Si compras una vivienda nueva al promotor, pagas un IVA del 10 % (salvo en Canarias, Ceuta y Melilla, donde no se aplica), que él te cobra en cada pago, y el AJD de la escritura (1,5 % en Galicia). Si es usada y la compras como particular, lo normal es que no haya IVA: pagas el ITP de su comunidad, como el 6 % de Madrid o el 9 % de la Comunitat Valenciana desde junio de 2026. Notaría y registro, aparte.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa? Si es nueva y se la compras al promotor, pagas el IVA de la vivienda nueva, que es del 10 % del precio, y además el AJD de la escritura. Si es de segunda mano, lo normal es que en lugar de IVA pagues el ITP de la comunidad autónoma donde está la vivienda. Así lo explica también la Agencia Tributaria.
Te contamos cuánto es cada impuesto en 2026, a quién se paga, en qué momento y qué otros gastos se suman, con ejemplos y una tabla de todas las comunidades. Así llegas a la firma sin sustos en el presupuesto.
Para Hacienda, «nueva» no significa «a estrenar». Lo que cuenta es quién te la vende y si es la primera vez que se vende:
Hay un matiz que pilla a mucha gente: si el promotor ha usado la vivienda, o la ha tenido alquilada sin opción de compra, dos años o más seguidos antes de venderla, ya no cuenta como primera entrega y pagas ITP. La excepción es que la compre quien la ha usado durante ese tiempo, por ejemplo el inquilino: entonces sigue siendo primera entrega y paga IVA.
💡 ¿No tienes claro cuál es tu caso? La Agencia Tributaria tiene en su sede electrónica un Calificador inmobiliario que te orienta sobre si tu compra paga IVA o ITP. Es una ayuda informativa, no una respuesta vinculante.
El IVA de la vivienda nueva es del 10 % del precio que pactas con el promotor, y en 2026 no ha cambiado. Se calcula sobre ese precio total, no sobre el valor de referencia del Catastro: si la casa cuesta 200.000 €, el IVA son 20.000 €.
Si quieres ver el resto, aquí tienes todos los tipos de IVA en España. En la compra de casa, el que te toca depende de qué compres.
Estos son los tipos vigentes en octubre de 2026 cuando compras al promotor:
| Qué compras al promotor | IVA | Ojo con |
|---|---|---|
| Vivienda nueva, con hasta dos plazas de garaje y los anexos situados en el edificio, comprados a la vez | 10 % | La tercera plaza de garaje ya no entra. Un local de negocio nunca es anexo, aunque lo compres con la casa. |
| Vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, vendida por su promotor, con hasta dos garajes y los anexos del mismo edificio comprados a la vez | 4 % | Solo esas dos clases de vivienda protegida. Si la vende después su dueño, ya no es entrega del promotor. |
| Plaza de garaje o anexo comprado aparte (en otra operación) o tercera plaza de garaje | 21 % | Es el tipo general del IVA. |
| Vivienda en Canarias, Ceuta o Melilla | Sin IVA | En Canarias la vivienda nueva paga IGIC, y en Ceuta y Melilla las entregas de inmuebles las grava el IPSI. |
Tienes más detalle del tipo más bajo en nuestra explicación del IVA superreducido del 4 %. Y si compras en el País Vasco o en Navarra, el IVA de la vivienda es el mismo que en el resto de España: lo que cambia allí son el ITP y el AJD.
El IVA lo pagas tú, pero se lo das al promotor. Él está obligado a cobrártelo en la factura, con la cuota separada del precio, y es quien lo ingresa en Hacienda. Tú, como comprador particular, no presentas ninguna declaración de IVA.
Lo que mucha gente no sabe es que el IVA no se paga solo al final. Va unido al devengo, que es el momento en que nace la obligación de pagar el impuesto:
Cada uno de esos pagos va al tipo de IVA vigente el día de su devengo. Lo vemos con números.
