Comprar una casa no es solo pagar el precio que ves en el anuncio. Además del coste de la vivienda, hay una serie de impuestos y gastos extra que pueden sumar una cantidad importante. Si no los tienes en cuenta, te puedes llevar un buen susto cuando llegue el momento de firmar. Aquí te explicamos qué tienes que pagar dependiendo del tipo de vivienda y dónde la compres.
La reclamación económico-administrativa es un procedimiento gratuito para impugnar decisiones de Hacienda cuando crees que se han equivocado. Tienes 1 mes desde la notificación para presentarla, no necesitas abogado y la resuelve un tribunal independiente. Debes explicar claramente tu caso, aportar pruebas y ser específico en lo que pides. Aunque debería resolverse en 1 año, suele tardar más. Si te deniegan la reclamación, puedes seguir reclamando por otras vías. Es tu derecho como contribuyente y puede ahorrarte mucho dinero.
Antes de entrar en números, hay que aclarar algo básico: no es lo mismo comprar una casa nueva que una de segunda mano.
Parece una diferencia pequeña, pero afecta mucho a los impuestos que vas a pagar. Vamos a verlo.
Si compras una vivienda nueva, hay dos impuestos principales:
💡 Ejemplo: Si compras un piso nuevo por 200.000 € en una comunidad donde el AJD es del 1%, pagarías 2.000 € extra solo por este impuesto.
Si la casa ya ha sido propiedad de otra persona, en lugar de pagar IVA, tendrás que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto también depende de la comunidad autónoma y suele estar entre el 4% y el 10% del precio de la vivienda.
💡 Ejemplo: Si compras un piso de segunda mano por 200.000 € en una comunidad donde el ITP es del 8%, pagarás 16.000 € de impuestos.
Aquí tienes un resumen de cuánto se paga en cada comunidad:
| Comunidad Autónoma | ITP (Vivienda Usada) | AJD (Vivienda Nueva) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% (3,5% para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad) | 1,2% |
| Aragón | 8% (con tipos reducidos para ciertos colectivos) | 1,5% |
| Asturias | 8-10% | 1,2% |
| Baleares | 8-11% | 1,5% |
| Canarias | 6,5% | 1% |
| Cantabria | 10% | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,25% |
| Castilla y León | 8% | 1,5% |
| Cataluña | 10% (5% para jóvenes y familias numerosas) | 1,5% |
| Extremadura | 8-11% | 1,2% |
| Galicia | 9% (5% para menores de 36 años) | 1,5% |
| Madrid | 6% (5% para familias numerosas) | 0,75% |
| Murcia | 8% | 1,5% |
| Navarra | 6% | 0,5% |
| La Rioja | 7% (5% para menores de 36 años) | 1% |
| País Vasco | 4% | 0,5% |
| C. Valenciana | 10% (8% en algunos casos) | 1,5% |
⚠️ Importante: Algunas comunidades ofrecen descuentos si eres menor de 36 años, familia numerosa o persona con discapacidad.
Además de los impuestos, hay otros costes que pueden sumarse al precio de la vivienda:
La escritura pública cuesta entre 600 € y 900 €, dependiendo del precio de la vivienda.
Inscribir la vivienda a tu nombre cuesta entre el 0,1% y el 0,25% del valor del inmueble. Para una casa de 200.000 €, serían unos 300 €.
Si contratas una gestoría para que haga los trámites por ti, puede costar entre 300 € y 600 €. No es obligatorio, pero puede ahorrarte muchos dolores de cabeza.
Si vas a pedir una hipoteca, el banco te pedirá una tasación de la vivienda. Esto cuesta entre 200 € y 600 €.
Algunos bancos cobran una comisión de apertura que puede llegar al 2% del importe de la hipoteca. Si pides 160.000 €, podrían cobrarte hasta 3.200 € solo por abrir el préstamo.
Comprar una casa implica más costes de los que aparecen en el anuncio. Aquí resolvemos las dudas más comunes sobre los impuestos y gastos adicionales que tendrás que afrontar.
Depende del tipo de vivienda y la comunidad autónoma, pero suele ser entre un 10% y un 15% más del precio de compra. Este porcentaje incluye impuestos (IVA o ITP, y AJD en viviendas nuevas), gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación si pides hipoteca.
El IVA (10%) se paga en viviendas nuevas, es decir, aquellas que compras directamente a la promotora y que nunca han sido habitadas. El ITP (entre 4% y 10% según la comunidad autónoma) se aplica en viviendas de segunda mano, las que ya han tenido al menos un propietario anterior.
No siempre. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) solo se paga en viviendas nuevas y varía según la comunidad autónoma, oscilando generalmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda. En viviendas de segunda mano no se aplica este impuesto.
Sí, muchas comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos en el ITP si eres menor de 36 años, familia numerosa o persona con discapacidad. Por ejemplo, en Andalucía el ITP puede bajar del 7% al 3,5% para estos colectivos, y en Cataluña del 10% al 5% para jóvenes y familias numerosas.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Una gestoría se encarga de todos los trámites burocráticos y puede ahorrarte muchos dolores de cabeza, aunque supone un coste adicional de entre 300 € y 600 €. Puedes hacerlo tú mismo, pero requiere tiempo y conocimiento de los procedimientos.
Generalmente, las viviendas nuevas son más caras fiscalmente porque pagas IVA (10%) más AJD (0,5%-1,5%), lo que suma entre un 10,5% y un 11,5%. En viviendas de segunda mano solo pagas ITP, que aunque puede llegar al 10% en algunas comunidades, suele resultar en un coste fiscal total menor.
Los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría los paga el comprador. El vendedor normalmente se hace cargo de la plusvalía municipal (si aplica) y de cancelar su hipoteca si la tuviera. Estos gastos para el comprador suelen rondar entre 1.500 € y 2.500 € en total.
No, la tasación solo es obligatoria si solicitas una hipoteca, ya que el banco necesita conocer el valor real del inmueble que va a servir como garantía del préstamo. Si pagas al contado, te ahorras este gasto de entre 200 € y 600 €.
Para que lo veas más claro, aquí tienes un ejemplo realista de lo que acabarías pagando por una vivienda de 200.000 €, dependiendo de si es nueva o de segunda mano:
| Concepto | Vivienda Nueva | Vivienda Usada |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € | 200.000 € |
| IVA o ITP | 20.000 € (10%) | 16.000 € (8%) |
| AJD | 2.000 € (1%) | – |
| Notaría | 800 € | 800 € |
| Registro | 300 € | 300 € |
| Gestoría | 500 € | 500 € |
| Tasación | 400 € | 400 € |
| Total aproximado | 224.000 € | 218.000 € |
Como ves, el precio final de la vivienda siempre es más alto de lo que esperabas, así que es importante tener en cuenta todos estos gastos antes de lanzarte a comprar.
Depende del tipo de vivienda y la comunidad autónoma, pero suele ser entre un 10% y un 15% más del precio de compra.
El IVA (10%) se paga en viviendas nuevas y el ITP (entre 4% y 10%) en viviendas de segunda mano.
No siempre. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) solo se paga en viviendas nuevas y varía según la comunidad autónoma.
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