Comprar una casa no es solo pagar el precio que ves en el anuncio. Además del coste de la vivienda, hay una serie de impuestos y gastos extra que pueden sumar una cantidad importante. Si no los tienes en cuenta, te puedes llevar un buen susto cuando llegue el momento de firmar. Aquí te explicamos qué tienes que pagar dependiendo del tipo de vivienda y dónde la compres.
Diferencia entre vivienda nueva y vivienda usada
Antes de entrar en números, hay que aclarar algo básico: no es lo mismo comprar una casa nueva que una de segunda mano.
- Vivienda nueva: Es la que compras directamente a la promotora y que nunca ha sido habitada.
- Vivienda de segunda mano: Ya ha tenido al menos un propietario anterior.
Parece una diferencia pequeña, pero afecta mucho a los impuestos que vas a pagar. Vamos a verlo.
¿Qué impuestos se pagan en la compra de una vivienda nueva?
Si compras una vivienda nueva, hay dos impuestos principales:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Es un 10% del precio de la vivienda. Si la casa cuesta 200.000 €, el IVA serán 20.000 €.
- AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Este impuesto depende de la comunidad autónoma y suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.
💡 Ejemplo: Si compras un piso nuevo por 200.000 € en una comunidad donde el AJD es del 1%, pagarías 2.000 € extra solo por este impuesto.
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¿Qué impuestos se pagan en la compra de una vivienda de segunda mano?
Si la casa ya ha sido propiedad de otra persona, en lugar de pagar IVA, tendrás que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto también depende de la comunidad autónoma y suele estar entre el 4% y el 10% del precio de la vivienda.
💡 Ejemplo: Si compras un piso de segunda mano por 200.000 € en una comunidad donde el ITP es del 8%, pagarás 16.000 € de impuestos.
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Impuestos por la compra de vivienda según la comunidad autónoma
Aquí tienes un resumen de cuánto se paga en cada comunidad:
| Comunidad Autónoma | ITP (Vivienda Usada) | AJD (Vivienda Nueva) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% (3,5% para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad) | 1,2% |
| Aragón | 8% (con tipos reducidos para ciertos colectivos) | 1,5% |
| Asturias | 8-10% | 1,2% |
| Baleares | 8-11% | 1,5% |
| Canarias | 6,5% | 1% |
| Cantabria | 10% | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,25% |
| Castilla y León | 8% | 1,5% |
| Cataluña | 10% (5% para jóvenes y familias numerosas) | 1,5% |
| Extremadura | 8-11% | 1,2% |
| Galicia | 9% (5% para menores de 36 años) | 1,5% |
| Madrid | 6% (5% para familias numerosas) | 0,75% |
| Murcia | 8% | 1,5% |
| Navarra | 6% | 0,5% |
| La Rioja | 7% (5% para menores de 36 años) | 1% |
| País Vasco | 4% | 0,5% |
| C. Valenciana | 10% (8% en algunos casos) | 1,5% |
⚠️ Importante: Algunas comunidades ofrecen descuentos si eres menor de 36 años, familia numerosa o persona con discapacidad.
Otros gastos que debes tener en cuenta
Además de los impuestos, hay otros costes que pueden sumarse al precio de la vivienda:
📜 1. Notaría
La escritura pública cuesta entre 600 € y 900 €, dependiendo del precio de la vivienda.
🏛 2. Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre cuesta entre el 0,1% y el 0,25% del valor del inmueble. Para una casa de 200.000 €, serían unos 300 €.
📑 3. Gestoría
Si contratas una gestoría para que haga los trámites por ti, puede costar entre 300 € y 600 €. No es obligatorio, pero puede ahorrarte muchos dolores de cabeza.
🏦 4. Tasación de la vivienda
Si vas a pedir una hipoteca, el banco te pedirá una tasación de la vivienda. Esto cuesta entre 200 € y 600 €.
💰 5. Comisión de apertura de la hipoteca
Algunos bancos cobran una comisión de apertura que puede llegar al 2% del importe de la hipoteca. Si pides 160.000 €, podrían cobrarte hasta 3.200 € solo por abrir el préstamo.
Resumen: cuánto cuesta realmente comprar una vivienda
Para que lo veas más claro, aquí tienes un ejemplo realista de lo que acabarías pagando por una vivienda de 200.000 €, dependiendo de si es nueva o de segunda mano:
| Concepto | Vivienda Nueva | Vivienda Usada |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € | 200.000 € |
| IVA o ITP | 20.000 € (10%) | 16.000 € (8%) |
| AJD | 2.000 € (1%) | – |
| Notaría | 800 € | 800 € |
| Registro | 300 € | 300 € |
| Gestoría | 500 € | 500 € |
| Tasación | 400 € | 400 € |
| Total aproximado | 224.000 € | 218.000 € |
Como ves, el precio final de la vivienda siempre es más alto de lo que esperabas, así que es importante tener en cuenta todos estos gastos antes de lanzarte a comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero extra necesito para comprar una vivienda además del precio del piso?
Depende del tipo de vivienda y la comunidad autónoma, pero suele ser entre un 10% y un 15% más del precio de compra.
¿Qué diferencia hay entre el IVA y el ITP en la compra de una casa?
El IVA (10%) se paga en viviendas nuevas y el ITP (entre 4% y 10%) en viviendas de segunda mano.
¿El AJD se paga en todas las compras de vivienda?
No siempre. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) solo se paga en viviendas nuevas y varía según la comunidad autónoma.
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