En territorio común, el usufructo vitalicio vale un porcentaje del valor total del bien según la edad del usufructuario: 89 menos su edad, con un máximo del 70 % (19 años o menos) y un mínimo del 10 % (79 o más). La nuda propiedad vale el resto. Con 65 años, el usufructo de un piso de 200.000 € vale 48.000 €. Lo usan sucesiones, donaciones, transmisiones, patrimonio y la plusvalía municipal.
El cálculo del usufructo vitalicio para Hacienda sigue una regla fija: un porcentaje del valor total del bien que depende de la edad del usufructuario, 89 menos su edad, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %. Con 65 años es el 24 %: en un piso de 200.000 €, el usufructo vale 48.000 € y la nuda propiedad, 152.000 €.
¿Herencia, donación o venta con usufructo? Dentro tienes la tabla por edad, qué cuenta en cada impuesto y tres ejemplos. Es la regla de territorio común que recogen la ley de sucesiones (BOE) y la Agencia Tributaria; el País Vasco y Navarra tienen régimen foral propio.
El usufructo es el derecho a disfrutar un bien ajeno conservando su forma y su sustancia. El vitalicio dura hasta que muere el usufructuario, que puede usar el bien, alquilarlo o vender su derecho. La nuda propiedad es el derecho a recuperar el disfrute pleno cuando se acabe el usufructo. Juntos suman el valor total.
Para Hacienda, el usufructo no vale lo que diga una tasación ni el mercado, sino un porcentaje del valor total que fijan la ley de sucesiones y donaciones y la de transmisiones patrimoniales; por remisión lo usan también el Impuesto sobre el Patrimonio y la plusvalía municipal.
💡 Ojo: en la renta, al vender el bien, no se usa este porcentaje: cuenta lo que cobra cada uno.
El usufructo temporal no va por edad sino por duración: un 2 % por cada año completo, con un máximo del 70 % (10 años, el 20 %). Las fracciones de año no cuentan, pero menos de un año vale el 2 %; en patrimonio se cuentan los años que quedan.
Si es vitalicio y temporal a la vez (20 años o hasta la muerte del usufructuario, si llega antes), se aplica el porcentaje de usufructo más alto: con 60 años, el 40 % por plazo y no el 29 % por edad.
La ley fija el 70 % del valor total del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 %. La Agencia Tributaria lo resume así: 89 menos la edad, en años cumplidos. Con 19 años o menos sale el 70 % y con 79 o más, el 10 %.
👉 Ana nació el 20 de noviembre de 1960 y el 10 de octubre de 2026 dona a su hijo la nuda propiedad de un piso de 200.000 € y se queda el usufructo. Tiene 65 años cumplidos (los 66 llegan en noviembre): usufructo del 24 %, 48.000 €; nuda propiedad, 152.000 €.
Edad en años cumplidos en la fecha que marca cada impuesto.
| Edad | Usufructo | Nuda propiedad | Usufructo en un piso de 200.000 € |
|---|---|---|---|
| Menos de 20 | 70 % | 30 % | 140.000 € |
| 20 | 69 % | 31 % | 138.000 € |
| 25 | 64 % | 36 % | 128.000 € |
| 30 | 59 % | 41 % | 118.000 € |
| 35 | 54 % | 46 % | 108.000 € |
| 40 | 49 % | 51 % | 98.000 € |
| 45 | 44 % | 56 % | 88.000 € |
| 50 | 39 % | 61 % | 78.000 € |
| 51 | 38 % | 62 % | 76.000 € |
| 52 | 37 % | 63 % | 74.000 € |
| 53 | 36 % | 64 % | 72.000 € |
| 54 | 35 % | 65 % | 70.000 € |
| 55 | 34 % | 66 % | 68.000 € |
| 56 | 33 % | 67 % | 66.000 € |
| 57 | 32 % | 68 % | 64.000 € |
| 58 | 31 % | 69 % | 62.000 € |
| 59 | 30 % | 70 % | 60.000 € |
| 60 | 29 % | 71 % | 58.000 € |
| 61 | 28 % | 72 % | 56.000 € |
| 62 | 27 % | 73 % | 54.000 € |
| 63 | 26 % | 74 % | 52.000 € |
| 64 | 25 % | 75 % | 50.000 € |
| 65 | 24 % | 76 % | 48.000 € |
| 66 | 23 % | 77 % | 46.000 € |
| 67 | 22 % | 78 % | 44.000 € |
