7 % es anterior a la Ley 5/2021. El artículo 1 del Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, ya había sustituido la tarifa del 8 %, 9 % y 10 % del artículo 34 del Decreto Legislativo 1/2018 por un tipo único del 7 %, con vigencia exclusiva para los hechos imponibles devengados desde su entrada en vigor, el 28 de abril de 2021, y hasta el 31 de diciembre de ese año. Esa ventana se cerró antes de tiempo: la disposición derogatoria única.2 de la Ley 5/2021 derogó el Decreto-ley 7/2021 con efectos del 27 de octubre de 2021, el mismo día en que entraba en vigor el artículo 41, así que los dos regímenes no llegan a solaparse. Lo que hizo la Ley 5/2021 fue convertir ese 7 % en permanente. Así que la escala del 8 % al 10 % dejó de aplicarse el 28 de abril de 2021, no en octubre.

Y un detalle que importa de verdad si tu escritura cae en esa ventana: el 7 % general llegó el 28 de abril de 2021, pero los tipos reducidos del artículo 43 no llegaron hasta el 27 de octubre. Entre una fecha y otra seguía vivo el artículo 35 del Decreto Legislativo 1/2018, que solo daba el 3,5 % a menores de 35 años hasta 130.000 € de valor real y a personas con discapacidad y a miembros de familia numerosa hasta 180.000 €, sin letra para violencia doméstica, terrorismo ni despoblación. Si compraste tu vivienda habitual entre el 28 de abril y el 26 de octubre de 2021, la tabla de siete letras de este artículo no es la tuya.

Manda el día de la firma, no el día en que lo consultas. En el ITP, igual que en el impuesto sobre donaciones, el impuesto se devenga con el acto o contrato, así que si tu escritura es de 2020 vives en otro impuesto: el de la escala del 8 % al 10 %. Si firmaste entre el 28 de abril y el 26 de octubre de 2021, el tuyo era el 7 % del Decreto-ley 7/2021, con los tipos reducidos del artículo 35 del Decreto Legislativo 1/2018. Si firmaste entre el 27 de octubre y el 31 de diciembre de 2021, el Decreto-ley 7/2021 ya estaba derogado y el tuyo era el 7 % del artículo 41. Y si compras ahora, el tuyo es también el 7 % del artículo 41, que es el vigente para los devengos de 2026.

¿Cuánto se paga de ITP en Andalucía?

Al grano: en Andalucía, comprar una vivienda de segunda mano cuesta un 7 % de impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Es un tipo único y se aplica a todo el valor del inmueble, así que en un piso de 200.000 € son 14.000 € y en uno de 90.000 € son 6.300 €, sin tramos ni escalones intermedios.

La norma que manda aquí es la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y el tipo está en su artículo 41. Ese artículo es un párrafo único: no hay ninguna escala escondida. Sobre ese 7 % general se montan luego los tipos reducidos, que es donde vive el ahorro. Esta es la foto de lo que se paga en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas cuando lo que compras es un inmueble:

Esto es lo que pide cada uno de esos tipos:

• Tipo general del 7 %. Esto se aplica en la compraventa de viviendas de segunda mano, según los tipos publicados por la Junta de Andalucía.

• Tipo reducido del 6 %. En los casos en los que la transmisión sea de una vivienda habitual y no esté valorada por más de 150.000 €.

• Tipo reducido del 3,5 %. Siempre que la vivienda vaya a ser tu vivienda habitual y su valor no supere los 150.000 €, en cuatro casos: tienes menos de 35 años; eres víctima de violencia doméstica con orden de protección en vigor inscrita en el Registro Central para la Protección de las Víctimas de la Violencia Doméstica o con sentencia firme por ese motivo en los últimos diez años; eres víctima del terrorismo reconocida conforme a la Ley andaluza 10/2010; la vivienda está en un municipio con problemas de despoblación (menos de 3.000 habitantes; la Junta publica cada año la lista, la de 2026 en la Resolución de 15 de diciembre de 2025).

• También del 3,5 %, con un valor de hasta 250.000 €, si tú o alguien de tu núcleo familiar tiene una discapacidad de al menos el 33 % (la vivienda debe ser la habitual del comprador y, en su caso, de ese familiar) o si eres miembro de una familia numerosa, tienes el título en la fecha de la compra y va a ser la vivienda habitual de la familia. Solo cuentan como núcleo familiar tu cónyuge o tu pareja de hecho inscrita y los ascendientes o descendientes que te dan derecho al mínimo por ascendientes o descendientes del IRPF: un hermano o una pareja sin inscribir no cuentan. La ampliación al familiar rige para compras desde el 1 de enero de 2026; antes, la discapacidad tenía que ser del propio comprador.

• Tipo reducido del 2 %. No es para particulares: lo aplica un profesional inmobiliario (promotor, constructor o empresa de compraventa o alquiler de inmuebles) que compra una vivienda de hasta 500.000 € para revenderla, entre otros requisitos que la reventa se haga en escritura pública en los dos años siguientes.

