En Andalucía el ITP de una vivienda usada es un tipo único del 7 %, sin escala ni tramos: se aplica igual a un piso de 90.000 € que a uno de 600.000 € (artículo 41 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre). Ese tipo baja al 6 % si el inmueble va a ser tu vivienda habitual y no vale más de 150.000 €, y al 3,5 % si además eres menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o del terrorismo, o compras en un municipio de menos de 3.000 habitantes, los tres con ese mismo tope de 150.000 €, o bien si hay discapacidad reconocida del 33 % o superior en tu núcleo familiar o eres miembro de familia numerosa, casos en los que el tope sube a 250.000 € (artículo 43.1). Ojo con el detalle que más dinero cuesta: esos límites de 150.000 € y 250.000 € no se miden contra el valor de referencia de Catastro sin más, sino contra la mayor de tres magnitudes, que son el valor de referencia, el valor declarado y el precio pactado, así que un precio alto puede tumbarte el tipo reducido aunque el Catastro diga otra cosa. En actos jurídicos documentados el tipo general es del 1,2 %, con reducidos que llegan al 0,1 %. Y desde 2026 hay novedad: la discapacidad ya no se mira solo en quien compra, sino en todo su núcleo familiar. Se autoliquida con el modelo 600 y el plazo es de dos meses desde el día siguiente a la firma, no los 30 días hábiles que aún circulan por ahí. Todo lo que sigue son los tipos vigentes para devengos de 2026: en el ITP, igual que en donaciones, lo que manda es la fecha de devengo, es decir, la de la escritura o el contrato, no la fecha en que lo lees.
¿Vas a comprar casa en Sevilla, en Málaga o en un pueblo de Jaén y lo único que quieres saber es cuánto te va a costar el impuesto? Te lo damos ya: el ITP en Andalucía es un 7 % del valor del inmueble. Un tipo único, plano, sin tramos. Si has leído por ahí que aquí se paga un 8 %, un 9 % o un 10 % según lo que valga la casa, esa información tiene años de retraso.
Pero el 7 % es solo el punto de partida. Andalucía tiene una batería de tipos reducidos que dejan la factura en un 6 % o incluso en un 3,5 %, y ahí es donde se gana o se pierde dinero de verdad. En una compra de 150.000 €, la diferencia entre el 7 % y el 3,5 % son 5.250 € limpios. No es calderilla: es la mudanza, la cocina y buena parte de los muebles.
Y hay una trampa concreta que conviene conocer antes de firmar, porque casi nadie la cuenta bien. Los topes de valor que abren la puerta al tipo reducido no se miden contra el valor de referencia de Catastro, como se lee en medio internet, sino contra la mayor de tres cifras. Hoy te contamos los tipos uno a uno, quién tiene derecho a cada uno y con qué requisitos, cómo se calcula con un ejemplo real desarrollado paso a paso, y con qué modelo y en qué plazo se paga.
Al grano: en Andalucía, comprar una vivienda de segunda mano cuesta un 7 % de impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Es un tipo único y se aplica a todo el valor del inmueble, así que en un piso de 200.000 € son 14.000 € y en uno de 90.000 € son 6.300 €, sin tramos ni escalones intermedios.
La norma que manda aquí es la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y el tipo está en su artículo 41. Ese artículo es un párrafo único: no hay ninguna escala escondida. Sobre ese 7 % general se montan luego los tipos reducidos, que es donde vive el ahorro. Esta es la foto completa de lo que se paga en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas cuando lo que compras es un inmueble:
| Situación | Tipo | Tope de valor | Artículo |
|---|---|---|---|
| Compra de inmueble, caso general | 7 % | Sin tope | Art. 41 |
| Vivienda habitual del comprador | 6 % | 150.000 € | Art. 43.1.a |
| Comprador menor de 35 años, vivienda habitual | 3,5 % | 150.000 € | Art. 43.1.b |
| Discapacidad del 33 % o más, del comprador o de su núcleo familiar | 3,5 % | 250.000 € | Art. 43.1.c |
| Miembro de familia numerosa, vivienda habitual de esa familia | 3,5 % | 250.000 € | Art. 43.1.d |
| Víctima de violencia doméstica | 3,5 % | 150.000 € | Art. 43.1.e |
| Víctima del terrorismo o persona afectada | 3,5 % | 150.000 € | Art. 43.1.f |
| Inmueble en municipio con problemas de despoblación | 3,5 % | 150.000 € | Art. 43.1.g |
| Profesional inmobiliario que compra para revender | 2 % | 500.000 € | Art. 44 |
Fíjate en una cosa que se pasa por alto: los tipos reducidos no son acumulables entre sí. Si eres menor de 35 años y además familia numerosa, no sumas descuentos: cumples una de las condiciones del artículo 43.1 y aplicas su tipo. Lo que sí cambia entre unas y otras es el tope de valor, y por eso a veces interesa entrar por la letra c o por la d, con 250.000 €, en lugar de por la b, con 150.000 €.