Imagina que compras al promotor un piso nuevo en Galicia por 185.000 € y, a la vez, una plaza de garaje del mismo edificio por 15.000 €. En total, 200.000 €. Como el garaje va con la vivienda, todo paga el 10 %, repartido así:
| Pago al promotor | Importe | IVA (10 %) |
|---|---|---|
| Reserva | 6.000 € | 600 € |
| Entregas a cuenta durante la obra | 34.000 € | 3.400 € |
| Resto del precio, en la entrega de la vivienda | 160.000 € | 16.000 € |
| Total | 200.000 € | 20.000 € |
A eso se suma el AJD de la escritura. En Galicia el tipo general es el 1,5 %, vigente desde el 1 de marzo de 2013, y se aplica sobre el valor declarado en la escritura: 3.000 € si declaras 200.000 €. Si el valor de referencia del Catastro fuera mayor, el AJD se calcularía sobre ese valor.
Resultado: 20.000 € de IVA más 3.000 € de AJD suman 23.000 € de impuestos. Con el precio, 223.000 € antes de notaría y registro. Y fíjate en el calendario: 4.000 € de IVA ya han salido de tu bolsillo antes de recibir las llaves.
💡 Si el garaje lo compras más tarde, en otra operación, ya no va al 10 %: paga el 21 %. Con una plaza de 15.000 € son 3.150 € de IVA en lugar de 1.500 €.
El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) grava la escritura pública. En la vivienda nueva se paga además del IVA, salvo en la primera venta de una vivienda de protección oficial con calificación definitiva, cuya escritura está exenta. En la usada que paga ITP, en cambio, la escritura no paga la parte proporcional del AJD, porque esa parte solo alcanza a los actos que no tributan por transmisiones patrimoniales.
El IVA y el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) nunca se pagan juntos en la misma compra: o uno u otro. Así cambian las cosas para ti en cada caso:
| IVA (vivienda nueva) | ITP (vivienda de segunda mano) | |
|---|---|---|
| Qué compra grava | La primera entrega de la vivienda por el promotor | La compra a un particular y la segunda entrega por una empresa |
| Quién lo paga | Tú, como comprador, al promotor | Tú, como comprador |
| A quién va | A Hacienda: lo ingresa el promotor | A la comunidad autónoma donde está la vivienda (en el País Vasco, a su diputación foral) |
| Tipo | 10 % (4 % en la vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública) | El de cada comunidad (tabla de más abajo); si no lo hubiera fijado, el 6 % de la ley estatal |
| Sobre qué se calcula | El precio pactado | El valor de referencia del Catastro o, si es mayor, el precio o el valor declarado (fuera del País Vasco y Navarra) |
| Qué fecha fija el tipo | La del devengo de cada pago | La del contrato de compra |
| Qué presentas tú | Nada: el promotor te da la factura con el IVA separado | La autoliquidación del ITP, en el plazo que fije tu comunidad (un mes en varias, como Castilla-La Mancha, Cataluña, la Comunitat Valenciana o las Illes Balears, y dos meses en Andalucía); si no ha fijado uno propio, 30 días hábiles desde la compra. En el País Vasco y Navarra, el que fije su normativa foral |
| ¿Se suma el AJD? | Sí, el de la escritura de compra (salvo en la primera venta de una vivienda de protección oficial con calificación definitiva, que está exenta) | No, la parte proporcional del AJD no se paga |
Con números, para una vivienda de 200.000 € en Galicia, con los tipos generales de ITP del 8 % (vigente desde el 1 de enero de 2024) y de AJD del 1,5 %:
La diferencia cambia mucho según la comunidad, porque el ITP y el AJD los fija cada una.