Fíjate en una cosa que se pasa por alto: los tipos reducidos no son acumulables entre sí. Si eres menor de 35 años y además familia numerosa, no sumas descuentos: cumples una de las condiciones del artículo 43.1 y aplicas su tipo. Lo que sí cambia entre unas y otras es el tope de valor, y por eso a veces interesa entrar por la letra c o por la d, con 250.000 €, en lugar de por la b, con 150.000 €.

Si las borrascas que pasaron por Andalucía entre el 23 de enero y el 16 de febrero de 2026 dejaron tu vivienda habitual sin arreglo posible (se derrumbó total o parcialmente, fue declarada en ruina o hay que demolerla) y está en uno de los municipios incluidos por acuerdo del Consejo de Gobierno, la vivienda habitual que compres para sustituirla tributa al 0 % en TPO y en AJD si su valor no pasa de 250.000 €. También tributa al 0 % en TPO el vehículo que compres para sustituir a otro que se dio de baja definitiva en Tráfico por esos daños. Estas rebajas solo sirven para devengos hasta el 31 de diciembre de 2026 y tienen requisitos formales que no perdonan: en la escritura de la vivienda tiene que quedar identificada la vivienda dañada y constar que has pedido al órgano municipal competente que declare la ruina, acuerde la demolición o determine que no se puede reparar; el 0 % es provisional hasta que llegue esa resolución y, si el procedimiento termina de otra forma, tienes que regularizar por el artículo 66 de la Ley 5/2021. En el vehículo, el comprador tiene que ser el titular del vehículo dañado y presentar una declaración responsable junto con la autoliquidación (Decreto-ley 1/2026, de 25 de febrero).

¿Y el 2 % de los profesionales inmobiliarios?

Es un tipo pensado para quien compra vivienda como parte de su negocio, no para particulares, y desde el 1 de enero de 2026 tiene redacción nueva. El artículo 44 permite tributar al 2 % la adquisición de una vivienda junto a sus anejos por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que se apliquen las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, siempre que el valor no supere los 500.000 € y que la reventa se formalice en escritura pública de compraventa dentro de los dos años siguientes, con entrega de la posesión y en una transmisión sujeta y no exenta de transmisiones patrimoniales onerosas. Esos dos límites son justo la novedad: hasta el 31 de diciembre de 2025 el artículo 44 no tenía tope de valor y daba cinco años para revender, así que quien compró antes de 2026 se rige por aquella redacción.

El requisito de fondo es que la actividad principal del comprador sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles por cuenta propia. La ley da por cumplido ese requisito cuando el comprador está inscrito en situación de alta en el epígrafe 833.2 o en el 861.1 del impuesto sobre actividades económicas a la fecha de la transmisión. Y hay un requisito formal que no perdona: hacer constar expresamente en el documento público la intención de incorporar la vivienda al activo circulante con la finalidad de venderla. Si esa manifestación no está escrita, el 2 % se cae.

¿Cuánto se paga de ITP por un coche usado y otras operaciones?

El ITP no va solo de inmuebles. Se paga también al comprar un coche de segunda mano a un particular, una moto, una embarcación o una obra de arte. Y aquí Andalucía no ha aprobado un tipo general propio para bienes muebles, así que se aplica el estatal por defecto:

En un coche usado, el porcentaje no se aplica sin más sobre lo que pagas: la Agencia Tributaria de Andalucía calcula la base con el valor que fijan las tablas que publica cada año el Ministerio de Hacienda por marca, modelo y antigüedad y, si el precio pactado es mayor, se toma el precio (artículo 10 del texto refundido).

Ese 0,3 % de los arrendamientos es un tipo único andaluz que sustituye a la escala estatal, pero no lo pagan todos: los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente están exentos (artículo 45.I.B.26 del texto refundido), aunque la Agencia Tributaria de Andalucía pide presentar igualmente el modelo 600 como exento. Y viene con un detalle práctico que se agradece: si el contrato ya se presentó en la Administración al depositar la fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no hace falta que aportes copia junto con la autoliquidación.

Y hay una excepción en los bienes muebles que casi nadie cuenta y que puede ahorrarte mucho. El artículo 46, en su último párrafo, dice que a los bienes que pueden acogerse al tipo reducido del 1 % no se les aplica el 8 % del artículo 47. Traducido: un vehículo de cero emisiones con más de 15 caballos fiscales, que hoy son unos cuantos eléctricos, tributa al 1 % y no al 8 %. La diferencia en un coche de 30.000 € son 2.100 €.

En algunas comunidades, hay ciertos casos en los que hay bonificaciones y exenciones para el pago del ITP. Está exenta la compra de un vehículo usado por un empresario que se dedica habitualmente a la compraventa de vehículos, siempre que lo compre para revenderlo. La exención es provisional: solo se vuelve definitiva si justifica la venta dentro del año siguiente a la compra (según la Agencia Tributaria de Andalucía, basta con el cambio de titularidad en Tráfico en ese año). Aun así, hay que presentar el modelo 621 marcado como exento.

Si en un mismo contrato compras muebles e inmuebles sin separar cuánto vale cada cosa, se aplica a todo el tipo de los inmuebles. Lo dice el artículo 11.2 del texto refundido estatal, y en Andalucía eso significa el 7 %. Desglosa siempre en la escritura lo que corresponde al mobiliario.