Porque esa escala está derogada. Hasta 2021, Andalucía tenía tres tipos que subían con el valor del inmueble: 8 %, 9 % y 10 %. La Ley 5/2021 los sustituyó por el tipo único del 7 % y, de paso, derogó expresamente el Decreto Legislativo 1/2018, que era el texto refundido anterior. Esa derogación tiene efectos desde el 1 de enero de 2022, salvo para sus artículos 34, 35, 39 y 40, que cayeron antes: al día siguiente de publicarse la ley nueva en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
El propio artículo 41 entró en vigor antes que el resto de la ley. La disposición final segunda adelantó la entrada en vigor de los artículos 41, 43, 49 y 50 al día siguiente de la publicación en el BOJA, que fue el 26 de octubre de 2021. Es decir: el artículo 41 se aplica a las compras firmadas desde el 27 de octubre de 2021, y desde entonces no se ha tocado.
Y un matiz que casi nadie cuenta y que importa si tu escritura es de 2021: el 7 % es anterior a la Ley 5/2021. El artículo 1 del Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, ya había sustituido la tarifa del 8 %, 9 % y 10 % del artículo 34 del Decreto Legislativo 1/2018 por un tipo único del 7 %, con vigencia exclusiva para los hechos imponibles devengados desde su entrada en vigor, el 28 de abril de 2021, y hasta el 31 de diciembre de ese año. Esa ventana se cerró antes de tiempo: la disposición derogatoria única.2 de la Ley 5/2021 derogó el Decreto-ley 7/2021 con efectos del 27 de octubre de 2021, el mismo día en que entraba en vigor el artículo 41, así que los dos regímenes no llegan a solaparse. Lo que hizo la Ley 5/2021 fue convertir ese 7 % en permanente. Así que la escala del 8 % al 10 % dejó de aplicarse el 28 de abril de 2021, no en octubre.
Y un detalle que importa de verdad si tu escritura cae en esa ventana: el 7 % general llegó el 28 de abril de 2021, pero los tipos reducidos del artículo 43 no llegaron hasta el 27 de octubre. Entre una fecha y otra seguía vivo el artículo 35 del Decreto Legislativo 1/2018, que solo daba el 3,5 % a menores de 35 años hasta 130.000 € de valor real y a personas con discapacidad hasta 180.000 €, sin letra para familia numerosa, violencia doméstica, terrorismo ni despoblación. Si compraste tu vivienda habitual entre el 28 de abril y el 26 de octubre de 2021, la tabla de siete letras de este artículo no es la tuya.
Manda el día de la firma, no el día en que lo consultas. En el ITP, igual que en el impuesto sobre donaciones, el impuesto se devenga con el acto o contrato, así que si tu escritura es de 2020 vives en otro impuesto: el de la escala del 8 % al 10 %. Si firmaste entre el 28 de abril y el 26 de octubre de 2021, el tuyo era el 7 % del Decreto-ley 7/2021, con los tipos reducidos del artículo 35 del Decreto Legislativo 1/2018. Si firmaste entre el 27 de octubre y el 31 de diciembre de 2021, el Decreto-ley 7/2021 ya estaba derogado y el tuyo era el 7 % del artículo 41. Y si compras ahora, el tuyo es también el 7 % del artículo 41, que es el vigente para los devengos de 2026.
Es un tipo pensado para quien compra vivienda como parte de su negocio, no para particulares, y desde el 1 de enero de 2026 tiene redacción nueva. El artículo 44 permite tributar al 2 % la adquisición de una vivienda junto a sus anejos por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que se apliquen las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, siempre que el valor no supere los 500.000 € y que la reventa se formalice en escritura pública de compraventa dentro de los dos años siguientes, con entrega de la posesión y en una transmisión sujeta y no exenta de transmisiones patrimoniales onerosas. Esos dos límites son justo la novedad: hasta el 31 de diciembre de 2025 el artículo 44 no tenía tope de valor y daba cinco años para revender, así que quien compró antes de 2026 se rige por aquella redacción.
