El usufructo de una vivienda es el derecho a vivir en ella o alquilarla sin ser el dueño (el nudo propietario). El usufructuario paga el IBI y declara en la renta el alquiler o, si no es su vivienda habitual, una imputación de rentas. El nudo propietario, por regla general, no declara rentas por ella. Al heredar, cada uno paga sucesiones por su derecho; al vender, declara su ganancia.
El usufructo de una vivienda es, según el Código Civil, el derecho a vivir en una casa ajena o alquilarla, mientras el dueño conserva la nuda propiedad. El usufructuario paga el IBI y declara en la renta lo que produce la vivienda; el nudo propietario, por regla general, no declara rentas por ella.
¿Heredas, donas o vendes? Aquí tienes quién paga cada impuesto y un caso con números, con las reglas de territorio común (el País Vasco y Navarra tienen régimen foral).
Para el Código Civil es el derecho a disfrutar de bienes ajenos conservando su forma y su sustancia. Lo tiene el usufructuario; el dueño se queda la nuda propiedad: puede disponer de ella, pero no usar la vivienda hasta que el usufructo se acabe. Juntos forman el pleno dominio. Ejemplo: muere el padre, la madre sigue en la casa como usufructuaria y los hijos heredan la nuda propiedad.
Nace de la ley (como el del viudo), de un contrato, de un testamento o por prescripción. Sin ese título no hay usufructo: si vives con tus padres no eres usufructuario.
El usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla y vender o regalar su derecho. Hace las reparaciones ordinarias y paga las cargas y contribuciones anuales. El nudo propietario corre con las extraordinarias y puede vender o hipotecar la nuda propiedad, pero no perjudicar al usufructuario.
El vitalicio dura hasta que muere el usufructuario; el temporal, hasta la fecha o el plazo fijados; si es para varias personas a la vez, hasta que muere la última. Hacienda no valora igual el vitalicio y el temporal: cómo se calcula el valor del usufructo.
Paga quien recibe: sucesiones en una herencia, donaciones en una donación y transmisiones patrimoniales si se compra o se constituye a cambio de dinero entre particulares. En sucesiones y donaciones cada uno paga por su derecho (el nudo propietario, con el tipo medio que correspondería a la vivienda entera), valorado con un porcentaje legal y no con una tasación: cómo se calcula el valor del usufructo. Con facultad de disponer, el usufructuario paga como pleno dominio.
Cuánto se paga lo fija la comunidad autónoma: en una herencia, aquella en la que el fallecido pasó más días en los cinco años anteriores a su muerte; en la donación de una vivienda, la comunidad donde está.
Si eres el dueño y constituyes un usufructo a cambio de dinero, declaras en la renta un rendimiento del capital inmobiliario, no una ganancia. Si es vitalicio y todo se imputa a un mismo año, ese rendimiento se reduce un 30 % (sobre un máximo de 300.000 € al año).
No se paga IRPF por heredar el usufructo o la nuda propiedad, sino sucesiones. Con el Código Civil, el viudo no separado tiene, aun sin testamento, el usufructo del tercio de mejora si hay descendientes (de la mitad si solo hay ascendientes). Si no hay ni unos ni otros, sin testamento hereda todos los bienes y, con testamento, la ley le reserva el usufructo de dos tercios. Si el testamento le deja el usufructo universal, Hacienda lo trata como usufructo de todos los bienes. Donde hay derecho civil propio puede cambiar: en Cataluña, sin testamento y con hijos, el viudo o la pareja estable tiene el universal.
💡 Con vivienda ganancial, la mitad ya era del viudo: la herencia, y con ella el usufructo, solo alcanza a la mitad del fallecido.
Plazo, con carácter general: seis meses desde el fallecimiento (prorrogables otros seis si se piden en los cinco primeros), con el modelo 650 adaptado por cada comunidad. Más sobre el impuesto de sucesiones.
Los hijos pagan el impuesto de donaciones por la nuda propiedad, con carácter general en 30 días hábiles y en la comunidad donde está la vivienda; los padres no pagan nada por el usufructo que se reservan. En su renta, los padres declaran la ganancia de lo donado (una pérdida no cuenta), exenta si es su vivienda habitual, tienen más de 65 años (o dependencia severa o gran dependencia) y tenían el pleno dominio. Mientras vivan allí, no imputan renta. Al morir ellos, los hijos pagan, con carácter general en seis meses, la liquidación que quedó pendiente.
Quien recibe el usufructo paga donaciones. Y el dueño es la excepción a la regla general del nudo propietario: imputa renta por la vivienda cada año que dure el usufructo y, si no prueba que fue gratis, declara un rendimiento por su valor de mercado.