¿Quién tiene derecho al 6 % o al 3,5 %?

Aquí está el dinero. El artículo 43.1 de la Ley 5/2021 abre siete puertas al tipo reducido, de la letra a a la g, y todas comparten dos ideas: el inmueble tiene que destinarse a vivienda habitual y su valor no puede superar un tope. Cambia el porcentaje y cambia el tope, pero el esqueleto es el mismo.

¿Qué ITP se paga en Andalucía siendo menor de 35 años?

Un 3,5 %, frente al 7 % general. Lo recoge el artículo 43.1.b de la Ley 5/2021 y exige tres cosas a la vez: que quien compra sea menor de 35 años, que el inmueble se destine a su vivienda habitual y que el valor no supere los 150.000 €.

Un aviso sobre la letra b, porque es la que más se malinterpreta. La ley dice «menor de 35 años», no «hasta 35 años». El día que cumples 35 te quedas fuera. Si firmas la escritura el día de tu 35 cumpleaños, ya no eres menor de 35 y el tipo se te va al 6 % o al 7 %. Un mes de diferencia en la fecha de firma puede costarte miles de euros.

Y una buena noticia sobre esa misma letra: no hay límite de renta ni de patrimonio, ni te piden años de empadronamiento en Andalucía. Ese requisito existe en otras comunidades, pero el artículo 43 no lo recoge. Lo único que se te exige, además de la edad y del tope de valor, es que la casa sea tu vivienda habitual en el sentido del artículo 2, que es lo siguiente que te explicamos.

¿Qué cuenta como vivienda habitual aquí?

No vale con decirlo en la escritura. El artículo 2 de la Ley 5/2021 toma prestado el concepto del IRPF, concretamente el que estaba vigente a 31 de diciembre de 2012, y le pone dos condiciones que tienes que cumplir después de comprar:

• Residir en ella de forma continuada durante al menos tres años. No es que tengas que quedarte para siempre: es que si te vas antes de esos tres años, pierdes el beneficio.
• Ocuparla de manera efectiva y permanente en el plazo de doce meses desde la compra o desde que terminen las obras.

La ley admite excepciones, y conviene no mezclarlas. Al plazo de tres años: el fallecimiento del contribuyente y otras circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio, y el propio artículo pone ejemplos, como el matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral, la obtención del primer empleo o el cambio de empleo. Al plazo de doce meses para ocuparla: además de esos mismos casos, el de quien disfruta de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y no usa la que ha comprado, en cuyo caso los doce meses empiezan a contar desde el cese. No es una lista de excusas cómodas, pero existe y conviene tenerla presente si tu vida da un giro a los dos años de comprar.

Discapacidad, violencia doméstica y terrorismo: cada etiqueta tiene su definición legal

Las letras c, e y f no se aplican por sentirse identificado con la etiqueta: la ley define cada una y la Agencia Tributaria de Andalucía te va a pedir el papel. Conviene saberlo antes de firmar, porque aplicar un tipo reducido sin cumplir la definición acaba en autoliquidación complementaria con intereses.

• Discapacidad, artículo 3. Cuenta quien tenga reconocido un grado igual o superior al 33 %, conforme al baremo del artículo 367 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social. La ley da además por acreditado ese 33 % en los pensionistas de la Seguridad Social con incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez, y en los pensionistas de clases pasivas con pensión de jubilación o retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad. Por debajo del 33 % no hay tipo reducido, ni en el ITP ni en el AJD.
• Violencia doméstica, artículo 6. No basta con haber sufrido la situación. La ley exige ser una de las personas del artículo 173.2 del Código Penal y contar con orden de protección en vigor e inscrita en el Registro Central para la Protección de las Víctimas de la Violencia Doméstica, o con sentencia judicial firme por ese motivo en los últimos diez años. Es un requisito con fecha de caducidad, así que mira la tuya antes de contar con el 3,5 %.
• Terrorismo, artículo 7. La condición de víctima del terrorismo y de persona afectada es la del artículo 3.a de la Ley 10/2010 de Andalucía, y se acredita conforme a su artículo 4.a.

¿Y si compramos en pareja y solo uno cumple?

Esta es, con diferencia, la regla que más alegrías da. La norma general del artículo 43.2 es el prorrateo: si compráis varias personas, el tipo reducido se aplica solo a la parte de la base que corresponda al porcentaje de quien cumple el requisito. Si compras un piso al 50 % con tu hermano y solo tú tienes 32 años, tu mitad va al 3,5 %. La suya no va automáticamente al 7 %: hay que mirar si él cumple por su cuenta alguna otra letra del artículo 43.1. Si la casa también va a ser su vivienda habitual y la base no supera los 150.000 €, su mitad tributa al 6 % por la letra a. Si no la destina a vivienda habitual, entonces sí paga el 7 %.

Pero hay una excepción expresa, y es enorme: en las compras de vivienda habitual por matrimonios o parejas de hecho inscritas, basta con que el requisito lo cumpla uno solo, y el prorrateo no se aplica. La ley lo dice con todas las letras: «no aplicándose lo establecido en el párrafo anterior». Es decir, el tipo reducido se lleva toda la base imponible, no la mitad.