El requisito de fondo es que la actividad principal del comprador sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles por cuenta propia. La ley da por cumplido ese requisito cuando el comprador está inscrito en situación de alta en el epígrafe 833.2 o en el 861.1 del impuesto sobre actividades económicas a la fecha de la transmisión. Y hay un requisito formal que no perdona: hacer constar expresamente en el documento público la intención de incorporar la vivienda al activo circulante con la finalidad de venderla. Si esa manifestación no está escrita, el 2 % se cae.
El ITP no va solo de inmuebles. Se paga también al comprar un coche de segunda mano a un particular, una moto, una embarcación o una obra de arte. Y aquí Andalucía no ha aprobado un tipo general propio para bienes muebles, así que se aplica el estatal por defecto:
| Qué compras | Tipo | De dónde sale |
|---|---|---|
| Bienes muebles en general: coche usado, moto, mobiliario | 4 % | Art. 11.1.a del texto refundido estatal, como tipo supletorio |
| Vehículos y movilidad limpios | 1 % | Art. 46 de la Ley 5/2021 |
| Turismos y todoterrenos de más de 15 caballos fiscales | 8 % | Art. 47 de la Ley 5/2021 |
| Embarcaciones de recreo de más de 8 metros de eslora | 8 % | Art. 47 de la Ley 5/2021 |
| Objetos de arte y antigüedades | 8 % | Art. 47 de la Ley 5/2021 |
| Arrendamientos | 0,3 % | Art. 42 de la Ley 5/2021 |
Ese 0,3 % de los arrendamientos es un tipo único andaluz que sustituye a la escala estatal, y viene con un detalle práctico que se agradece: si ya depositaste la fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no hace falta que aportes copia del contrato.
Y hay una excepción en los bienes muebles que casi nadie cuenta y que puede ahorrarte mucho. El artículo 46, en su último párrafo, dice que a los bienes que pueden acogerse al tipo reducido del 1 % no se les aplica el 8 % del artículo 47. Traducido: un vehículo de cero emisiones con más de 15 caballos fiscales, que hoy son unos cuantos eléctricos, tributa al 1 % y no al 8 %. La diferencia en un coche de 30.000 € son 2.100 €.
Si en un mismo contrato compras muebles e inmuebles sin separar cuánto vale cada cosa, se aplica a todo el tipo de los inmuebles. Lo dice el artículo 11.2 del texto refundido estatal, y en Andalucía eso significa el 7 %. Desglosa siempre en la escritura lo que corresponde al mobiliario.
Aquí está el dinero. El artículo 43.1 de la Ley 5/2021 abre siete puertas al tipo reducido, de la letra a a la g, y todas comparten dos ideas: el inmueble tiene que destinarse a vivienda habitual y su valor no puede superar un tope. Cambia el porcentaje y cambia el tope, pero el esqueleto es el mismo.
La primera puerta, la letra a, es la más amplia y no pide nada de ti: basta con que la casa vaya a ser tu vivienda habitual y que no valga más de 150.000 €. Ahí el tipo baja del 7 % al 6 %. Las otras seis puertas bajan al 3,5 % y sí piden una circunstancia personal concreta. Estas son, con lo que exige cada una:
| Letra | Quién | Tipo | Valor máximo |
|---|---|---|---|
| a | Cualquiera que destine el inmueble a su vivienda habitual | 6 % | 150.000 € |
| b | Quien sea menor de 35 años en la fecha de la compra | 3,5 % | 150.000 € |
| c | Quien compra, o alguien de su núcleo familiar, con discapacidad del 33 % o más | 3,5 % | 250.000 € |
| d | Miembro de familia numerosa, para vivienda habitual de esa familia | 3,5 % | 250.000 € |
| e | Víctima de violencia doméstica | 3,5 % | 150.000 € |
| f | Víctima del terrorismo o persona afectada | 3,5 % | 150.000 € |
| g | Quien compra en un municipio con problemas de despoblación | 3,5 % | 150.000 € |
Un aviso sobre la letra b, porque es la que más se malinterpreta. La ley dice «menor de 35 años», no «hasta 35 años». El día que cumples 35 te quedas fuera. Si firmas la escritura el día de tu 35 cumpleaños, ya no eres menor de 35 y el tipo se te va al 6 % o al 7 %. Un mes de diferencia en la fecha de firma puede costarte miles de euros.
