Cuánto se paga de ITP en Madrid: el 6 % de la vivienda usada, el 4 % de los coches de segunda mano y de la familia numerosa, la bonificación del 10 % hasta 250.000 € y la escala de AJD que casi nadie mira. Cada cifra con su artículo y su fecha de vigencia.
El ITP en Madrid es del 6 % cuando compras un inmueble usado y del 4 % cuando compras un bien mueble, coche de segunda mano incluido. No hay tramos por precio: en los inmuebles madrileños el tipo es único. Sobre esa cuota puedes descontar una bonificación del 10 % si la casa va a ser tu vivienda habitual y su valor no pasa de 250.000 €, anejos y plazas de garaje incluidos, con lo que el tipo efectivo se queda en el 5,4 %; y del 100 % si además tienes menos de 35 años y compras en un municipio de menos de 2.500 habitantes. Si eres familia numerosa, el tipo baja al 4 % sin límite de valor ni de renta, pero entonces renuncias a la bonificación, porque son incompatibles. Y ojo con lo que casi todo el mundo calcula mal: la base no es el precio de la escritura, sino el valor de referencia del Catastro cuando este es mayor. Ahí es donde se pierde el tope de los 250.000 €. Tienes 30 días hábiles desde la firma para presentarlo. Todas las cifras están comprobadas a 1 de septiembre de 2026, y lo que se te aplica es la norma vigente el día de tu escritura, que es la fecha de devengo.
¿Vas a comprar casa en Madrid y lo único que quieres saber es cuánto te va a costar el impuesto? Ahí va la cifra, sin calentamiento: el ITP en Madrid es del 6 % del valor del inmueble. Un tipo único, sin escalones ni tramos por precio. Y si lo que compras es un coche de segunda mano en vez de un piso, el 4 %.
Hasta aquí, fácil. La parte incómoda, que es donde se pierde el dinero de verdad, es la otra: ese 6 % no se aplica sobre lo que pagas. Se aplica sobre el valor de referencia del Catastro cuando este es mayor que el precio de tu escritura. Y de ese mismo valor depende que entres o no en la bonificación del 10 %, que tiene un tope seco en 250.000 € y funciona como un acantilado: un euro por encima y la pierdes entera.
Hoy te contamos la escalera completa de tipos madrileños con su artículo y su fecha, quién tiene derecho al 4 % y a las bonificaciones, cómo se calcula la cuota paso a paso con números reales, qué pasa con el AJD de la hipoteca y de la obra nueva, y dos trampas que circulan por internet y que pueden costarte un disgusto: el famoso 0,5 % de los coches usados y el 0,75 % que muchos presentan como «el tipo general de AJD» y no lo es.
Un aviso antes de empezar, porque es el que más dinero salva. Todas las cifras de esta página están comprobadas a 1 de septiembre de 2026 y cada una lleva su fecha de vigencia. En ITP y en Donaciones no manda la norma de hoy: manda la que estuviera vigente el día del devengo, que en una compraventa es el día en que firmas la escritura. Si tu compra es de otro año, mira primero la tabla de fechas del bloque cuatro.
El ITP en Madrid es del 6 % del valor del inmueble cuando compras una vivienda usada, un garaje, un trastero, un local o un terreno a un particular. Y del 4 % cuando lo que compras es un bien mueble: un coche de segunda mano, una moto, un barco o una máquina.
Esos dos números son casi todo el impuesto. Lo demás va de dos cosas: cuándo se paga menos y, sobre todo, sobre qué cifra se aplica el porcentaje, que es donde se cuela el error caro.
El ITP es la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dicho en llano: cuando compras algo de segunda mano a un particular, esa compra no lleva IVA, pero impuesto lleva igual. Lo declara y lo paga quien compra, y quien lo cobra es la Comunidad de Madrid, no la Agencia Tributaria del Estado. Por eso el porcentaje cambia de una comunidad a otra, y por eso una tabla genérica de «el ITP en España» no te sirve de nada si tu escritura se firma en Madrid.
Y ojo a cuál es tu comunidad, porque no siempre es donde vives. El portal de la Comunidad de Madrid lo resume así: aquí se presentan las operaciones sobre bienes inmuebles «que estén situados en esta Comunidad» y las de bienes muebles «cuando la persona que los adquiera tenga su domicilio fiscal en la Comunidad de Madrid». Para un piso manda dónde está el piso. Para un coche de segunda mano manda tu domicilio fiscal.
Hay un detalle que conviene tener claro desde el principio, porque genera la mitad de las confusiones: lo que llamamos ITP son en realidad varios impuestos con el mismo apellido. La modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas es la de la compra de segunda mano. Junto a ella convive la de Actos Jurídicos Documentados, el AJD, que aparece cuando la operación va con IVA (una obra nueva) o cuando se firman ciertas escrituras. Las dos están en la misma norma madrileña y las dos te pueden tocar. Aquí van las dos.