La pareja tiene que estar inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en un registro análogo de otra Administración. Convivir no basta, ni siquiera si lleváis diez años y una hipoteca en común. Si estáis a punto de comprar y no os habéis inscrito, inscribirse antes de firmar puede ser la gestión mejor pagada de vuestra vida.

¿El garaje y el trastero cuentan para el tope?

El tope de 150.000 o 250.000 € se mide con la vivienda entera, aunque compres solo una parte, y con su valor fiscal: el valor de referencia, o el precio o el valor declarado si son mayores. Si compras a la vez una o dos plazas de garaje u otros anejos, sus valores se suman al de la vivienda, y si la suma pasa del tope no hay tipo reducido (artículo 43.2 y 43.3 de la Ley 5/2021).

O sea: no es que el piso valga 148.000 € y el garaje vaya aparte. Es que piso más garaje tienen que caber juntos en los 150.000 €. Y el máximo son dos plazas: el artículo 2.3.b asimila a vivienda habitual «las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con ésta, con el máximo de dos». La tercera plaza ya no entra en el beneficio.

Familia numerosa: el título tiene que estar vivo el día de la firma

La letra d da el 3,5 % con tope de 250.000 € a quien sea miembro de familia numerosa y destine el inmueble a vivienda habitual de esa familia numerosa. Ojo con ese matiz, que es de 2023: la redacción original decía «de su familia», y la vigente, en vigor desde el 1 de enero de 2023, dice «de dicha familia numerosa». No es un capricho de estilo, es cerrar la puerta a montajes.

Y el requisito formal que más disgustos da está en el artículo 5.2: los beneficios fiscales por familia numerosa quedan condicionados a que se ostente el título a la fecha del devengo del impuesto, que en el ITP es el día de la compra. Que lo hayas solicitado no vale. Que te lo den tres semanas después de firmar, tampoco. Tiene que estar en vigor el día que firmas ante notario.

¿Qué es un municipio con problemas de despoblación?

La letra g premia comprar en la Andalucía vaciada, y el criterio es objetivo y fácil de comprobar. El artículo 8 considera municipio con problemas de despoblación aquel que tenga menos de 3.000 habitantes, tomando el concepto de cifra de población del artículo 10.4.b de la Ley 6/2010.

Aquí no te piden edad, ni discapacidad, ni familia numerosa: basta con que el pueblo esté por debajo de esa cifra, que destines el inmueble a tu vivienda habitual y que no valga más de 150.000 €. En buena parte de la sierra de Cádiz, del norte de Granada o de los Pedroches, el 3,5 % está al alcance de cualquiera.

¿Cómo se calcula el ITP en Andalucía paso a paso?

Calcular el ITP es multiplicar una base por un tipo. La dificultad no está en el porcentaje, que ya te sabes: está en qué número pones como base, porque de ese número depende también si tienes derecho al tipo reducido o no. Y ahí es donde se equivoca casi todo el mundo.

¿Contra qué valor se miden los 150.000 € y los 250.000 €?

Vas a leer mil veces que se miden contra el valor de referencia de Catastro y que el precio que pagas da igual. Eso es falso y es la frase que más dinero cuesta en este impuesto.

El artículo 43.2 remite al artículo 10 del texto refundido estatal del impuesto, referido al 100 % del pleno dominio de la vivienda y, en su caso, del resto de inmuebles que compres junto con ella. Y lo que dice ese artículo 10 para los inmuebles es esto: la base es el valor de referencia de Catastro a la fecha del devengo, pero si el valor declarado por los interesados, el precio pactado, o ambos, son superiores al valor de referencia, se toma como base imponible la mayor de esas magnitudes.

Traducido a lo que te importa: se coge la más alta entre el valor de referencia y lo que de verdad has pagado. Si el Catastro dice 138.000 € y tú pagas 155.000 €, tu base son 155.000 € y el tope de los 150.000 € se te ha ido al garete. El precio manda cuando el precio es mayor.

¿Y si tu inmueble no tiene valor de referencia, o Catastro no puede certificarlo? Entonces la base es la mayor de tres: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado. Pasa a menudo con casas de pueblo antiguas, con fincas y con inmuebles sin uso catastral asignado.

Un ejemplo con números reales, de principio a fin

Vamos con un caso completo. Ana y Miguel son pareja de hecho inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de Andalucía. Ella tiene 33 años; él, 37. Compran su primera vivienda en Dos Hermanas para vivir en ella, y en la misma escritura entra una plaza de garaje. Estos son los números de la operación:

Paso 1. Fijar la base. En los dos conceptos el precio pactado supera al valor de referencia, así que la base es el precio: 142.000 € por la vivienda y 8.000 € por el garaje. Base total: 150.000 €. Fíjate en lo que habría pasado si se hubiesen quedado con el valor de referencia: habrían calculado sobre 146.000 € y se habrían dejado 4.000 € de base fuera.