Y una buena noticia sobre esa misma letra: no hay límite de renta ni de patrimonio, ni te piden años de empadronamiento en Andalucía. Ese requisito existe en otras comunidades, pero el artículo 43 no lo recoge. Lo único que se te exige, además de la edad y del tope de valor, es que la casa sea tu vivienda habitual en el sentido del artículo 2, que es lo siguiente que te explicamos.
Las letras c, e y f no se aplican por sentirse identificado con la etiqueta: la ley define cada una y la Agencia Tributaria de Andalucía te va a pedir el papel. Conviene saberlo antes de firmar, porque aplicar un tipo reducido sin cumplir la definición acaba en autoliquidación complementaria con intereses.
No vale con decirlo en la escritura. El artículo 2 de la Ley 5/2021 toma prestado el concepto del IRPF, concretamente el que estaba vigente a 31 de diciembre de 2012, y le pone dos condiciones que tienes que cumplir después de comprar:
La ley admite excepciones, y conviene no mezclarlas. Al plazo de tres años: el fallecimiento del contribuyente y otras circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio, y el propio artículo pone ejemplos, como el matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral, la obtención del primer empleo o el cambio de empleo. Al plazo de doce meses para ocuparla: además de esos mismos casos, el de quien disfruta de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y no usa la que ha comprado, en cuyo caso los doce meses empiezan a contar desde el cese. No es una lista de excusas cómodas, pero existe y conviene tenerla presente si tu vida da un giro a los dos años de comprar.
Esta es, con diferencia, la regla que más alegrías da. La norma general del artículo 43.2 es el prorrateo: si compráis varias personas, el tipo reducido se aplica solo a la parte de la base que corresponda al porcentaje de quien cumple el requisito. Si compras un piso al 50 % con tu hermano y solo tú tienes 32 años, tu mitad va al 3,5 %. La suya no va automáticamente al 7 %: hay que mirar si él cumple por su cuenta alguna otra letra del artículo 43.1. Si la casa también va a ser su vivienda habitual y la base no supera los 150.000 €, su mitad tributa al 6 % por la letra a. Si no la destina a vivienda habitual, entonces sí paga el 7 %.
Pero hay una excepción expresa, y es enorme: en las compras de vivienda habitual por matrimonios o parejas de hecho inscritas, basta con que el requisito lo cumpla uno solo, y el prorrateo no se aplica. La ley lo dice con todas las letras: «no aplicándose lo establecido en el párrafo anterior». Es decir, el tipo reducido se lleva toda la base imponible, no la mitad.
La pareja tiene que estar inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en un registro análogo de otra Administración. Convivir no basta, ni siquiera si lleváis diez años y una hipoteca en común. Si estáis a punto de comprar y no os habéis inscrito, inscribirse antes de firmar puede ser la gestión mejor pagada de vuestra vida.
Sí, y aquí se rompen muchos cálculos. El artículo 43.3 dice que cuando compras la vivienda junto con una o dos plazas de garaje u otros anejos, el tipo reducido se aplica siempre que la suma del valor de la vivienda y de esos elementos no supere el tope de la letra que te toque.
O sea: no es que el piso valga 148.000 € y el garaje vaya aparte. Es que piso más garaje tienen que caber juntos en los 150.000 €. Y el máximo son dos plazas: el artículo 2.3.b asimila a vivienda habitual «las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con ésta, con el máximo de dos». La tercera plaza ya no entra en el beneficio.
Este es el cambio más importante del año y afecta a la letra c. Hasta 2025, el 3,5 % por discapacidad exigía que la persona con discapacidad fuese quien compraba. Si tu hijo tenía reconocida una discapacidad pero la casa la comprabas tú, no había tipo reducido. Un sinsentido que dejaba fuera justo a las familias que compran adaptando la vivienda a alguien que no puede firmarla.
Desde el 1 de enero de 2026 eso ha cambiado. La disposición final novena de la Ley 8/2025, de 22 de diciembre, dio nueva redacción al artículo 43.1.c: ahora basta con que quien compra o alguna persona de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, y con que el inmueble se destine a vivienda habitual del comprador y, en su caso, de esa persona. El tope se mantiene en 250.000 €. Ojo, persona con discapacidad no es una etiqueta abierta: es la del artículo 3, es decir, grado reconocido del 33 % o superior.
¿Y quién forma el núcleo familiar? La propia ley lo define, y conviene leerlo despacio porque es más amplio de lo que parece:
Ese tercer punto es el que abre la puerta de verdad: entran hijos y también padres o abuelos a tu cargo, siempre que cumplan las condiciones del mínimo familiar del IRPF. La misma ampliación se ha hecho en actos jurídicos documentados, como verás más abajo.