Esta es la escalera completa de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con el artículo del Decreto Legislativo 1/2010 y la fecha desde la que rige cada cifra:
| Qué compras | Tipo | Dónde está y desde cuándo |
|---|---|---|
| Cualquier inmueble usado (vivienda, garaje, trastero, local, terreno), con carácter general | 6 % | Art. 28, desde el 1 de enero de 2014 |
| Vivienda habitual de familia numerosa, con requisitos | 4 % | Art. 29.1, el 4 % desde el 26 de octubre de 2010; la permanencia actual, desde el 1 de enero de 2019 |
| Vivienda comprada por una empresa inmobiliaria para revenderla, con requisitos | 2 % | Art. 30.1, desde el 26 de octubre de 2010 |
| Coche o moto de segunda mano y demás bienes muebles | 4 % | Art. 11.1.a) estatal, desde el 1 de enero de 2002 |
Fíjate en la última fila, porque tiene truco: el 4 % de los coches no lo ha aprobado Madrid. Madrid no ha fijado tipo propio para bienes muebles, así que se aplica el tipo supletorio de la ley estatal. El resultado es el mismo, 4 %, pero saber de dónde sale te ahorra buscar en el sitio equivocado. El portal de la Comunidad de Madrid lo confirma: «El 4 por 100 cuando se transmitan bienes muebles y semovientes, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, salvo los derechos reales de garantía».
No. Y merece la pena decirlo alto, porque es la confusión número uno de todo el tema.
En bastantes comunidades el ITP de los inmuebles funciona como el IRPF: los primeros euros pagan un porcentaje y el exceso paga otro más alto. En Madrid no. El artículo 28 dice literalmente que «con carácter general, en la transmisión de inmuebles, así como en la constitución y en la cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto en los derechos reales de garantía, se aplicará el tipo del 6 por 100». Un tipo plano para toda la operación.
💡 Sí existe una escala por tramos en Madrid, pero es de AJD, no de ITP. La tienes unas líneas más abajo. Si has visto una tabla con 0,4 %, 0,5 % y 0,75 % y te ha parecido «el ITP por tramos», estabas mirando el otro impuesto.
Lo que sí puede bajarte la factura no es un tramo: es un tipo reducido (el 4 % de familia numerosa, el 2 % de las inmobiliarias) o una bonificación sobre la cuota ya calculada (el 10 %, el 100 %, el 95 %). Son mecanismos distintos, se piden distinto y casi nunca se pueden sumar. Van en el bloque siguiente.
Si buscas cuánto se paga de ITP por un coche usado en Madrid, tarde o temprano te toparás con un 0,5 % que suena estupendamente. Es real, está en la norma madrileña y está formalmente en vigor. Y aun así, casi con toda seguridad, no es tu tipo.
Ese 0,5 % vive en la disposición transitoria segunda, titulada «Tipo impositivo aplicable a las adquisiciones de vehículos usados por empresarios para su reventa». Ya el título deja fuera una compraventa entre particulares, pero es que además el contenido lo remata: solo alcanza a los vehículos que «hubieran sido adquiridos en 2008 y 2009 con derecho a la exención provisional regulada en el artículo 45.I.B.17.º». Se escribió para una situación muy concreta de hace más de quince años. La disposición sigue viva sobre el papel, pero su supuesto de hecho está agotado.
⚠️ Si compras un coche de segunda mano en Madrid en 2026, tu tipo es el 4 %. Cualquier página que te prometa un 0,5 % te está copiando el título de una transitoria caducada sin leer el párrafo de debajo.
El AJD grava el documento notarial y aparece en dos situaciones muy habituales: cuando compras obra nueva a un promotor (lleva IVA, así que no hay transmisiones patrimoniales, pero sí AJD) y cuando se firma una escritura de hipoteca.
Y antes de la tabla, la regla que evita el error en la otra dirección, el de presupuestar de más: la cuota gradual de AJD solo se devenga cuando la escritura documenta actos no sujetos a transmisiones patrimoniales. Lo exige el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, que la reserva a las primeras copias con actos inscribibles «no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley». Traducido: si compras vivienda usada a un particular, pagas el 6 % de transmisiones y no pagas además la escala de AJD. Los tipos del artículo 32.1 son para la vivienda que viene con IVA, la obra nueva del promotor.