| 68 | 21 % | 79 % | 42.000 € |
| 69 | 20 % | 80 % | 40.000 € |
| 70 | 19 % | 81 % | 38.000 € |
| 71 | 18 % | 82 % | 36.000 € |
| 72 | 17 % | 83 % | 34.000 € |
| 73 | 16 % | 84 % | 32.000 € |
| 74 | 15 % | 85 % | 30.000 € |
| 75 | 14 % | 86 % | 28.000 € |
| 76 | 13 % | 87 % | 26.000 € |
| 77 | 12 % | 88 % | 24.000 € |
| 78 | 11 % | 89 % | 22.000 € |
| 79 o más | 10 % | 90 % | 20.000 € |
Cada impuesto mira una fecha y un valor distintos:
| Operación | Quién paga | Edad que cuenta | Valor del bien | Impuesto y modelo |
|---|---|---|---|---|
| Herencia | Cada heredero por su derecho; el nudo propietario, al tipo medio del valor íntegro | La del fallecimiento | Valor de referencia del Catastro ese día, o el declarado si es mayor | Impuesto de sucesiones: 650 o el de tu comunidad |
| Donación | El donatario por su derecho; el nudo propietario, al tipo medio del valor íntegro; el donante que se queda el usufructo no paga por él | La de la donación | Igual que en la herencia | Impuesto de donaciones: 651 o el de tu comunidad |
| Compraventa de la nuda propiedad | El comprador; el vendedor declara su ganancia en la renta | La del contrato | Valor de referencia, o el declarado o el precio si son mayores | Impuesto de transmisiones patrimoniales (tipo autonómico) |
| Patrimonio, cada año | Cada uno por su derecho, si está obligado | La del 31 de diciembre | El mayor entre catastral, comprobado y de adquisición | Impuesto sobre el Patrimonio: 714 |
| Venta de la vivienda entera | Cada uno, su ganancia o pérdida (base del ahorro) | No se usa el porcentaje | Lo que cobra cada uno, salvo que sea menos que el de mercado | Renta |
| Plusvalía municipal | Quien recibe, si es gratis; quien vende, si es venta | La de la operación | Valor catastral del suelo | Ayuntamiento |
En sucesiones y donaciones el valor queda fijado el día del devengo; en patrimonio se recalcula cada 31 de diciembre. Reducciones, tarifa y tipo los fija cada comunidad autónoma: en una herencia, la de residencia habitual del fallecido (donde pasó más días en los cinco años anteriores a su muerte); en la donación de un inmueble, aquella donde está. En sucesiones y donaciones, sin valor de referencia se toma el mayor entre el declarado y el de mercado; antes del 11 de julio de 2021 se partía del valor real.
Patrimonio solo se presenta si sale a pagar o tus bienes pasan de 2.000.000 €; el usufructo de tu vivienda habitual entra en su exención hasta 300.000 € (el nudo propietario no puede aplicarla).
La plusvalía municipal grava la constitución y la transmisión de un usufructo sobre suelo urbano; su base sale de aplicar el mismo porcentaje al valor catastral del suelo. Paga quien adquiere si es gratis (herencia, donación o renuncia) y quien transmite si es una venta. En una venta conjunta, la usufructuaria paga por su usufructo con el porcentaje de su edad ese día y los nudos propietarios por el resto. La muerte del usufructuario no paga plusvalía; la renuncia sí, a cargo de los nudos propietarios. Cuánto, depende de la ordenanza de tu ayuntamiento.
Tres casos con la cuenta completa.
Luis fallece y deja dos hijos y a su mujer, Carmen, que ese día tiene 74 años; estaban casados en gananciales y sin separarse. La herencia es solo lo de Luis: su mitad del piso (la otra ya es de Carmen), con un valor de referencia de 150.000 €, más 90.000 € de ahorros. Total: 240.000 €. En sucesiones se suma además el ajuar doméstico, el 3 % de esa cifra (7.200 €) salvo que se pruebe que vale menos o que no existe; aquí lo dejamos fuera para ver solo el usufructo. Usufructo de Carmen: 15 %.