La letra d da el 3,5 % con tope de 250.000 € a quien sea miembro de familia numerosa y destine el inmueble a vivienda habitual de esa familia numerosa. Ojo con ese matiz, que es de 2023: la redacción original decía «de su familia», y la vigente, en vigor desde el 1 de enero de 2023, dice «de dicha familia numerosa». No es un capricho de estilo, es cerrar la puerta a montajes.
Y el requisito formal que más disgustos da está en el artículo 5.2: los beneficios fiscales por familia numerosa quedan condicionados a que se ostente el título a la fecha del devengo del impuesto, que en el ITP es el día de la compra. Que lo hayas solicitado no vale. Que te lo den tres semanas después de firmar, tampoco. Tiene que estar en vigor el día que firmas ante notario.
La letra g premia comprar en la Andalucía vaciada, y el criterio es objetivo y fácil de comprobar. El artículo 8 considera municipio con problemas de despoblación aquel que tenga menos de 3.000 habitantes, tomando el concepto de cifra de población del artículo 10.4.b de la Ley 6/2010.
Aquí no te piden edad, ni discapacidad, ni familia numerosa: basta con que el pueblo esté por debajo de esa cifra, que destines el inmueble a tu vivienda habitual y que no valga más de 150.000 €. En buena parte de la sierra de Cádiz, del norte de Granada o de los Pedroches, el 3,5 % está al alcance de cualquiera.
Calcular el ITP es multiplicar una base por un tipo. La dificultad no está en el porcentaje, que ya te sabes: está en qué número pones como base, porque de ese número depende también si tienes derecho al tipo reducido o no. Y ahí es donde se equivoca casi todo el mundo.
Vas a leer mil veces que se miden contra el valor de referencia de Catastro y que el precio que pagas da igual. Eso es falso y es la frase que más dinero cuesta en este impuesto.
El artículo 43.2 remite al artículo 10 del texto refundido estatal del impuesto, referido al 100 % del pleno dominio de la vivienda y, en su caso, del resto de inmuebles que compres junto con ella. Y lo que dice ese artículo 10 para los inmuebles es esto: la base es el valor de referencia de Catastro a la fecha del devengo, pero si el valor declarado por los interesados, el precio pactado, o ambos, son superiores al valor de referencia, se toma como base imponible la mayor de esas magnitudes.
Traducido a lo que te importa: se coge la más alta entre el valor de referencia y lo que de verdad has pagado. Si el Catastro dice 138.000 € y tú pagas 155.000 €, tu base son 155.000 € y el tope de los 150.000 € se te ha ido al garete. El precio manda cuando el precio es mayor.
¿Y si tu inmueble no tiene valor de referencia, o Catastro no puede certificarlo? Entonces la base es la mayor de tres: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado. Pasa a menudo con casas de pueblo antiguas, con fincas y con inmuebles sin uso catastral asignado.
Vamos con un caso completo. Ana y Miguel son pareja de hecho inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de Andalucía. Ella tiene 33 años; él, 37. Compran su primera vivienda en Dos Hermanas para vivir en ella, y en la misma escritura entra una plaza de garaje. Estos son los números de la operación:
| Concepto | Valor de referencia de Catastro | Precio pactado | Base a efectos de ITP |
|---|---|---|---|
| Vivienda | 138.500 € | 142.000 € | 142.000 € |
| Plaza de garaje | 7.500 € | 8.000 € | 8.000 € |
| Total | 146.000 € | 150.000 € | 150.000 € |
Paso 1. Fijar la base. En los dos conceptos el precio pactado supera al valor de referencia, así que la base es el precio: 142.000 € por la vivienda y 8.000 € por el garaje. Base total: 150.000 €. Fíjate en lo que habría pasado si se hubiesen quedado con el valor de referencia: habrían calculado sobre 146.000 € y se habrían dejado 4.000 € de base fuera.
Paso 2. Comprobar el tope. El garaje suma, así que hay que mirar los 150.000 € completos, no solo la vivienda. La letra b exige que el valor «no sea superior a 150.000 euros». Exactamente 150.000 € no es superior a 150.000 €, así que entran por los pelos. Un euro más y se quedan fuera.
Paso 3. Ver quién cumple. Ana es menor de 35 años; Miguel, no. Como son pareja de hecho inscrita y compran su vivienda habitual, se aplica la excepción del artículo 43.2: basta con que lo cumpla uno y no hay prorrateo. El 3,5 % se lleva toda la base, no la mitad.