Aquí hay que desmontar otra idea muy extendida: la de que «el tipo general de AJD en Madrid es el 0,75 %». Ese 0,75 % existe, está en el artículo 36 y es correcto, pero es un tipo residual, no general. El propio artículo dice que se aplica a las escrituras que documenten actos «distintos de los recogidos en los artículos anteriores de esta Subsección». Y la compra de vivienda por una persona física, cuando lleva AJD, sí está recogida en los artículos anteriores, en la escala del 32.1. Esta es la escala completa vigente en 2026:
| Qué firmas | Tipo | Artículo y desde cuándo |
|---|---|---|
| Compra de vivienda sujeta a IVA por persona física (obra nueva), hasta 120.000 € | 0,4 % | Art. 32.1.b), desde el 26 de octubre de 2010 |
| Compra de vivienda sujeta a IVA por persona física, más de 120.000 € y hasta 180.000 € | 0,5 % | Art. 32.1.c), desde el 26 de octubre de 2010 |
| Compra de vivienda sujeta a IVA por persona física, más de 180.000 € | 0,75 % | Art. 32.1.d), desde el 1 de enero de 2014 |
| Vivienda de protección pública de la Ley 6/1997, hasta 90 m² útiles, no exenta | 0,2 % | Art. 32.1.a), desde el 26 de octubre de 2010 |
| Hipoteca para comprar vivienda, prestatario persona física, hasta 120.000 € | 0,4 % | Art. 33.1.a), desde el 26 de octubre de 2010 |
| Hipoteca para comprar vivienda, más de 120.000 € y hasta 180.000 € | 0,5 % | Art. 33.1.b), desde el 26 de octubre de 2010 |
| Hipoteca para comprar vivienda, más de 180.000 € | 0,75 % | Art. 33.1.c), desde el 1 de enero de 2014 |
| Inmueble con renuncia a la exención de IVA (art. 20.Dos de la Ley 37/1992) | 1,5 % | Art. 35, desde el 26 de octubre de 2010 |
| Garantías a favor de Sociedades de Garantía Recíproca domiciliadas en Madrid | 0,1 % | Art. 34, desde el 26 de octubre de 2010 |
| Cualquier otra escritura no recogida arriba (tipo residual) | 0,75 % | Art. 36, desde el 1 de enero de 2014 |
📌 Quédate con el ejemplo: si compras obra nueva por 150.000 €, tu AJD es el 0,5 % del artículo 32.1.c), no el 0,75 %. Son 750 € frente a 1.125 €. Fiarse de la cifra suelta te sale un 50 % más caro.
Cinco apuntes sobre la tabla. Los cortes de 120.000 € y 180.000 € encajan sin huecos ni solapes, así que ningún valor se queda fuera. En la escala de la hipoteca el tramo no lo marca el importe del préstamo: el artículo 33.2 remite al artículo 10.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, que valora la hipoteca por «el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo», o sea la responsabilidad hipotecaria de la escritura, que siempre es mayor que el capital prestado. Y a diferencia del tope de los 250.000 €, esta escala tiene amortiguador: el artículo 37 ordena que, cuando de aplicar los tipos de los artículos 32 y 33 «resulte que a un incremento de la base imponible corresponde una porción de cuota superior a dicho incremento, se reducirá la cuota resultante en la cuantía del exceso», así que cambiar de tramo por unos pocos euros nunca te cuesta más que esos euros. El apartado 2 del artículo 32 avisa de algo que cambia de tramo a mucha gente: «En la determinación del valor real de la vivienda transmitida se incluirán los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aun cuando constituyan fincas registrales independientes». Y sobre la cuota de AJD también hay bonificaciones madrileñas del 10 %, del 95 % y del 100 % que mucha gente ni sabe que existen.
En Madrid puedes pagar menos del 6 % por dos vías distintas, y confundirlas es el origen de casi todos los sustos. Una es el tipo reducido: cambia el porcentaje, del 6 % al 4 % o al 2 %. La otra es la bonificación: el tipo sigue siendo el 6 %, se calcula la cuota entera y después se recorta un trozo de esa cuota.
La diferencia importa porque los requisitos no son los mismos y porque casi nunca se pueden acumular. Aquí va cada beneficio con su cifra, su artículo y su fecha.
| Beneficio | Cuánto | El requisito que más se falla |
|---|---|---|
| Familia numerosa (tipo reducido) | 4 % en vez del 6 % | Serlo ya el día de la escritura, no después |
| Vivienda habitual (bonificación) | 10 % de la cuota, o sea un 5,4 % efectivo | Que el valor no pase de 250.000 €, anejos y garaje dentro |
| Menores de 35 años (bonificación) | 100 % de la cuota | Municipio de menos de 2.500 habitantes, más el tope de 250.000 € |
| Empresas inmobiliarias (tipo reducido) | 2 % en vez del 6 % | No vale en subasta judicial |
| Muebles de menos de 500 € (bonificación) | 100 % de la cuota | Los vehículos inscribibles quedan fuera |
| Comercio u hostelería con solera (bonificación) | 95 % de la cuota | Acreditar 50 años de actividad |
Si eres familia numerosa y compras tu vivienda habitual en Madrid, el tipo baja del 6 % al 4 %. Está en el artículo 29.1 y su redacción actual rige desde el 1 de enero de 2019.
