Zonas tensionadas: qué son, dónde hay y cómo saber si tu vivienda está en una

Dónde hay zonas tensionadas en España

A 30 de septiembre de 2026 hay 317 municipios con zona tensionada: Cataluña (271), Navarra (21), País Vasco (18), Asturias (5) y Galicia (2). Salen en nueve resoluciones del Ministerio de Vivienda en el BOE, que se aplican desde el día siguiente a su publicación.

Zonas en vigor a 30 de septiembre de 2026. «Hasta» es el mes en que acaban los tres años, si no hay prórroga.

Para comprobar tu calle, usa el buscador de arriba.

Municipios donde solo una parte es zona tensionada

En estos 7 municipios, la zona tensionada es solo una parte del municipio:

• Galdakao: el distrito 2 (Aperribai, Aperribai-Zaharra y Jugo).
• Vitoria-Gasteiz: todo menos la zona rural de los concejos fuera de la ciudad.
• Llanes: los núcleos de Llanes, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio.
• Cabrales: los núcleos de Arenas y Poo.
• Gijón: los barrios de La Arena y Cimadevilla.
• Avilés: el barrio de La Magdalena.
• Gozón: Luanco.

En Asturias el límite oficial es un plano del Boletín Oficial del Principado de Asturias (BOPA), que el buscador te enlaza.

¿Es Madrid zona tensionada?

No. A 30 de septiembre de 2026 ningún municipio de la Comunidad de Madrid está en la lista del BOE. Tampoco de la Comunitat Valenciana, Andalucía, Illes Balears, Canarias ni de otra comunidad fuera de las cinco de la tabla.

Si alquilas allí, no tienes los límites de precio ni la prórroga extraordinaria de hasta tres años de estas zonas. Y en la declaración de la renta no puedes aplicar la reducción del 90 % ni la del 70 % por primer alquiler a un joven.

Sí tienes el 50 % general y, si cumples sus requisitos, el 60 % por rehabilitación o el 70 % por alquilar a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro que destine la vivienda a alquiler social. Te los contamos más abajo. Es así en contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, si no vives en el País Vasco ni en Navarra. Para los firmados después, mira más abajo qué cambia con los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.

Qué zonas caducan y cuáles están en trámite

La primera que vence es la primera declaración de Cataluña (140 municipios), en marzo de 2027. La Generalitat ha iniciado el procedimiento para prorrogarla con 118 municipios y sacar 22, entre ellos Lleida, Reus y Granollers. Solo contará cuando salga en el BOE, y a 30 de septiembre de 2026 no ha salido.

La segunda declaración catalana (131 municipios) vence en octubre de 2027. Las demás, entre enero de 2028 y julio de 2029.

A esa fecha, Urduliz, Sopela y Bergara ya están declaradas por el Gobierno Vasco, pero no cuentan hasta que salgan en el BOE. En trámite están Oñati, Orio, Bermeo, Elorrio, Lekeitio y 53 municipios catalanes.

Si alquilas, el tope del precio se aplica a los contratos firmados mientras la zona está en vigor. Para la reducción del 90 % o la del 70 % del primer alquiler a un joven, la zona tiene que estar en vigor el día de la firma y seguir declarada. Si la zona caduca con el contrato en marcha, pasas del 90 % al 50 %. Esto vale para los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026. Vigílalo si alquilas en uno de los 22 municipios catalanes que pueden salir de la zona.

Precio máximo del alquiler en zona tensionada y cómo calcularlo

En una zona en vigor, un contrato nuevo de alquiler de vivienda tiene precio máximo. Desde el 8 de octubre de 2026 también lo tienen los alquileres de temporada (la ley los llama de vivienda temporal) y los de habitaciones. Los de temporada firmados antes de esa fecha siguen con sus reglas hasta que acaba el plazo pactado.