Paso 4. Multiplicar. 150.000 € × 3,5 % = 5.250 € de ITP.
Para que veas lo que hay en juego, así queda la comparación con los otros escenarios posibles de esa misma compra:
| Escenario | Tipo | ITP a pagar | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Ana y Miguel, pareja inscrita y ella menor de 35 | 3,5 % | 5.250 € | 0 € |
| Los dos con 37 años, vivienda habitual | 6 % | 9.000 € | +3.750 € |
| Pareja no inscrita, prorrateo al 50 % | 3,5 % y 6 % | 7.125 € | +1.875 € |
| Sin vivienda habitual: segunda residencia o inversión | 7 % | 10.500 € | +5.250 € |
Ese tercer escenario merece un segundo de atención: por no haber pasado por el registro de parejas de hecho, la factura sube 1.875 €. La mitad de Ana tributaría al 3,5 %, que son 2.625 €. Y la mitad de Miguel no se va al 7 %: como la casa también es su vivienda habitual y la base no supera los 150.000 €, entra por la letra a del artículo 43.1 y tributa al 6 %, que son 4.500 €. Total, 7.125 €. Si el piso no fuese vivienda habitual de Miguel, entonces sí iría su mitad al 7 % y la factura sería de 7.875 €.
Ahora imagina que la negociación va peor y Ana y Miguel cierran la vivienda en 152.000 € en lugar de 142.000 €. El garaje sigue en 8.000 €. Base: 160.000 €.
Se pasan del tope de 150.000 € de la letra b, así que pierden el 3,5 % entero. Y no pierden solo el exceso: pierden el tipo reducido sobre toda la base, porque estos topes funcionan como una puerta, no como un tramo. Se van al 7 % general:
Un matiz por si tu caso no es el de Ana y Miguel: pasarse de 150.000 € cierra las letras a, b, e, f y g, que son las que llevan ese tope, pero no cierra las letras c y d. Si hay discapacidad en tu núcleo familiar o eres miembro de familia numerosa, tu tope es de 250.000 € y a 160.000 € de base seguirías en el 3,5 %.
Diez mil euros más de precio se convierten en 5.950 € más de impuesto. En términos reales, esa vivienda «10.000 € más cara» les sale casi 16.000 € más cara. Por eso, cuando estás rozando el tope, negociar el precio de venta deja de ser una cuestión de gusto y pasa a ser la decisión económica más importante de la operación.
Antes de firmar, haz este cálculo con el precio definitivo y con el valor de referencia en la mano, no con el de la oferta inicial. El valor de referencia de cada inmueble se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital o tu Cl@ve.
Y recuerda que el ITP no es el único gasto de la compra: hay notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación. Si estás haciendo números de toda la operación y no solo del impuesto, te lo desglosamos entero en nuestra guía de impuestos y gastos de comprar una vivienda.
Pasa más de lo que parece. Aplicas el 3,5 % porque vas a vivir ahí, y a los dos años te sale trabajo en Madrid y alquilas el piso. Has incumplido el requisito de los tres años de residencia continuada del artículo 2, y la ley tiene previsto exactamente qué hacer.
El artículo 66 te obliga a regularizar por tu cuenta, sin esperar a que te llamen:
Y el apartado 4 de ese mismo artículo lo dice específicamente para nuestro caso: cuando se han aplicado beneficios fiscales autonómicos en la compra de la vivienda habitual, incumplir lo de habitarla de forma efectiva, permanente y por plazo continuado obliga a presentar esa declaración y esa autoliquidación. No es interpretable.
La buena noticia: regularizar tú a tiempo te cuesta la cuota y los intereses. Que te lo descubra la Agencia Tributaria de Andalucía en una comprobación te cuesta lo mismo más una sanción. La diferencia entre las dos vías puede ser de varios miles de euros, y depende solo de quién dé el primer paso.
El AJD es el otro impuesto que vive en la misma ley y que casi nadie tiene en cuenta hasta que el notario saca la cuenta. Grava las escrituras públicas, y en Andalucía la cuota gradual de documentos notariales es del 1,2 % con carácter general, según el artículo 49. El artículo 39 del Decreto Legislativo 1/2018, hoy derogado, lo fijaba en el 1,5 %, aunque el artículo 2 del Decreto-ley 7/2021 ya lo había dejado en el 1,2 % para los devengos entre el 28 de abril y el 31 de diciembre de 2021.