Que una casa esté usada no siempre significa ITP. Tres casos que conviene conocer:
Cuando un tipo cambia, cuenta la fecha del devengo de cada impuesto, y no es la misma en los tres:
Un caso real: la Comunitat Valenciana bajó el ITP del 10 % al 9 % y el AJD general del 1,5 % al 1,4 % para los devengos desde el 1 de junio de 2026. En una vivienda usada de 200.000 € son 18.000 € de ITP en lugar de 20.000 €: 2.000 € de diferencia solo por la fecha. En la Región de Murcia el ITP pasó del 8 % al 7,75 % para los devengos desde el 25 de julio de 2025.
El IVA es el mismo en toda España salvo en Canarias, Ceuta y Melilla, donde no se aplica. El ITP y el AJD, en cambio, los fija cada comunidad, y el País Vasco y Navarra tienen sus propias normas. Estos son los tipos generales vigentes en octubre de 2026 y la fecha desde la que se aplica cada uno:
| Comunidad | ITP (vivienda usada) | AJD (escritura de vivienda nueva) | Vigente desde |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | 27/10/2021 |
| Aragón | Escala del 8 % (hasta 400.000 €) al 10 % (desde 750.000 €) | 1,5 % | 1/1/2016 |
| Asturias | 8 % si vale hasta 300.000 €, 9 % hasta 500.000 € y 10 % por encima, con un solo tipo para todo el valor. Si quien compra es gran tenedor de vivienda: 20 % | 1,2 % | 30/10/2014. Gran tenedor: 3/12/2025 |
| Illes Balears | Tarifa por tramos del 8 % (hasta 400.000 €) al 13 % (más de 2.000.000 €) | 1,5 % | Tarifa: 1/1/2023. AJD: 1/1/2020 |
| Canarias | 6,5 % | 1 % en la compra con IGIC o IVA, como la vivienda nueva al promotor; 0,75 % en general | ITP: 23/4/2009. AJD: 1/1/2016 |
| Cantabria | 9 %. Si va a ser tu vivienda habitual: 7 % hasta 300.000 € y 9 % por el exceso, siempre que lo pidas expresamente en la escritura (o en una rectificación en los tres meses siguientes al fin del plazo para autoliquidar) | 1,5 %. Si es tu vivienda habitual: 1 % hasta 300.000 € y 1,5 % por el exceso, con la misma petición expresa | 1/1/2024. Escala de vivienda habitual: 1/5/2026 |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,5 % | 1/6/2016 |
| Castilla y León | 8 % y 10 % sobre la parte que supere 250.000 € | 1,5 % | 19/9/2013 |
| Cataluña | Tarifa por tramos del 10 % (hasta 600.000 €) al 13 % (desde 1.500.000 €). Si quien compra es gran tenedor de vivienda: 20 % | 1,5 % | Tarifa: 27/6/2025. AJD: 15/3/2024 |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % si vale más de un millón de euros) | 1,4 %. Si es tu vivienda habitual: 0,1 % | 1/6/2026 (antes, 10 % de ITP y 1,5 % de AJD) |
| Extremadura | Tramos del 8 % (hasta 360.000 €), 10 % (hasta 600.000 €) y 11 % (por encima) | 1,5 % | 24/5/2018 |
| Galicia | 8 % | 1,5 % | ITP: 1/1/2024. AJD: 1/3/2013 |
| La Rioja | 7 % | 1 % | 31/10/2017 |
| Comunidad de Madrid | 6 % | Comprador persona física, según lo que valga la vivienda: 0,4 % si vale hasta 120.000 €, 0,5 % si vale hasta 180.000 € y 0,75 % si vale más, con un solo tipo para todo el valor (los garajes y anejos comprados a la vez suman al valor) | 1/1/2014 |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,5 % | 25/7/2025 (antes, 8 % de ITP) |
| Navarra | 6 % | 0,5 % | 18/6/1999 |
| Bizkaia | 4 %, con una declaración responsable de que no tienes más de 5 viviendas en más del 50 % de cada una (si las tienes, 6 %). 2,5 % si la vivienda tiene hasta 120 m² construidos y va a ser tu vivienda habitual, con requisitos | 0,5 % | Norma Foral 1/2011, con sus cambios hasta el 20/4/2026 |
| Álava | 4 %, con una declaración responsable de que no tienes más de 5 viviendas en más del 50 % (si las tienes, 6 %). 2,5 % si la vivienda tiene hasta 120 m² construidos y va a ser tu vivienda habitual, con requisitos | 0,5 % | Norma Foral 11/2003, con sus cambios hasta la Norma Foral 3/2025 |
| Gipuzkoa | Consulta la Hacienda Foral de Gipuzkoa | Consulta la Hacienda Foral de Gipuzkoa | |
| Ceuta y Melilla | Bonificación del 50 % de la cuota | Bonificación del 50 % de la cuota | 1/1/2003 |
Cuenta la comunidad donde está la vivienda, no la de tu domicilio: el ITP se paga a la comunidad donde está el inmueble (en el País Vasco, a la diputación foral del territorio donde está) y el AJD, a la del Registro de la Propiedad donde se inscribe la escritura. Y si tu compra se devengó antes de la fecha de la última columna, te toca el tipo que había entonces.