• Si la vivienda estuvo alquilada como vivienda en los últimos cinco años (también cuentan los contratos de temporada firmados desde el 8 de octubre de 2026), no puedes pasar del precio del último contrato con la subida anual que permitía. Tampoco puedes cobrar cuotas o gastos que no estaban en ese contrato.
• Si eres gran tenedor, además, no puedes pasar del índice oficial de referencia del alquiler.
• Si no estuvo alquilada como vivienda en esos cinco años, ese índice es el límite para cualquier propietario, como fijan las nueve resoluciones vigentes.

Además de la subida anual, solo puedes sumar hasta un 10 % del último precio en cuatro casos. Tres son obras terminadas en los dos años anteriores: una rehabilitación (de las que define el Reglamento del IRPF), una mejora que ahorre al menos un 30 % de energía primaria no renovable (con dos certificados de eficiencia energética) u obras de accesibilidad. El cuarto es un contrato de 10 años o más, o prorrogable por el inquilino hasta 10.

📌 Ejemplo. El último inquilino de tu piso en Barcelona pagaba 1.000 € al mes. Con la subida anual de su contrato, un 2 %, tu máximo es de 1.020 €. Si terminaste hace un año una obra de accesibilidad, puedes sumar 100 € (el 10 % de 1.000 €) y llegar a 1.120 €.

Pierdes toda la reducción por alquiler en la declaración de la renta, también la del 50 %, en dos casos:

• Si firmas por encima del precio del último contrato, con su subida y, en su caso, ese 10 %.
• Si cobras al inquilino cuotas o gastos que no estaban en ese contrato.

Cómo calcularlo. Parte del último contrato con su subida anual. El índice te lo da el SERPAVI, el sistema de referencia del Ministerio de Vivienda, con la dirección o la referencia catastral. Si no la tienes, mira cómo saber la referencia catastral de tu vivienda. Para ver cuánto te deja ese precio, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler.

Quién es gran tenedor en una zona tensionada

En general, es gran tenedor la persona o empresa con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. Desde el 8 de octubre de 2026, cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque el edificio no tenga la división horizontal inscrita, y la condición se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad.

Cada zona puede añadir a quien tenga 5 o más viviendas en ella (en el País Vasco cuentan las de todo el municipio). Entonces basta con cumplir una de las dos definiciones. Lo hacen Cataluña, Navarra, Santiago de Compostela y casi todo el País Vasco (en Pasaia, desde 6 viviendas), pero no A Coruña, Bilbao, Zestoa ni Asturias. El buscador te dice cuál rige en tu zona.

Prórroga del contrato de alquiler en zona tensionada

En una zona en vigor, cuando se acaban las prórrogas que marca la ley, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de un año cada vez, hasta tres, con las mismas condiciones. Tienes que aceptarla salvo en tres casos:

• Que pactéis otras condiciones.
• Que firméis un contrato nuevo dentro de los límites de precio.
• Que le hayas avisado de que necesitas la vivienda para ti, para algunos familiares o para tu cónyuge tras una separación, un divorcio o una nulidad, en los plazos y con las condiciones que fija la ley de arrendamientos.

Si el inquilino puede pedir esta prórroga, va antes que la de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026 y no se suman. Desde el 15 de noviembre de 2026, con el Real Decreto-ley 28/2026, solo puede pedirla si le has avisado de que no renuevas. Cuando termina, el contrato se acaba y, salvo excepciones, le pagas la indemnización por no renovar que te contamos más abajo. Si puede pedirla y no la pide, no hay indemnización.

Reducción del IRPF por alquilar en zona tensionada

En la declaración de la renta pagas impuesto por el rendimiento neto del alquiler, que es lo que cobras menos los gastos que puedes restar. La reducción por alquiler de vivienda deja una parte sin impuesto, pero no se aplica a los alquileres de temporada. Para contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 es del 50 %. Sube si la zona ya estaba en vigor al firmar:

• 90 % si el mismo propietario firma un contrato nuevo y baja el precio más de un 5 % respecto al último contrato de esa vivienda, con su subida anual aplicada.
• 70 % si no llega al 90 % y alquila la vivienda por primera vez a un inquilino de 18 a 35 años. Hacen falta las tres cosas: primer alquiler, zona y edad. Con varios inquilinos, solo cuenta la parte de los que tienen esa edad. La ley pide que los requisitos se sigan cumpliendo mientras aplicas la reducción, así que si tu inquilino cumple 36 años con el contrato en marcha, puedes perderla.

