IVA en reformas de vivienda: cuándo es del 10 % y cómo reclamarlo

Ejemplo: cuánto IVA pagas en una reforma de 15.000 euros

Reformas la cocina y el baño de tu casa, que tiene más de dos años y no alquilas, por 15.000 € sin IVA con los materiales incluidos. El tope de materiales, el 40 %, es de 6.000 €.

Pasarte del tope te cuesta 1.650 € más de IVA.

💡 Si compras tú los muebles de cocina en una tienda, sin instalación, esa factura lleva el 21 % y no cuenta en el 40 % de la empresa. Su obra sigue necesitando los tres requisitos.

Cómo pedir el 10 % y qué hacer si te cobran el 21 %

El 10 % lo aplica la empresa en su factura. No se pide a Hacienda después.

Antes de la obra: qué pedir a la empresa

• Presupuesto y factura a tu nombre.
• Mano de obra y materiales por separado, para ver cuánto pesan los materiales.
• Una declaración firmada de que no actúas como empresario, la vivienda es de uso particular y tiene al menos dos años. No es obligatoria, pero es la prueba que prevé la norma.
• Pago por transferencia o con tarjeta, para tener prueba.

Si te aplican el 10 % sin cumplir los requisitos

Esa declaración la firmas bajo tu responsabilidad. Si el 10 % se aplica sin cumplir los requisitos por una acción u omisión tuya culposa o dolosa (por negligencia o a sabiendas), como firmarla teniendo la vivienda alquilada a otra persona, respondes solidariamente del IVA que faltó y de la sanción: Hacienda te los puede reclamar a ti. Y cometes una infracción tributaria.

Si ya te han cobrado el 21 %: pide una factura rectificativa

Si cumplías los requisitos, la empresa tiene que emitir una factura rectificativa en cuanto sepa que el IVA estaba mal, si no han pasado cuatro años desde el devengo (cuando nace el IVA de la obra). Si lo corrige en su declaración, tiene que devolverte lo cobrado de más.

Si la empresa se niega a rectificar

Tienes dos vías tributarias:

• Reclamación económico-administrativa contra el IVA que te cobró de más. El plazo es de un mes desde el día siguiente a aquel en que quede constancia de la repercusión, que la empresa hace al expedirte y entregarte la factura. Se presenta ante el tribunal económico-administrativo competente, con los datos y el domicilio de la empresa y la factura.
• Devolución de ingresos indebidos. Pides a Hacienda que rectifique la autoliquidación de la empresa y te devuelva la diferencia, si te la cobró en factura, la ingresó, Hacienda no la ha devuelto ya a nadie y no puedes deducirla, como cualquier particular. El derecho a pedirla prescribe a los cuatro años.

Si el IVA de la empresa lo gestiona una hacienda foral, confirma allí dónde y en qué plazo reclamar.

Reforma o rehabilitación: qué cambia en el IVA

La construcción o rehabilitación de una vivienda va al 10 % sin los tres requisitos de las reformas si la contrata directamente el promotor (quien encarga la obra, también para uso propio) con el contratista. Las subcontratas no tienen este 10 %. Ampliar la vivienda ganando superficie habitable es construcción. Reformar el interior, no.

Y solo es rehabilitación si cumple dos requisitos:

• Más del 50 % del coste del proyecto va a la estructura, las fachadas o las cubiertas (o a obras análogas o conexas).
• El coste total supera el 25 % del precio de compra (si compraste la vivienda en los dos años anteriores) o de su valor de mercado. En los dos casos, sin el suelo.

La albañilería, la fontanería o las instalaciones solo son conexas si cuestan menos que las obras de estructura, fachadas o cubiertas y van unidas a ellas de forma inseparable. Por eso una reforma integral de interiores que no las toca no es rehabilitación.

Obras de rehabilitación energética

Las obras de mejora energética (menos demanda de energía, instalaciones térmicas más eficientes o renovables) solo son rehabilitación como obras conexas. Si no, van al 10 % con los tres requisitos o al 21 %.

La factura de la reforma en tu declaración de la renta

• Si la vivienda está alquilada, la obra no tiene el 10 %, porque al alquilar actúas como empresario a efectos del IVA. Pero repararla o conservarla (pintar, arreglar instalaciones) es gasto deducible del alquiler, que junto con los intereses de financiación no puede pasar de los ingresos íntegros de esa vivienda. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes. Las ampliaciones y mejoras no cuentan como gasto de reparación. Te explicamos cómo se declara una vivienda en alquiler.
• Si la vendes, las inversiones y mejoras suman al valor de adquisición y reducen la ganancia. Si la tuviste alquilada, a ese valor se le restan las amortizaciones, incluida la amortización mínima aunque no te la dedujeras en la renta. Lo vemos en la guía de los impuestos al vender una vivienda.
• Si mejora la eficiencia energética, puede darte una deducción si la obra se hace y se paga hasta el 31 de diciembre de 2026 y el certificado energético de después se expide antes del 1 de enero de 2027. En obras de todo el edificio, las fechas son el 31 de diciembre de 2027 y el 1 de enero de 2028. Tiene más requisitos, como no pagar en efectivo. Mira las deducciones por obras de mejora en la renta.

Guarda la factura y el justificante de pago. Todo esto es de territorio común: en el País Vasco y Navarra el IRPF es foral.

Errores frecuentes con el IVA de las reformas

• «El 10 % es solo para la vivienda habitual». Vale también una segunda residencia de uso particular que cumpla lo demás.
• «El 40 % se calcula con IVA». Se calcula sobre la base imponible, sin IVA.
• «Si compro yo los materiales, todo va al 10 %». Esa compra lleva el 21 % y la obra de la empresa necesita los tres requisitos.
• «Con el seguro, siempre es el 10 %». Solo si la aseguradora te indemniza y la reparación la contratas tú, con la factura a tu nombre.
• «Una reforma integral es una rehabilitación». Solo si cumple los requisitos del 50 % y del 25 %.
• «Toda la reforma va al 10 %». Los honorarios del arquitecto por el proyecto y la dirección de obra van al 21 %, y las obras de una piscina también.
• «El 10 % se pide luego a Hacienda». Lo aplica la empresa en la factura.

Fuente oficial

• Agencia Tributaria: ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas? y obras de construcción o rehabilitación.
• BOE: Ley del IVA (artículo 91), Reglamento del IVA, Reglamento de facturación, Ley General Tributaria, Reglamento de revisión, Ley del IRPF y Reglamento del IRPF.
• Dirección General de Tributos: consultas V2532-19, V2278-24, V0860-24 y V3997-16, en su buscador de consultas.

Que tu reforma no pague más IVA del que le toca

Tu reforma va al 10 % de IVA si cumple a la vez los tres requisitos. Si falla uno, paga el 21 %. Y si cumplías y te cobraron el 21 %, pide la factura rectificativa.

Si alquilas o vendes la vivienda, esa factura también puede contar en tu renta. Te decimos qué gastos del alquiler son deducibles y sumamos tus mejoras al valor de compra cuando vendes. Mira nuestro servicio para propietarios o conoce tu resultado gratis con nosotros.