A esa cuota gradual se le suma la cuota fija, que es simbólica pero existe: las matrices y copias de escrituras y actas notariales, y los testimonios, se extienden en papel timbrado de 0,30 € por pliego o 0,15 € por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no están sujetas al impuesto.
Esta es la duda que más se repite, y la respuesta es más sencilla de lo que parece: el AJD gradual y el ITP no se pagan a la vez por la misma compra. La cuota gradual del artículo 31.2 del texto refundido estatal solo se aplica a escrituras que documenten actos inscribibles no sujetos a sucesiones y donaciones ni a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
En la práctica, para quien compra casa esto significa:
¿Y el AJD de la hipoteca? Ese no lo pagas tú. Desde el 10 de noviembre de 2018, el artículo 29 del texto refundido estatal establece que en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista, es decir, el banco. Si alguien intenta repercutírtelo en la provisión de fondos, pregunta por qué.
El artículo 50 replica en AJD la misma lógica social del artículo 43, con siete letras y los mismos colectivos. Estos son los tipos vigentes para las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de inmuebles:
| Letra | Quién | Tipo | Valor máximo |
|---|---|---|---|
| a | Inmueble destinado a vivienda habitual del comprador | 1 % | 150.000 € |
| b | Comprador menor de 35 años, vivienda habitual | 0,3 % | 150.000 € |
| c | Discapacidad del 33 % o más, del comprador o de su núcleo familiar | 0,1 % | 250.000 € |
| d | Miembro de familia numerosa, vivienda habitual de esa familia | 0,1 % | 250.000 € |
| e | Víctima de violencia doméstica | 0,3 % | 150.000 € |
| f | Víctima de terrorismo o persona afectada | 0,3 % | 150.000 € |
| g | Inmueble en municipio con problemas de despoblación | 0,3 % | 150.000 € |
La letra c también se amplió al núcleo familiar con efectos desde el 1 de enero de 2026, por la misma Ley 8/2025 que cambió el artículo 43. Y las reglas de convivencia son idénticas a las de TPO: prorrateo si compráis varios, excepción sin prorrateo para matrimonios y parejas inscritas, y garaje y anejos sumando para el tope.
Pero atención a una diferencia técnica que casi nadie cuenta y que cambia el cálculo. En TPO, el valor que se compara con el tope es el del artículo 10 estatal, con la regla de la magnitud mayor que ya has visto. En AJD, el artículo 50.2 remite al artículo 30, que parte del valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa, y solo pone un suelo: cuando la base se determine en función del valor de bienes inmuebles, ese valor no podrá ser inferior al del artículo 10. No es la misma regla, aunque en la mayoría de compras acabe dando el mismo número.
Dos meses y modelo 600. Esas son las dos cosas que te tienes que llevar de aquí, y la primera es donde más información desactualizada vas a encontrar.
El artículo 69.1 de la Ley 5/2021 fija que, con carácter general, el plazo de presentación de la autoliquidación y el ingreso de la deuda en el ITP y AJD es de dos meses a contar desde el día siguiente a la fecha del devengo, junto con la documentación exigida. La Agencia Tributaria de Andalucía lo confirma en su propia información del impuesto: dos meses para los hechos posteriores al 1 de enero de 2022 y treinta días hábiles para los anteriores.
Así que si has leído que en Andalucía tienes 30 días hábiles, esa información se quedó en 2021. Tienes dos meses. Y si tu escritura es anterior a 2022, entonces sí: los 30 días hábiles eran los tuyos.
Hay además un plazo especial, y es novedad de este año. Desde el 1 de enero de 2026, el artículo 69.2, añadido por la disposición final novena de la Ley 8/2025, establece que en los casos de consolidación del pleno dominio por extinción de un usufructo que se constituyó mediante una operación sujeta a TPO o a AJD, cuando esa extinción se produce por fallecimiento del usufructuario, el plazo es de seis meses desde el día siguiente al fallecimiento. Antes ese supuesto no tenía plazo propio y se metía con calzador en los dos meses generales.
| Situación | Plazo | Se cuenta desde |
|---|---|---|
| Compra de inmueble o cualquier hecho imponible general de ITP y AJD | 2 meses | El día siguiente a la fecha del devengo, es decir, a la firma |
| Consolidación del dominio por fallecimiento del usufructuario | 6 meses | El día siguiente al fallecimiento |
| Pérdida sobrevenida del tipo reducido | 1 mes | El hecho que determina el incumplimiento |
| Hechos imponibles anteriores al 1 de enero de 2022 | 30 días hábiles | El día siguiente al del acto o contrato |
¿Y si se te pasa el plazo? Si presentas tú, sin que Hacienda te haya requerido antes, el artículo 27 de la Ley General Tributaria aplica un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, calculado sobre el importe a ingresar y sin sanción. Pasados doce meses el recargo se queda en el 15 %, también sin sanción, y a partir de ahí se suman intereses de demora. Si el primer paso lo da la Administración, ya no hay recargo: hay liquidación y puede haber sanción.