Lo que lo convierte en el beneficio más valioso del catálogo madrileño no es el porcentaje: es lo que no exige. El artículo 29 no pone límite de renta y no pone límite de valor del inmueble. Ninguno. Por encima de 250.000 €, cuando la bonificación general se cae por su propio tope, el 4 % sigue en pie. En una casa cara la diferencia se cuenta en miles de euros, y la verás con números en el bloque siguiente.
El artículo 29.1 exige tres cosas a la vez, y son sus letras a), b) y c). Que el sujeto pasivo sea titular de una familia numerosa. Que el inmueble constituya la vivienda habitual de esa familia numerosa, con el concepto de vivienda habitual de la disposición adicional vigésima tercera de la Ley 35/2006 del IRPF. Y una tercera que se olvida mucho y cuesta el beneficio entero: «Que, en el supuesto de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia numerosa, la misma se venda en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual». El propio artículo exceptúa un caso: cuando compras un inmueble contiguo a tu vivienda habitual para unirlo a ella y formar una única vivienda de mayor superficie.
Y luego están las dos reglas de fuera de esas letras, que son las que más derechos hacen perder.
El artículo 29.2 exige acreditarlo «mediante la presentación del título de familia numerosa, libro de familia u otro documento que pruebe que dicha condición ya concurría en la fecha del devengo». Y el devengo, en una compraventa, es el día en que firmas.
⚠️ Traducido: si tu tercer hijo nace en octubre y la escritura es de septiembre, ese 4 % no es tuyo. Si andas justo de fechas, mueve la escritura, no el papeleo.
El artículo 29.3 obliga a ocupar la vivienda «en el plazo de 12 meses» y a mantenerla «un plazo mínimo continuado de tres años». Si te lo saltas, la norma no espera a que te pillen: tienes que presentar autoliquidación complementaria «en el plazo de un mes desde que se produzca el incumplimiento», con el tipo general y los intereses de demora.
Pero el mismo artículo 29.3 deja fuera un grupo de casos, y es la parte que casi nadie cuenta: la complementaria se debe «salvo que concurran las circunstancias indicadas en la disposición adicional vigésima tercera de la Ley 35/2006». Y esa disposición dice que la vivienda conserva el carácter de habitual cuando «concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas».
O sea que el 4 % es un compromiso a tres años, pero con salidas tasadas. Si a los dos años te traslada la empresa y vendes, ese traslado laboral está entre las circunstancias que la norma admite: no devuelves nada, aunque tendrás que poder acreditarlo. Si vendes porque te apetece cambiar de barrio, entonces sí, complementaria en un mes con el tipo general y los intereses de demora.
Esta es reciente y todavía no ha llegado a casi ninguna tabla que circule por ahí. La disposición adicional tercera, añadida por la Ley 5/2026, de 7 de julio, extiende «los beneficios fiscales para familias numerosas establecidos en los artículos 29, 32 y 38 ter» a las familias asimiladas a familia numerosa conforme a la normativa madrileña.
Tiene bordes que hay que respetar, y el de alcance es más estrecho de lo que parece. La disposición extiende «los beneficios fiscales para familias numerosas» de esos tres artículos, no los artículos enteros. En el 29 ese beneficio es el 4 %; en el 38 ter, el 95 % de AJD; y en el 32 no es la escala de tipos, que se aplica a cualquier persona física, sino lo único que ese artículo reserva a la familia numerosa: el límite máximo de superficie ampliado de la vivienda de protección pública de su letra a). Y no alcanza al artículo 30 bis, donde vive la bonificación del 10 %. De fecha: está en vigor desde el 11 de julio de 2026.
Y hay un tercer borde, de calendario, que casi nadie cuenta. La disposición final tercera de esa misma Ley 5/2026 aplaza el reconocimiento de la condición de familia asimilada a familia numerosa a los seis meses de su publicación en el BOCM. El BOE lo resume así: la ley entra en vigor el 11 de julio de 2026, «salvo lo indicado en la disposición final 3.2, que lo hará el 10 de enero de 2027». Traducido: el beneficio fiscal existe desde julio de 2026, pero el título que acredita la condición no se puede reconocer hasta enero de 2027.
📌 La norma no dice a qué devengos se aplica. Como el ITP se devenga con la firma, si tu escritura es anterior al 11 de julio de 2026 no des por hecho que te alcanza: pregúntalo antes.
Esta es la que afecta a más gente, porque no pide ninguna condición personal. Si compras tu vivienda habitual en Madrid, el artículo 30 bis te bonifica el 10 % de la cuota. Como el tipo es el 6 %, la cuenta es directa: 6 % × 0,90 = 5,4 % de tipo efectivo.