Sin eso quedan otras tres, que no dependen de la zona:

• 70 % si alquilas a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro acogida a la Ley 49/2002 que destina la vivienda a alquiler social o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica. En el alquiler social, el precio tiene que estar por debajo del que fija el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. También si la vivienda está en un programa público de vivienda que limita el precio del alquiler.
• 60 % si la vivienda tuvo una rehabilitación de las que define el Reglamento del IRPF, terminada en los dos años anteriores al contrato.
• 50 % en cualquier otro caso.

Si firmaste antes del 26 de mayo de 2023, tienes el 60 %, haya zona o no. Si firmas después del 1 de diciembre de 2026, los porcentajes cambian: te los contamos más abajo. Aquí tienes todos los requisitos de la reducción por alquiler de vivienda.

💡 Ejemplo. Cobras 12.000 € al año y tienes 4.000 € de gastos, así que tu rendimiento neto es de 8.000 €. Con el 50 %, pagas impuesto por 4.000 €. Con el 90 %, solo por 800 €.

Te contamos cómo se declara un piso alquilado en la renta. Y si prefieres que lo hagamos nosotros, mira nuestra declaración de la renta para propietarios.

Cuándo pierdes la reducción del IRPF en zona tensionada

• Si la zona deja de estar declarada. Con el contrato en marcha, desde ese momento pasas del 90 % al 50 % si lo firmaste hasta el 1 de diciembre de 2026, según la Dirección General de Tributos (consulta vinculante V1828-25). Si lo firmaste después, pierdes el porcentaje de la zona y te queda el más alto que sigas cumpliendo. El 70 % del primer alquiler a un joven también se pierde, porque la ley exige que los requisitos se sigan cumpliendo.
• Si el precio pasa del tope del último contrato o cobras cuotas o gastos que no estaban en él. No hay ninguna reducción, tampoco la del 50 %.
• Si bajas el precio con un anexo al contrato en vigor. Para el 90 % hace falta un contrato nuevo (consulta vinculante V2445-25).
• Si no lo declaras antes de una comprobación. La reducción solo se aplica sobre lo que declaraste antes de que Hacienda empezara a revisarlo, nunca sobre lo que Hacienda corrija.

Tu declaración de la renta depende de dónde vives, no de dónde está el piso

Los límites de precio también rigen en los 39 municipios con zona del País Vasco y Navarra. La declaración de la renta, en cambio, depende de dónde vives:

• Si vives en el País Vasco o en Navarra, sigues la norma foral de tu territorio y no aplicas la reducción estatal, aunque el piso esté en Barcelona.
• Si vives en cualquier otro sitio de España, aplicas la reducción estatal también a un piso en Bilbao, Donostia/San Sebastián o Pamplona, que están en la lista del BOE.

Si vives en Bizkaia, mira cómo tributan los alquileres en Bizkaia. En TaxDown también hacemos la renta en el País Vasco y Navarra. Si vives fuera de España, esto no cubre tu caso.

Qué cambia con los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026

El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó dos reales decretos-leyes de vivienda. Recogen, con algunos cambios, las medidas de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026 y el Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre de 2026. Como las Cortes están disueltas, tiene que aprobarlos en una votación la Diputación Permanente del Congreso en 30 días hábiles, y si no lo hace dejan de estar en vigor. Ninguno de los dos cambia la lista de zonas tensionadas.