Cada uno declara lo suyo en el impuesto de sucesiones (los hijos, la nuda propiedad al tipo medio del valor íntegro). Al morir Carmen, cada hijo paga lo pendiente sobre el valor del usufructo al constituirse (con testamento, 18.000 € cada uno) y al tipo medio de entonces. Con facultad de disponer, Carmen pagaría como pleno dominio; con derecho civil catalán, sin testamento, tendría el usufructo de todo. Para la renta, mira cómo tributa una herencia en el IRPF.
Pedro (72 años) y Elena (68), casados en gananciales, donan a su hijo la nuda propiedad de su piso (valor de referencia: 200.000 €) y se quedan el usufructo. Depende de la escritura:
⚠️ Si cada uno dona su mitad y aplicas la edad de Elena a todo, declaras 4.000 € de menos.
El hijo paga el impuesto de donaciones de la comunidad donde está el piso, con una autoliquidación por cada donación y al tipo medio del valor íntegro de cada mitad (100.000 €), no al que saldría con la nuda propiedad sola. También paga la plusvalía municipal. Pedro y Elena declaran en su renta la ganancia, exenta si es su vivienda habitual (tienen más de 65 años y el pleno dominio). La consolidación, en las preguntas frecuentes.
Rosa, de 78 años, tiene la mitad del piso en pleno dominio por gananciales y el usufructo de la otra mitad, heredado de su marido en 2018 con 70 años; su hija Marta tiene la nuda propiedad. En sucesiones esa mitad se valoró en 110.000 €: usufructo del 19 % y nuda propiedad del 81 %. Venden por 300.000 € y, para repartir la mitad desmembrada, pactan usar los porcentajes del día de la venta: 11 % para Rosa y 89 % para Marta. Rosa nunca lo alquiló y no contamos gastos.
| Concepto | Rosa (usufructo) | Marta (nuda propiedad) |
|---|---|---|
| Cobra (11 % y 89 % de 150.000 €) | 16.500 € | 133.500 € |
| Valor de adquisición (el de sucesiones) | 20.900 € | 89.100 € |
| Reducción por uso (3 % por año, 8 años) | 5.016 € | No tiene |
| Ganancia en la renta | 616 € | 44.400 € |
La ganancia de la mitad de Rosa en pleno dominio está exenta si es su vivienda habitual, porque tiene más de 65 años; la de su usufructo, no. En la plusvalía paga cada una por su derecho. Si eres nudo propietario, mira cómo se declara la nuda propiedad en la renta.
Usufructo de una empresa u otra persona jurídica: en transmisiones patrimoniales, si dura más de 30 años o no tiene plazo, se trata como plena propiedad; en sucesiones y donaciones va por la regla del temporal, con un máximo del 60 %. Y si se acaba por una condición distinta de la muerte, se liquida como vitalicio y se regulariza al cumplirse.
A la vez: si es de los dos cónyuges, cuenta el porcentaje más alto (el del más joven) y la consolidación se paga al morir el último; el reglamento solo lo prevé para cónyuges. Si lo constituye un cónyuge a favor del otro, la DGT no aplica esa regla y liquida ya al morir el primero: el viudo por el usufructo que gana y el nudo propietario por lo que sube su nuda propiedad.
Uno detrás de otro (sucesivo): la nuda propiedad se valora con el usufructo de mayor porcentaje y el nudo propietario paga lo que aumenta cada vez que se extingue uno. El segundo usufructuario paga cuando se extingue el primero, con el valor de ese día.
Se valoran con las reglas del usufructo sobre el 75 % del valor del bien. Con 65 años, el 75 % del 24 % es el 18 %: 36.000 € en un piso de 200.000 €.
Si el testamento o la donación le dan la facultad de disponer (por ejemplo, de vender), en sucesiones y donaciones paga como pleno dominio y no por edad; después puede pedir la devolución de la parte de la nuda propiedad si los bienes llegan a quien indicó el testador. Que sea el donante quien se la reserva no cambia el cálculo de la donación.
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