Y aquí va una fecha que casi todas las tablas de internet dan mal, incluida la nuestra hasta esta revisión: esta bonificación no es de 2024. El artículo 30 bis lo añadió el artículo único.14 de la Ley 6/2018, de 19 de diciembre, cuya disposición final dice que «el resto de disposiciones de esta ley entrarán en vigor el 1 de enero de 2019». Lo que hizo la Ley 5/2024 el 29 de noviembre de 2024 fue modificarlo para añadir el 100 % de los jóvenes en pueblos pequeños. Si tu escritura es del 1 de enero de 2019 en adelante, el 10 % ya te alcanzaba.
Lo bueno: el artículo no exige límite de renta ni de edad. Da igual lo que ganes y da igual la edad que tengas. Lo que sí exige, y es un muro, es el tope de valor.
El apartado 2 es tajante: la bonificación «será aplicable, exclusivamente, cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 euros». Y el párrafo siguiente cierra la puerta a la trampa más tentadora: «En la determinación del valor de la vivienda adquirida se incluirán los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aun cuando constituyan fincas registrales independientes». Comprar el garaje en escritura aparte no te saca del tope.
Fíjate en dos cosas. La palabra es «exclusivamente»: no se bonifican los primeros 250.000 € y el resto no, es que si te pasas pierdes la bonificación entera. Y el tope se mide sobre el valor del inmueble, no sobre lo que tú has pagado. Ese valor lo marca el valor de referencia del Catastro, y es el punto donde más gente se aplica una bonificación que no le corresponde. Lo desarrollamos en el bloque de cálculo.
Ojo aquí, porque este requisito casi ninguna tabla lo cuenta y es el mismo compromiso que exige el 4 % de familia numerosa. El apartado 3 obliga a habitar efectivamente la vivienda en el plazo de doce meses desde su adquisición o construcción y a habitarla durante un plazo mínimo continuado de tres años. Si no lo cumples, tienes que presentar autoliquidación complementaria «en el plazo de un mes desde que se produzca el incumplimiento», con el tipo general y los intereses de demora. Con la misma salvedad que en el 29.3, y el apartado la recoge expresamente: no hay que devolver nada cuando concurren «las circunstancias indicadas en la disposición adicional vigésimo tercera de la Ley 35/2006», entre las que esa disposición cita el matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral y el primer empleo o uno más ventajoso. Y el concepto de vivienda habitual que maneja el artículo no es madrileño: remite a la disposición adicional vigésimo tercera de la Ley 35/2006, la del IRPF. Un dato útil que casi nadie da: el artículo no menciona el empadronamiento en ningún punto. Ni una vez. Empadronarte ayuda como prueba, pero el requisito legal es habitar.
Y un último apunte del apartado 4: esta bonificación es incompatible con el artículo 29. Si eres familia numerosa tienes que elegir, y casi siempre gana el 4 %.
El mismo artículo 30 bis sube la bonificación al 100 % «cuando la vivienda habitual sea adquirida por un contribuyente menor de 35 años y esté situada en un municipio con una población inferior a los 2.500 habitantes a 1 de enero del ejercicio anterior al del devengo de la bonificación, de acuerdo con los datos publicados por el INE».
Sí: cero euros de ITP. Los requisitos son acumulativos y hay que cumplirlos todos:
💡 Precisión importante: este es el único beneficio para jóvenes en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales. En Madrid no existe un tipo reducido general por tener menos de 35 años, como sí ocurre en otras comunidades. Lo que sí hay es su gemelo en AJD, el artículo 38 bis.
Si compras obra nueva o firmas hipoteca, esto te interesa más que todo lo anterior, porque el AJD tiene su propio juego de bonificaciones madrileñas, y cada una con su fecha:
📌 Es el mismo esquema que en transmisiones, artículo por artículo. Si en tu compra hay AJD y es tu vivienda habitual, pregunta expresamente por el artículo 38, el 38 bis, el 38 ter o el 38 quater. No se aplican solos.
No le tocan a todo el mundo, pero a quien le tocan le valen mucho dinero:
El cálculo tiene tres pasos: se determina la base imponible, se le aplica el tipo y se descuenta la bonificación si te corresponde. El paso que casi todo el mundo hace mal es el primero, porque la base no es el precio que pone en tu escritura.
El artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, en la redacción que le dio el artículo 6.2 de la Ley 11/2021 y que está en vigor desde el 11 de julio de 2021, establece que, en los inmuebles, su valor «será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto». Solo si el valor declarado o el precio pactado son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes.