⚠️ Tipos reducidos: varias comunidades rebajan el ITP o el AJD de la vivienda habitual a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, siempre con requisitos (edad, grado de discapacidad, valor máximo de la vivienda y a menudo renta). Por ejemplo, con las normas vigentes en 2026, en Andalucía el AJD baja al 0,3 % si tienes menos de 35 años y compras tu vivienda habitual por un valor de hasta 150.000 €, y en Extremadura el ITP baja al 4 % si tienes menos de 36 años y cumples los requisitos de su tipo del 7 % (entre ellos, una vivienda de hasta 200.000 € y límites de renta). Antes de contar con una rebaja, comprueba los requisitos en la agencia tributaria de tu comunidad.
Además de los impuestos, hay otros costes que pueden sumarse al precio de la vivienda:
La escritura pública tiene un coste que depende del precio de la vivienda.
Inscribir la vivienda a tu nombre también tiene un coste, que depende del valor del inmueble.
Si contratas una gestoría para que haga los trámites por ti, tendrás que sumar sus honorarios. No es obligatorio, pero puede ahorrarte muchos dolores de cabeza.
Si vas a pedir una hipoteca, el banco te pedirá una tasación de la vivienda, que también se paga.
Algunos bancos cobran una comisión de apertura por conceder el préstamo. Pregunta por ella antes de firmar.
Para que lo veas claro, esto es lo que pagarías por una vivienda de 200.000 € en Galicia con los tipos generales, según sea nueva o de segunda mano. También ves a quién va cada pago. Suponemos que el valor de referencia del Catastro no pasa de 200.000 €:
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada | A quién se paga |
|---|---|---|---|
| Precio | 200.000 € | 200.000 € | Al promotor o al vendedor |
| IVA (10 %) | 20.000 € | No se paga | Al promotor, que lo ingresa en Hacienda |
| ITP (8 % en Galicia) | No se paga | 16.000 € | A la comunidad donde está la vivienda |
| AJD (1,5 % en Galicia) | 3.000 € | No se paga la parte proporcional | A la comunidad del Registro donde se inscribe la escritura |
| Notaría | Según el precio | Según el precio | Al notario |
| Registro de la Propiedad | Según el valor | Según el valor | Al Registro de la Propiedad |
| Gestoría y tasación | Si contratas gestoría o pides hipoteca | Si contratas gestoría o pides hipoteca | A quien te preste el servicio |
| Precio más impuestos | 223.000 € | 216.000 € |
Como ves, el precio final de la vivienda siempre es más alto que el del anuncio, así que es importante tener en cuenta todos estos gastos antes de lanzarte a comprar.
Comprar una vivienda mueve muchos impuestos y gastos, y algunos vuelven a contar años después: si la vendes, lo que pagaste de IVA, ITP o AJD se suma a lo que te costó y reduce la ganancia que tributa en tu renta. Guarda las facturas y la escritura.
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