Grava también constituir o transmitir un usufructo sobre una vivienda en suelo urbano, con el porcentaje del usufructo sobre el valor catastral del suelo. Si es gratis paga quien recibe: en la herencia, el viudo y los hijos, cada uno por su derecho; en la donación de la nuda propiedad, los hijos; en la renuncia, el nudo propietario. En una venta paga quien vende, cada uno por su derecho. Plazo: 30 días hábiles entre vivos; seis meses, prorrogables hasta un año, por herencia. Al morir el usufructuario no se paga.
| Impuesto o gasto | Usufructuario | Nudo propietario |
|---|---|---|
| Renta, si es su vivienda habitual | No imputa nada | Nada, por regla general |
| Renta, si está vacía o es segunda vivienda | Imputación de rentas: en la renta 2026, el 1,1 % o el 2 % del valor catastral del recibo del IBI, según cuándo se revisaron los valores catastrales del municipio, por los días en esa situación | Nada, por regla general |
| Renta, si la deja gratis a un familiar | La misma imputación, si puede probar que es gratis; si no, un rendimiento a valor de mercado | Nada, por regla general |
| Renta, si la alquila | El alquiler, como rendimiento del capital inmobiliario; amortiza su usufructo (si es vitalicio, un 3 % al año de su coste de adquisición), no el edificio | Nada, por regla general |
| IBI | Entero, si es usufructuario el 1 de enero | Nada, si hay usufructo el 1 de enero |
| Impuesto sobre el Patrimonio | El valor del usufructo, si está obligado; exento hasta 300.000 € si es su vivienda habitual | El valor de la nuda propiedad, si está obligado, sin esa exención |
| Gastos de la vivienda | Reparaciones ordinarias y cargas anuales | Reparaciones extraordinarias |
El «por regla general» es por el dueño que regaló el usufructo, que sí imputa renta. Y Patrimonio solo se presenta si sale a pagar o si los bienes y derechos valen más de 2.000.000 €.
En la renta 2025 (modelo 100), el usufructuario incluye la vivienda en el apartado C, «Bienes inmuebles», con su porcentaje en la columna «Usufructo (%)» y el uso que tuvo (vivienda habitual, a disposición de sus titulares o arrendamiento), aunque no impute nada. El nudo propietario, por regla general, no declara rentas por ella: cómo se declara la nuda propiedad en la renta.
La casa era solo del padre, que dejó en testamento el usufructo universal a la madre y la nuda propiedad a los dos hijos. Valor catastral: 80.000 €, en un municipio con valores revisados en 2020.
El usufructo de la madre valió en sucesiones un porcentaje según su edad: cómo se calcula el valor del usufructo.
Si venden juntos, cada uno declara en su renta su ganancia o pérdida (base del ahorro), partiendo del valor que tuvo su derecho en sucesiones o donaciones si lo recibió así. Ninguna norma de la renta reparte el precio: cada uno declara lo que cobra, sin bajar del valor de mercado. Repartir con los porcentajes legales es un pacto posible, no una obligación (ejemplo en cómo se calcula el valor del usufructo).
Si la heredaron y en sucesiones aplicaron la reducción por la vivienda habitual del fallecido, venderla antes del plazo de permanencia (diez años en la ley estatal; cada comunidad puede fijar uno más corto) obliga a pagar lo que se ahorraron con ella, más intereses de demora.
También se puede vender cada derecho por separado: la nuda propiedad (el usufructo sigue) o el usufructo, que se acaba cuando muere el usufructuario original. El comprador paga transmisiones y el vendedor declara su ganancia o pérdida. Quien vende un usufructo vitalicio, solo o junto con la nuda propiedad, no cuenta todo lo que le costó: su valor de adquisición baja un 3 % por cada año que no lo tuvo alquilado (si lo alquiló, se restan las amortizaciones). Cada uno paga la plusvalía por lo que vende.
⚠️ Las exenciones por vender la vivienda habitual (mayores de 65 y reinversión) no se aplican a la parte de usufructo ni a la de nuda propiedad, aunque la usufructuaria tenga más de 65 años y viva allí; sí a lo que alguien tenga en pleno dominio. Si eres nudo propietario, mira cómo se declara la nuda propiedad en la renta.
Se acaba, entre otras causas, por la muerte del usufructuario, por cumplirse el plazo o por renuncia. La muerte del nudo propietario no lo acaba: la nuda propiedad pasa a sus herederos.
¿Alquilas una vivienda en usufructo o vais a vender? En TaxDown te hacemos la declaración de la renta: empieza gratis con nosotros.
TaxDown es la plataforma española que te ayuda a hacer tu declaración de la renta de forma fácil, rápida y con el máximo ahorro. Colaborador social de la Agencia Tributaria, cuenta con más de 300 asesores fiscales expertos que revisan cada declaración.
Haz la declaración desde donde quieras.
Pero todavía puedes presentar tu declaración fuera de plazo.