Reducción del IRPF en contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026

Si no eres gran tenedor y no vives en el País Vasco ni en Navarra, la reducción depende de cómo cambia el precio respecto al último contrato de esa vivienda, con su subida anual aplicada:

• Lo bajas más de un 5 %: 100 % si firmas un contrato nuevo con el mismo inquilino al acabar los cinco años o la última prórroga, o con otro inquilino si el precio queda por debajo del índice de referencia. Si no, 95 % en zona tensionada con un inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con un inquilino de 18 a 35 años y 70 % en los demás casos.
• No lo subes o lo bajas un 5 % o menos: 50 %.
• Lo subes: 40 % si sube un 5 % o menos, 30 % si sube hasta un 10 %, 25 % hasta un 15 %, 20 % hasta un 20 % y 15 % si sube más. En zona tensionada, si estuvo alquilada en los últimos cinco años, solo puedes subirlo en los cuatro casos del 10 % que te contamos arriba: si lo subes sin uno de ellos, no tienes ninguna reducción.
• Es la primera vez que la alquilas: 100 % si el precio queda por debajo del índice de referencia. Si no, 95 %, 90 % u 85 % en los mismos casos del primer punto y 50 % en los demás.

Con varios inquilinos, el 95 % y el 85 % solo se aplican a la parte del alquiler de los que tienen de 18 a 35 años. El 70 % por alquilar a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro y el 60 % por rehabilitación siguen igual. Si eres gran tenedor, solo tienes esos dos: no hay 50 % general.

Además, si tu contrato cumple los cinco años después del 1 de diciembre de 2026 y sigue por prórroga tácita, en esa prórroga tienes el 80 %, aunque lo firmaras antes. Hace falta que el precio con el que empezó no pase del índice de referencia cuando arranca la prórroga y que no seas gran tenedor.

Cambios en el contrato de alquiler

• Subida anual. Desde el 8 de octubre de 2026 la subida nunca puede pasar del IRAV, el índice oficial para actualizar los alquileres. Y hasta el 31 de diciembre de 2027, si el precio pasa del índice de referencia no sube; si no lo pasa, sube lo que pactéis de nuevo o, sin acuerdo, como mucho un 2 %.
• Prórroga de hasta dos años. Si el contrato estaba en vigor el 8 de octubre de 2026 y su prórroga obligatoria acaba antes del 31 de diciembre de 2028, o acaba la tácita, el inquilino que lleva ocho meses al día en el pago puede pedir que dure un año más, y otro. Puedes negarte si pactáis otra cosa o firmáis un contrato nuevo. También si eres un particular y necesitas la vivienda para ti, tus padres, tus hijos o tu cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Tienes que avisarle con al menos dos meses de antelación. Desde el 15 de noviembre de 2026 no se aplica si el contrato se renueva solo por cinco años. Si se aplica porque avisaste de que no renuevas, al acabar le pagas la indemnización por no renovar, salvo que el aviso fuera anterior al 7 de octubre de 2026 o haya una excepción.
• Renovación de cinco en cinco años, desde el 15 de noviembre de 2026. Pasados los cinco primeros años (siete si el propietario es una sociedad u otra persona jurídica), si nadie avisa, el contrato se renueva solo por otros cinco (o siete). Si el 15 de noviembre tu contrato ya va por las prórrogas anuales de después de los cinco años, sigue con ellas hasta que acaban, y después se aplica la renovación de cinco años. Tú avisas con seis meses de antelación (cuatro si el 15 de noviembre le quedan menos de seis) y el inquilino, con dos. Si no renuevas, en general le pagas doce meses de alquiler calculados con el valor más alto del índice de referencia de esa vivienda, o un mes por año vivido si sale más.
• Cuándo no pagas la indemnización. Por ejemplo, si eres un particular y necesitas la vivienda para ti, para un hijo, un padre, un nieto, un abuelo o un hermano (también por adopción) o para tu cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, lo pones por escrito en el aviso y se instala en los tres meses siguientes a la entrega. No cubre a los familiares políticos, como los suegros. Tampoco se paga por los avisos enviados antes del 7 de octubre de 2026.
• Gastos. En los contratos que firmes desde el 8 de octubre de 2026 no puedes cargar al inquilino el IBI ni otros impuestos o tasas de la vivienda (salvo que el obligado sea él) ni los gastos de gestión del contrato. Tampoco exigirle un seguro de impago.
• Temporada y habitaciones. En zona tensionada, un alquiler de temporada firmado desde el 8 de octubre de 2026 tiene el mismo precio máximo que uno de vivienda habitual, y lo que cobras por todas las habitaciones de un piso, sumado, tiene que respetar el precio máximo del piso entero. Si encadenas contratos de temporada en la misma vivienda, el precio de cada uno no puede subir más que el IRAV. Un alquiler de temporada sin una causa real escrita en el contrato cuenta como alquiler de vivienda habitual desde el primer día. Si tu comunidad tiene normas propias sobre alquiler de temporada o de habitaciones, también se aplican.
• Anuncios. Todo anuncio de alquiler tiene que decir si eres gran tenedor y llevar el número o código de la vivienda cuando lo tenga. En zona tensionada, además, el índice de referencia, el precio máximo que se aplica y la norma que lo fija.
• Recargo del IBI, desde 2027. En los municipios que están en zona tensionada, el ayuntamiento podrá subir el IBI hasta un 50 % a las viviendas de uso turístico (100 % si tienes dos o más y 150 % si tienes cuatro o más) y a las vacías más de dos años sin causa justificada (100 % si tienes cuatro o más y hasta 150 % si, además, llevan vacías más de tres años).