Paso 2. Comprobar el tope. El garaje suma, así que hay que mirar los 150.000 € completos, no solo la vivienda. La letra b exige que el valor «no sea superior a 150.000 euros». Exactamente 150.000 € no es superior a 150.000 €, así que entran por los pelos. Un euro más y se quedan fuera.

Paso 3. Ver quién cumple. Ana es menor de 35 años; Miguel, no. Como son pareja de hecho inscrita y compran su vivienda habitual, se aplica la excepción del artículo 43.2: basta con que lo cumpla uno y no hay prorrateo. El 3,5 % se lleva toda la base, no la mitad.

Paso 4. Multiplicar. 150.000 € × 3,5 % = 5.250 € de ITP.

Para que veas lo que hay en juego, así queda la comparación con los otros escenarios posibles de esa misma compra:

Ese tercer escenario merece un segundo de atención: por no haber pasado por el registro de parejas de hecho, la factura sube 1.875 €. La mitad de Ana tributaría al 3,5 %, que son 2.625 €. Y la mitad de Miguel no se va al 7 %: como la casa también es su vivienda habitual y la base no supera los 150.000 €, entra por la letra a del artículo 43.1 y tributa al 6 %, que son 4.500 €. Total, 7.125 €. Si el piso no fuese vivienda habitual de Miguel, entonces sí iría su mitad al 7 % y la factura sería de 7.875 €.

El mismo piso, 10.000 € más caro: el escalón que arruina el cálculo

Ahora imagina que la negociación va peor y Ana y Miguel cierran la vivienda en 152.000 € en lugar de 142.000 €. El garaje sigue en 8.000 €. Base: 160.000 €.

Se pasan del tope de 150.000 € de la letra b, así que pierden el 3,5 % entero. Y no pierden solo el exceso: pierden el tipo reducido sobre toda la base, porque estos topes funcionan como una puerta, no como un tramo. Se van al 7 % general:

• Con la casa a 142.000 €: base 150.000 €, al 3,5 % = 5.250 €.
• Con la casa a 152.000 €: base 160.000 €, al 7 % = 11.200 €.

Un matiz por si tu caso no es el de Ana y Miguel: pasarse de 150.000 € cierra las letras a, b, e, f y g, que son las que llevan ese tope, pero no cierra las letras c y d. Si hay discapacidad en tu núcleo familiar o eres miembro de familia numerosa, tu tope es de 250.000 € y a 160.000 € de base seguirías en el 3,5 %.

Diez mil euros más de precio se convierten en 5.950 € más de impuesto. En términos reales, esa vivienda «10.000 € más cara» les sale casi 16.000 € más cara. Por eso, cuando estás rozando el tope, negociar el precio de venta deja de ser una cuestión de gusto y pasa a ser la decisión económica más importante de la operación.

Antes de firmar, haz este cálculo con el precio definitivo y con el valor de referencia en la mano, no con el de la oferta inicial. El valor de referencia de cada inmueble se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital o tu Cl@ve.

Y recuerda que el ITP no es el único gasto de la compra: hay notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación. Si estás haciendo números de toda la operación y no solo del impuesto, te lo desglosamos entero en nuestra guía de impuestos y gastos de comprar una vivienda.

¿Qué se paga de actos jurídicos documentados en Andalucía?

El AJD es la otra modalidad del impuesto que casi nadie tiene en cuenta hasta que el notario saca la cuenta. Grava las escrituras públicas, y en Andalucía la cuota gradual de documentos notariales es del 1,2 % con carácter general, según el artículo 49. El artículo 39 del Decreto Legislativo 1/2018, hoy derogado, lo fijaba en el 1,5 %, aunque el artículo 2 del Decreto-ley 7/2021 ya lo había dejado en el 1,2 % para los devengos desde el 28 de abril de 2021. Ese Decreto-ley tenía vigencia prevista hasta el 31 de diciembre de 2021, pero la Ley 5/2021 lo derogó con efectos del 27 de octubre de 2021, el mismo día en que entró en vigor su artículo 49, que mantiene el 1,2 %.

A esa cuota gradual se le suma la cuota fija, que es simbólica pero existe: las matrices y copias de escrituras y actas notariales, y los testimonios, se extienden en papel timbrado de 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no están sujetas al impuesto.

Los tipos reducidos de AJD, uno a uno

El artículo 50 replica en AJD la misma lógica social del artículo 43, con siete letras y los mismos colectivos. Estos son los tipos vigentes para las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de inmuebles:

La letra c también se amplió al núcleo familiar con efectos desde el 1 de enero de 2026, por la Ley 8/2025, de 22 de diciembre, que hizo el mismo cambio en el artículo 43. Y las reglas de convivencia son idénticas a las de TPO: prorrateo si compráis varios, excepción sin prorrateo para matrimonios y parejas inscritas, y garaje y anejos sumando para el tope.

Pero atención a una diferencia técnica que casi nadie cuenta y que cambia el cálculo. En TPO, el valor que se compara con el tope es el del artículo 10 estatal, con la regla de la magnitud mayor que ya has visto. En AJD, el artículo 50.2 remite al artículo 30, que parte del valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa, y solo pone un suelo: cuando la base se determine en función del valor de bienes inmuebles, ese valor no podrá ser inferior al del artículo 10. No es la misma regla, aunque en la mayoría de compras acabe dando el mismo número.