Una precisión de calendario que evita un cálculo mal hecho hacia atrás: la ley está en vigor desde el 11 de julio de 2021, pero el Catastro no tenía valores de referencia publicados para 2021. Por eso el propio portal de la Comunidad de Madrid fecha el cambio en el devengo y dice que «para devengos producidos a partir del 1 de enero de 2022» el valor de las viviendas, plazas de garaje, trasteros y fincas rústicas será el valor de referencia. Si tu escritura es de 2021, lo más probable es que tu inmueble no tuviera valor de referencia y tu base fuera otra.
El mismo apartado resuelve el caso del inmueble que no tiene valor de referencia: cuando no exista o el Catastro no pueda certificarlo, la base imponible será la mayor de tres magnitudes, el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado. Y si crees que el valor de referencia te perjudica, el apartado 3 dice que solo se puede impugnar al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación, no antes.
📌 En una frase: la base del ITP es el mayor entre el valor de referencia del Catastro y lo que has pagado. Si compras por debajo del valor de referencia, tributas igual por el valor de referencia.
Este cambio se llevó por delante la vieja costumbre de calcular el ITP sobre el precio, y tiene una consecuencia doble que en Madrid duele especialmente:
El valor de referencia se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, y hay que mirarlo a la fecha de la escritura, no hoy. Tienes el enlace en el bloque de fuentes.
El tipo ya lo tienes: 6 % general, 4 % de familia numerosa, 2 % de inmobiliarias, 4 % en muebles. Y el orden manda, porque la bonificación se calcula sobre la cuota, no sobre la base: primero el porcentaje entero, después el recorte.
Precio pactado en la escritura: 230.000 €. Valor de referencia del Catastro ese día: 240.000 €. Va a ser tu vivienda habitual y no eres familia numerosa.
Idéntica compra, mismo precio pactado de 230.000 €, pero el valor de referencia es de 255.000 €.
⚠️ Compara los dos ejemplos: 2.340 € más por 15.000 € de diferencia en el valor de referencia, con el mismo precio de compra. Los 250.000 € no son una rampa, son un acantilado. Si tu caso baila alrededor de esa cifra, míralo con calma antes de firmar.
Volvemos al piso con base de 240.000 €. Ahora eres familia numerosa, lo eras ya el día de la firma, va a ser tu vivienda habitual y cumples los requisitos del artículo 29.1.
Frente a los 12.960 € del ejemplo 1, son 3.360 € menos. Elegir, en este caso, es fácil.
Y ahora el caso donde la diferencia se dispara: la misma familia comprando una casa con base imponible de 400.000 €. Con el 4 %, 16.000 €. Sin él, 6 % de 400.000 € = 24.000 €, y sin bonificación posible, porque el valor pasa de 250.000 €. 8.000 € de diferencia.
💡 Aquí se ve por qué el 4 % de familia numerosa es el beneficio más potente de Madrid: es el único que no tiene techo de valor. Cuanto más cara la casa, más vale.
Cambio de escenario. Compras vivienda nueva a un promotor: esa compra lleva IVA, así que no hay transmisiones patrimoniales, pero sí AJD por la escritura.
Si te hubieras fiado del «0,75 % general», habrías presupuestado 1.125 €: un 50 % más. Y en una vivienda de 300.000 € el error va en la otra dirección, porque ahí sí es el 0,75 %. Por eso hay que mirar el tramo, no la cifra suelta.
El impuesto es la partida más grande, pero no la única: notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, su propia escritura. Si quieres el mapa completo, lo tienes en nuestra guía de impuestos y gastos de comprar una vivienda. Y un consejo que se agradece años después: guarda el justificante de pago del impuesto, que es el documento que acredita que la operación está liquidada.
El ITP se presenta por autoliquidación ante la Comunidad de Madrid: lo calculas tú, lo pagas tú y presentas el modelo que corresponda. Y el modelo depende de qué hayas comprado, no de cuánto hayas pagado.
Este lo dice el portal de la Comunidad de Madrid con todas las letras: «Si compras vehículos, buques y aeronaves usados tendrás que utilizar el modelo 620». Si has comprado un coche de segunda mano a un particular, ese es tu impreso, y el tipo es el 4 %.
Y una precisión de competencia que sorprende a mucha gente: el mismo portal dice que en la Comunidad de Madrid se presentan las operaciones sobre bienes inmuebles «que estén situados en esta Comunidad» y las de bienes muebles «cuando la persona que los adquiera tenga su domicilio fiscal en la Comunidad de Madrid». Para un coche manda tu domicilio fiscal, no dónde lo compres.
El portal de la Comunidad de Madrid lo dice con todas las letras: «El plazo de presentación es de 30 días hábiles a contar desde el momento que se formalice el acto o contrato gravado, esto es, la fecha de la escritura o del documento judicial, administrativo o privado». Y añade el detalle que más cuentas estropea: «No se contarán sábados, domingos ni festivos».
Para las compraventas de inmuebles el impreso es el modelo 600. Es el que el portal pide llevar «debidamente cumplimentado y pagado» a la cita de presentación, y el mismo que se genera en la autoliquidación electrónica.