Errores habituales con las zonas tensionadas

• Dar por hecho que toda la ciudad es zona tensionada. En Gijón o Vitoria-Gasteiz solo lo es una parte.
• Aplicar el 90 % o el 70 % del primer alquiler a un joven en un contrato firmado antes de que la zona entrara en vigor o antes del 26 de mayo de 2023.
• Seguir con el 90 % o el 70 % del primer alquiler a un joven cuando la zona caduca. Se pierden desde ese momento: con el 90 %, pasas al 50 % si firmaste hasta el 1 de diciembre de 2026.
• Rebajar el precio con un anexo para tener el 90 %. Hace falta un contrato nuevo.
• Aplicar el 50 % siendo gran tenedor en un contrato firmado después del 1 de diciembre de 2026. En esos contratos solo tienes el 70 % o el 60 % de los casos que no dependen de la zona.
• Creer que Madrid es zona tensionada. A 30 de septiembre de 2026 no lo es.
• Elegir las reglas de la declaración de la renta por dónde está el piso. Cuenta dónde vives tú.

Fuente oficial

• BOE. Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda
• BOE. Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
• BOE. Ley 35/2006, del IRPF
• BOE. Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes de vivienda
• BOE. Real Decreto-ley 28/2026, de estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual
• BOE. Concierto Económico con el País Vasco
• BOE. Convenio Económico con Navarra
• BOE. Resoluciones del Ministerio de Vivienda con las zonas tensionadas: marzo de 2024, octubre de 2024, enero de 2025, abril de 2025, julio de 2025, octubre de 2025, febrero de 2026, abril de 2026 y julio de 2026
• Dirección General de Tributos. Consultas vinculantes V1828-25, V1930-25, V2445-25 y V2474-25
• También: lista de zonas y SERPAVI del Ministerio de Vivienda, BOPV, BOPA y DOGC

Tu alquiler en zona tensionada, bien declarado

• Comprueba la zona con tu dirección y la fecha del contrato. Lo que cuenta es que la zona esté en vigor el día de la firma. Para la declaración de la renta, además, tiene que seguir declarada.
• El tope lo marca el último contrato de alquiler de vivienda o, en su caso, el índice de referencia.
• La reducción depende de la fecha, del precio, del inquilino, de dónde vives y de si eres gran tenedor.

En TaxDown te hacemos la declaración de la renta y aplicamos lo que te corresponda por tu alquiler, también si vives en el País Vasco o Navarra. Empieza gratis con nosotros.