¿Cómo se paga el ITP en Andalucía y en qué plazo?

El ITP no va en la declaración de la renta. Es un impuesto que se autoliquida: tú lo calculas, lo pagas y lo presentas ante la Agencia Tributaria de Andalucía, que es la competente si el inmueble está en Andalucía (en un coche usado, si el comprador tiene aquí su residencia habitual).

¿Qué modelo tengo que presentar?

Según la Agencia Tributaria de Andalucía, depende de lo que compres:

• Modelo 600: el general. Es el de la compraventa de una vivienda usada y también el de AJD y operaciones societarias.
• Modelo 621: vehículos usados, como coches, motos o embarcaciones. Las bicicletas (también las eléctricas) y los patinetes eléctricos van en el 600.

¿Se usa el modelo 620 en Andalucía?

No. Si vives en Andalucía y compras un coche usado a un particular, el impreso es el modelo 621 de la Agencia Tributaria de Andalucía, aunque lo compres en otra comunidad. Si vives fuera, se presenta en tu comunidad aunque lo compres aquí.

El 620 de la Agencia Tributaria estatal es para Ceuta y Melilla, donde el impuesto lo gestiona el Estado. Tienes el paso a paso en nuestra guía del modelo 620 y 621.

¿Cuál es el plazo para pagar el ITP en Andalucía?

Tienes dos meses desde el día siguiente a la compraventa para pagar y presentar la autoliquidación (artículo 69 de la Ley 5/2021).

Ejemplo: si firmas la compraventa ante notario el 15 de octubre de 2026, tienes hasta el 15 de diciembre. Los meses se cuentan de fecha a fecha y, si el último día es inhábil, pasa al siguiente hábil (artículo 30 de la Ley 39/2015).

Si has leído que en Andalucía tienes 30 días hábiles, esa información se quedó en 2021. Tienes dos meses. Y si tu escritura es anterior a 2022, entonces sí: los 30 días hábiles eran los tuyos.

Hay además un plazo especial, y es novedad de este año. Desde el 1 de enero de 2026, el artículo 69.2, añadido por la disposición final novena de la Ley 8/2025, establece que en los casos de consolidación del pleno dominio por extinción de un usufructo que se constituyó mediante una operación sujeta a TPO o a AJD, cuando esa extinción se produce por fallecimiento del usufructuario, el plazo es de seis meses desde el día siguiente al fallecimiento. Antes ese supuesto no tenía plazo propio y se metía con calzador en los dos meses generales.

Si se te pasa y lo presentas antes de que te lo reclamen, pagas un recargo del 1 % más otro 1 % por mes completo de retraso. Pasados 12 meses, es del 15 % más intereses de demora (artículo 27 de la Ley General Tributaria).

Si el primer paso lo da la Administración, ya no hay recargo: hay liquidación y puede haber sanción.

¿Dónde se presenta y cómo se paga?

1. Rellena el modelo en la web de la Agencia Tributaria de Andalucía. Para el 621 la web pide certificado digital.
2. Paga antes de presentar (salvo que pidas aplazamiento): con cargo en una cuenta a nombre del comprador en una entidad colaboradora, por transferencia o con Bizum si son 1.500 € o menos. El pago te da un NRC (Número de Referencia Completo), el justificante para presentar.
3. Presenta la autoliquidación por internet o en persona con cita previa: en una Gerencia Provincial, en la Unidad Tributaria de Jerez o en las oficinas de asistencia de los registradores de la propiedad.

Con el modelo 600, hacerlo en electrónico tiene una ventaja más: el propio formulario de la oficina virtual calcula la liquidación.

Si vas en persona, también puedes pedir cita previa para que te confeccionen el modelo 600, siempre que seas uno de los obligados a presentarlo.

¿Qué documentación necesito?

Si compraste ante notario, no tienes que adjuntar la escritura (artículo 64 de la Ley 5/2021). Según el caso, te pedirán:

• Si no hubo escritura, el contrato privado o el documento judicial o administrativo, con tu DNI, NIF o NIE.
• El último recibo del IBI o un certificado del valor catastral, si compras un inmueble.
• El permiso de circulación y la tarjeta de la ITV, si es un vehículo.
• Los justificantes del tipo reducido que apliques.

Guarda el modelo 600 pagado como oro en paño. Ese ITP forma parte del valor de adquisición de la vivienda, así que el día que la vendas te restará ganancia patrimonial en el IRPF. Es dinero que recuperas años después, pero solo si conservas el justificante.

¿Se puede aplazar o fraccionar el ITP en Andalucía?

Sí, pero no es automático. La Agencia Tributaria de Andalucía puede concederlo si tu situación económica te impide pagar de forma transitoria. Eso sí, te cobra intereses de demora (así lo explica la propia Agencia).