⚠️ Treinta días hábiles no son treinta días. Con fines de semana y festivos por medio se te va cerca de mes y medio de calendario, pero cuéntalos, no los estimes: llegar tarde se paga con recargo.
💡 Y presentar dentro del plazo voluntario no solo evita el recargo. El artículo 30 quinques.5 solo bonifica la parte de la cuota de los bienes declarados «dentro del plazo voluntario o fuera de este sin que se haya efectuado un requerimiento previo de la Administración tributaria». Si Hacienda te reclama primero, esa bonificación se pierde entera.
En transmisiones patrimoniales paga quien adquiere, y así lo recoge el cuadro del portal madrileño: en las transmisiones de bienes y derechos, el obligado a declarar es el adquirente.
En AJD hay que separar dos escrituras. La de compraventa de la vivienda la paga el adquirente, por la regla general del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993. La de la hipoteca, no: ese mismo artículo 29, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 17/2018, dice que «Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista». O sea, esa cuota la paga el banco, no tú.
📌 Ojo a la fecha, que aquí también manda el devengo: esa regla se aplica «a los hechos imponibles devengados a partir de la entrada en vigor» del Real Decreto-ley 17/2018, que fue el 10 de noviembre de 2018. En hipotecas firmadas antes, el AJD lo soportaba el prestatario.
Hay dos casos en los que Madrid te ha quitado el papeleo, y los dos son muy frecuentes.
Este es el cambio que más gente sigue sin saber. Durante años, al firmar un contrato de alquiler había que presentar el impuesto aunque estuviera exento de pago. Ya no. El artículo 30 quáter, en la redacción de la Ley 5/2024 vigente desde el 29 de noviembre de 2024, elimina esa obligación para los arrendamientos exentos por el artículo 45.I.B.26 estatal, que son «los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
Y el portal de la Comunidad de Madrid lo confirma sin rodeos: «Para los contratos de arrendamiento de vivienda de uso estable y permanente, firmados a partir del 29 de noviembre de 2024, se elimina la obligación de presentar el impuesto».
⚠️ Ojo a la fecha y al tipo de contrato: solo para los firmados a partir del 29 de noviembre de 2024 y solo para el alquiler de vivienda de uso estable y permanente. Un alquiler de temporada, de local o de plaza de garaje suelta no está en ese supuesto.
Desde el 1 de enero de 2019, el artículo 50 bis excluye la obligación de autoliquidar los bienes muebles de escaso valor que van bonificados al 100 % por el artículo 30 ter. Pero trae una salvedad expresa: «mantendrán la obligación de presentar la autoliquidación los adquirentes de bienes que deban ser objeto de inscripción en cualquier registro público». Traducido: si compras un mueble barato entre particulares, no presentas nada. Si compras un coche, aunque sea barato, sí, porque el vehículo se inscribe.
El ITP no siempre termina el día que lo pagas. Hay tres situaciones en las que vuelve:
Esto es lo más importante de todo el artículo, y no es una opinión nuestra: está en el artículo 49.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993. En las transmisiones patrimoniales el impuesto se devenga «el día en que se realice el acto o contrato gravado», y en actos jurídicos documentados «el día en que se formalice el acto sujeto a gravamen». Es decir, el día de tu escritura. Lo que se te aplica es la norma vigente ese día, no la de hoy. Y las cifras madrileñas se han movido mucho en poco tiempo:
| Qué cambió | Desde cuándo se aplica | Norma que lo hizo |
|---|---|---|
| El texto refundido fija el 4 % de familia numerosa, el 2 % de las inmobiliarias y la escala de AJD de los artículos 32 a 36 | 26 de octubre de 2010 | Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre |
| El tipo general de inmuebles baja del 7 % al 6 % y el residual de AJD del artículo 36 baja del 1 % al 0,75 %, igual que los tramos altos del 32.1.d) y del 33.1.c), que también venían del 1 % | 1 de enero de 2014 | Ley 6/2013, de 23 de diciembre (art. 1.2, 1.3, 1.4 y 1.5) |
| Nacen la bonificación del 10 % por vivienda habitual en ITP (art. 30 bis) y en AJD (art. 38 bis), el 95 % de AJD de familia numerosa (art. 38 ter) y el 100 % de los muebles de menos de 500 €. El 4 % de familia numerosa pasa a exigir 12 meses y 3 años de permanencia | 1 de enero de 2019 | Ley 6/2018, de 19 de diciembre (art. único.13 a 17) |
| La base imponible de los inmuebles pasa a ser el valor de referencia del Catastro | 11 de julio de 2021, con valores de referencia publicados a partir de 2022 | Ley 11/2021, de 9 de julio (art. 6.2) |