El modelo es el 600, y lo más cómodo es cumplimentarlo en la oficina virtual de la Agencia Tributaria de Andalucía y presentarlo por la plataforma telemática de pago y presentación. Hacerlo en electrónico no es solo comodidad: el propio formulario calcula la liquidación y te evita los errores de cumplimentación que luego generan requerimientos.
Si prefieres el papel, se presenta en cualquiera de las Gerencias Provinciales de la Agencia Tributaria de Andalucía, en la Unidad Tributaria de Jerez de la Frontera, o en las Oficinas de Información y Asistencia a cargo de los Registradores de la Propiedad. Y sí, se puede pedir cita previa para que te lo confeccionen, siempre que seas uno de los obligados a presentarlo.
Lo que la Agencia Tributaria de Andalucía pide que acompañe al modelo 600: copia del documento judicial, administrativo o del contrato privado que quieres autoliquidar, con copia del DNI, NIF o NIE de quien adquiere y, si en la transmisión hay inmuebles, copia del último recibo del IBI o, en su defecto, certificado del valor catastral. Y si aplicas un tipo reducido, la documentación que acredite que cumples sus requisitos.
Guarda el modelo 600 pagado como oro en paño. Ese ITP forma parte del valor de adquisición de la vivienda, así que el día que la vendas te restará ganancia patrimonial en el IRPF. Es dinero que recuperas años después, pero solo si conservas el justificante.
Todos los tipos, topes, plazos y fechas de efectos de este artículo se han comprobado uno a uno el 1 de septiembre de 2026 contra los textos consolidados del BOE y contra los portales de la Junta de Andalucía, aislando en cada artículo la redacción vigente de mayor fecha y leyendo también las anteriores cuando la cifra ha cambiado. Si vas a firmar, compruébalo tú también aquí:
Una advertencia final sobre las fuentes: en este impuesto conviven redacciones de 2021, de 2023 y de 2026, y los buscadores las mezclan con alegría. Cuando consultes cualquier artículo en el BOE, usa el selector de redacciones y quédate con la vigente a la fecha de tu devengo, que es el día que firmas.
Quédate con lo esencial. El ITP en Andalucía es un tipo único del 7 % sobre el valor del inmueble, sin escala ni tramos, y baja al 6 % si va a ser tu vivienda habitual y no supera los 150.000 €. Baja al 3,5 % si además eres menor de 35 años, hay discapacidad reconocida del 33 % o superior en tu núcleo familiar, eres familia numerosa, víctima de violencia doméstica o del terrorismo, o compras en un pueblo de menos de 3.000 habitantes, con tope de 250.000 € en los casos de discapacidad y de familia numerosa.
Y quédate con las cuatro cosas que la gente descubre tarde. Una: los topes no se miden contra el valor de referencia de Catastro, sino contra la mayor de tres magnitudes, así que un precio alto te puede tumbar el tipo reducido aunque el Catastro diga lo contrario. Dos: el garaje suma para el tope, y la ley admite un máximo de dos plazas. Tres: si compráis en pareja, estar inscritos en el registro de parejas de hecho cambia el prorrateo por el tipo reducido sobre toda la base, y eso son miles de euros. Cuatro: el plazo es de dos meses con el modelo 600, no los 30 días hábiles que todavía circulan, y si después dejas de cumplir tienes un mes para regularizar con intereses.
El último recordatorio, que es el que ahorra dinero años después: guarda el modelo 600 pagado. Ese ITP suma al valor de adquisición de tu vivienda y le resta ganancia patrimonial a tu futura declaración de la renta el día que la vendas.
¿Y si no te apetece pelearte tú con los topes, con el valor de referencia y con qué letra del artículo 43 te toca? No te rayes, para eso estamos. Empieza gratis con nosotros y deja que tu equipo fiscal mire tu caso, tu vivienda y tu renta para que no pagues ni un euro de más.
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