1. Presenta la autoliquidación (modelo 600 o 621) dentro de los dos meses.
2. En ese mismo plazo, pide el aplazamiento con el modelo 271 si tu deuda total es de 50.000 € o menos. Solo tienes que justificar tus dificultades económicas, sin garantía.
3. Si es mayor, usa el modelo 270 con garantía: un aval de un banco o un seguro de caución. Si demuestras que no puedes conseguirlos, puedes ofrecer otra.
4. Hazlo por la web de la Agencia Tributaria de Andalucía o en persona con cita previa.

El interés de demora es el interés legal del dinero incrementado en un 25 %, salvo que la Ley de Presupuestos fije otro. Si toda la deuda queda garantizada con aval o seguro de caución, es el interés legal (artículo 26 de la Ley General Tributaria).

Pedirlo dentro de plazo evita que la deuda pase al periodo ejecutivo (el del cobro con recargos), aunque los intereses siguen corriendo.

¿Qué pasa si aplicaste un tipo reducido y luego no cumples los requisitos?

Los tipos reducidos de vivienda (el 6 % y el 3,5 % de TPO; en vivienda nueva, también el 1 %, el 0,3 % y el 0,1 % de AJD) exigen que sea tu vivienda habitual: entrar a vivir en los 12 meses siguientes a la compra (o a la terminación de las obras) y residir en ella al menos tres años seguidos (artículo 2 de la Ley 5/2021).

Las excepciones son las del artículo 2 que te contamos más arriba: el fallecimiento o las circunstancias que te obliguen a cambiar de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo, cambio de empleo u otras parecidas y justificadas. Para el plazo de doce meses cuenta además que disfrutes de vivienda por razón de cargo o empleo y no uses la que has comprado: entonces los doce meses empiezan a contar desde el cese.

Si no lo cumples, tienes un mes desde el incumplimiento para presentar una declaración y una autoliquidación complementaria con lo que te ahorraste más intereses de demora (artículo 66 de la Ley 5/2021).

Y el apartado 4 de ese mismo artículo lo dice específicamente para nuestro caso: cuando se han aplicado beneficios fiscales autonómicos en la compra de la vivienda habitual, incumplir lo de habitarla de forma efectiva, permanente y por plazo continuado obliga a presentar esa declaración y esa autoliquidación. No es interpretable.

Ejemplo: Lucía tiene 30 años y compra en Sevilla un piso de segunda mano de 140.000 € para vivir en él, con un valor de referencia menor. Aplica el 3,5 % y paga 4.900 € en lugar de 9.800.

A los dos años lo vende sin ninguna de esas causas. Como no llegó a vivir en él tres años seguidos, nunca fue su vivienda habitual y tiene un mes desde el incumplimiento para ingresar los 4.900 € de diferencia más los intereses.

Ojo: esta regularización te toca a ti y tienes que presentarla aunque nadie te la reclame. La Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos lo explica con un caso casi idéntico.

La buena noticia: regularizar tú a tiempo te cuesta la cuota y los intereses. Que te lo descubra la Agencia Tributaria de Andalucía en una comprobación te cuesta lo mismo más una sanción. La diferencia entre las dos vías puede ser de varios miles de euros, y depende solo de quién dé el primer paso.

Fuente oficial

Todos los tipos, topes, plazos y fechas de efectos de este artículo se han comprobado uno a uno en septiembre de 2026 contra los textos consolidados del BOE y contra los portales de la Junta de Andalucía, aislando en cada artículo la redacción vigente de mayor fecha y leyendo también las anteriores cuando la cifra ha cambiado. Si vas a firmar, compruébalo tú también aquí:

• La norma andaluza que fija los tipos: Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, texto consolidado en el BOE. De ella se han usado el artículo 41, que fija el tipo general del 7 %; el 42, con el 0,3 % de arrendamientos; el 43, con los tipos reducidos de TPO de la letra a a la g y las reglas de valor, prorrateo y anejos de sus apartados 2 y 3; el 44, con el 2 % de reventa profesional; el 46 y el 47, con el 1 % de movilidad limpia y el 8 % incrementado; el 49, con el 1,2 % de AJD; el 50, con los tipos reducidos de AJD; el 2, con el concepto de vivienda habitual; el 3, que fija en el 33 % el grado de discapacidad exigido; el 6 y el 7, con los requisitos de acreditación de la víctima de violencia doméstica y de la víctima del terrorismo; el 5, que exige ostentar el título de familia numerosa a la fecha del devengo; el 8, que define los municipios de menos de 3.000 habitantes; el 66, sobre la autoliquidación complementaria por incumplimiento; y el 69, con el plazo de dos meses. Su disposición derogatoria única deja sin efecto el Decreto Legislativo 1/2018 desde el 1 de enero de 2022, y su disposición final segunda adelanta la entrada en vigor de los artículos 41, 43, 49 y 50 al día siguiente de la publicación en el BOJA núm. 206, de 26 de octubre de 2021.
• La ley que trae las novedades de 2026: Ley 8/2025, de 22 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Su disposición final novena da nueva redacción al artículo 43.1.c en su apartado siete, al artículo 44 en el apartado ocho, al artículo 50.1.c en el apartado nueve y al artículo 69 en el apartado trece. Su disposición final decimoctava fija la entrada en vigor el 1 de enero de 2026 y, de esa disposición final novena, solo exceptúa sus apartados uno a cinco, que son de IRPF y surten efectos desde el 1 de enero de 2025, de modo que las ampliaciones por discapacidad y el nuevo plazo de seis meses se aplican a los devengos de 2026.
• La norma estatal del impuesto: Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, texto consolidado. De aquí salen el artículo 10, con la base imponible de los inmuebles y la regla de la magnitud mayor entre valor de referencia, valor declarado y precio pactado; el 11.1.a, con el 4 % supletorio de bienes muebles, y el 11.2, con la regla de cierre cuando se transmiten muebles e inmuebles en un mismo contrato sin desglosar; el 29, que hace del prestamista el sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario desde el Real Decreto-ley 17/2018; el 30, con la base de AJD por valor declarado y el suelo del artículo 10; y el 31, con la cuota fija de 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio y las condiciones de la cuota gradual.
• Las normas anteriores, para quien firmó antes: Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, texto refundido de las disposiciones de Andalucía en materia de tributos cedidos, cuyo artículo 34 contenía la tarifa del 8 %, 9 % y 10 %, cuyo artículo 35 daba el 3,5 % a menores de 35 años hasta 130.000 € y a personas con discapacidad y a miembros de familia numerosa hasta 180.000 €, y cuyo artículo 39 fijaba el 1,5 % de AJD, los tres derogados con efectos del 27 de octubre de 2021; y el Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, sobre reducción del gravamen del ITP y AJD, cuyos artículos 1 y 2 aplicaron el tipo único del 7 % y el 1,2 % de AJD a los hechos imponibles devengados desde el 28 de abril de 2021, con vigencia prevista hasta el 31 de diciembre de ese año, aunque la disposición derogatoria única.2 de la Ley 5/2021 lo derogó antes, con efectos del 27 de octubre de 2021.
• El recargo por presentar fuera de plazo: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, texto consolidado, artículo 27, con el 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, el 15 % a partir de los doce meses y los intereses de demora.
• La modificación de familia numerosa: Ley 1/2022, de 27 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2023, cuyas disposiciones finales 11.4 y 11.6 dan su redacción actual a los artículos 43.1.d y 50.1.d, en vigor desde el 1 de enero de 2023.
• El impuesto explicado por la Administración que lo gestiona: Agencia Tributaria de Andalucía, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y en particular su ficha de transmisiones patrimoniales onerosas, de donde se han tomado el modelo, el plazo de dos meses para los hechos posteriores al 1 de enero de 2022, los treinta días hábiles anteriores y los lugares de presentación.
• Cómo y dónde se presenta: Agencia Tributaria de Andalucía, presentación del ITP y AJD, y el modelo 600 en la oficina virtual, con la plataforma telemática de pago y presentación y la documentación que hay que acompañar.

Las demás normas y artículos que citamos, como la Ley del IVA, la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la Ley 39/2015 o el Decreto-ley 1/2026, llevan su enlace o su referencia en el propio texto.

Una advertencia final sobre las fuentes: en este impuesto conviven redacciones de 2021, de 2023 y de 2026, y los buscadores las mezclan con alegría. Cuando consultes cualquier artículo en el BOE, usa el selector de redacciones y quédate con la vigente a la fecha de tu devengo, que es el día que firmas.

En Andalucía lo caro no es el 7 %: es firmar sin haber mirado el tope

Quédate con lo esencial. El ITP en Andalucía es un tipo único del 7 % sobre el valor del inmueble, sin escala ni tramos, y baja al 6 % si va a ser tu vivienda habitual y no supera los 150.000 €. Baja al 3,5 % si además eres menor de 35 años, hay discapacidad reconocida del 33 % o superior en tu núcleo familiar (si es de un familiar, la vivienda tiene que ser también la habitual de esa persona), eres familia numerosa con el título en vigor el día de la firma, víctima de violencia doméstica o del terrorismo, o compras en un pueblo de menos de 3.000 habitantes, con tope de 250.000 € en los casos de discapacidad y de familia numerosa.

Y quédate con las cuatro cosas que la gente descubre tarde. Una: los topes no se miden contra el valor de referencia de Catastro, sino contra la mayor de tres magnitudes, así que un precio alto te puede tumbar el tipo reducido aunque el Catastro diga lo contrario. Dos: el garaje suma para el tope, y la ley admite un máximo de dos plazas. Tres: si compráis en pareja, estar inscritos en el registro de parejas de hecho cambia el prorrateo por el tipo reducido sobre toda la base, y eso son miles de euros. Cuatro: el plazo es de dos meses con el modelo 600, no los 30 días hábiles que todavía circulan, y si después dejas de cumplir tienes un mes para regularizar con intereses.

El último recordatorio, que es el que ahorra dinero años después: guarda el modelo 600 pagado. Ese ITP suma al valor de adquisición de tu vivienda y le resta ganancia patrimonial a tu futura declaración de la renta el día que la vendas.

¿Y si no te apetece pelearte tú con los topes, con el valor de referencia y con qué letra del artículo 43 te toca? No te rayes, para eso estamos. Empieza gratis con nosotros y deja que tu equipo fiscal mire tu caso, tu vivienda y tu renta para que no pagues ni un euro de más.