| Bonificación del 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes, en ITP y en AJD | 29 de noviembre de 2024 | Ley 5/2024, de 20 de noviembre (art. único.9 y 11) |
| Deja de haber obligación de presentar el impuesto por el alquiler de vivienda | 29 de noviembre de 2024 | Ley 5/2024, de 20 de noviembre (art. único.10) |
| Bonificación del 100 % para afectados por la línea 7B de Metro, con efectos retroactivos a 2022 | 1 de enero de 2025 | Ley 9/2024, de 26 de diciembre (disposición final 3.2) |
| Bonificación del 95 % para comercios y hostelería con 50 años de actividad, en ITP (art. 30 quinques) y en AJD (art. 38 quater) | 1 de enero de 2026 | Ley 6/2025, de 23 de diciembre (disposición final 1.6 y 1.7) |
| Los beneficios de familia numerosa de los artículos 29, 32 y 38 ter se extienden a las familias asimiladas | 11 de julio de 2026, pero el título no se reconoce hasta el 10 de enero de 2027 | Ley 5/2026, de 7 de julio (disposición final 1) |
📌 Léela al revés que la mayoría de tablas que circulan por internet. Si tu escritura es de 2023, la bonificación del 10 % por vivienda habitual sí te alcanzaba, porque es de 2019 y no de 2024: lo que no te alcanza es el 100 % de los jóvenes ni el 95 % de la hostelería. Y si no la aplicaste, todavía puedes recuperarla: el derecho a pedir la devolución prescribe a los cuatro años según el artículo 66 de la Ley General Tributaria, y la vía es la rectificación de autoliquidación del artículo 120.3. Comprueba siempre la fecha de vigencia de la redacción que estás leyendo.
Todos los tipos, bonificaciones, requisitos y fechas de este artículo se comprobaron uno a uno el 1 de septiembre de 2026 contra la redacción vigente de cada precepto en el texto consolidado del BOE y contra el portal oficial de la Comunidad de Madrid, leyendo el bloque completo de cada artículo con su nota de vigencia, no el índice. Si vas a firmar, compruébalo tú también aquí:
Preferimos decírtelo a rellenarlo con algo verosímil. Queda un punto abierto:
Si quieres el mapa completo de todo lo que se paga al comprar, más allá de este impuesto, lo tienes en nuestra guía de impuestos y gastos de comprar una vivienda.
Quédate con lo esencial. El ITP en Madrid es del 6 % en inmuebles y del 4 % en muebles y coches de segunda mano, sin tramos por precio. Si la casa va a ser tu vivienda habitual y su valor no pasa de 250.000 €, la bonificación del 10 % te deja el tipo efectivo en el 5,4 %. Si eres familia numerosa, el 4 %, sin techo de valor y sin límite de renta. Y si tienes menos de 35 años y compras tu vivienda habitual en un municipio de menos de 2.500 habitantes, cero euros, siempre con ese mismo tope de 250.000 €, que el artículo 30 bis aplica igual al 10 % y al 100 %.
Y quédate con las cuatro cosas que la gente descubre tarde. Una: la base no es tu precio, es el valor de referencia del Catastro cuando es mayor, y de ahí depende que entres o no en la bonificación. Dos: los 250.000 € son un acantilado, no una rampa; un euro por encima y la pierdes entera. Tres: el 4 % de familia numerosa y la bonificación del 10 % son incompatibles, hay que elegir, y tanto el 4 % como la bonificación del 10 % obligan a habitar la casa en 12 meses y quedarse tres años, salvo que aparezca una de las circunstancias tasadas de la Ley 35/2006, como el traslado laboral. Y cuatro: en AJD, el 0,75 % no es el tipo general; en una compra de vivienda manda la escala del artículo 32.1 y, con hipoteca, la del 33.1.
El último recordatorio, que es el que más disgustos ahorra: en este impuesto manda el día de tu escritura. La bonificación del 10 % por vivienda habitual es de enero de 2019 y el 100 % de los menores de 35 años, de noviembre de 2024; el 95 % de la hostelería es de enero de 2026 y la extensión a familias asimiladas es de julio de 2026. Si tu compra es anterior, se te aplica lo de antes, por mucho que hoy leas otra cosa.
¿Y si no te apetece pelearte tú con el valor de referencia, el tope de los 250.000 € y la elección entre el 4 % y la bonificación? No te rayes, para eso estamos. Empieza gratis con nosotros y deja que tu equipo fiscal revise tu compra, tus beneficios y tu renta sin que pagues ni un euro de más.
TaxDown es la plataforma española que te ayuda a hacer tu declaración de la renta de forma fácil, rápida y con el máximo ahorro. Colaborador social de la Agencia Tributaria, cuenta con más de 150 expertos fiscales que revisan cada declaración.
Haz la declaración desde donde quieras.
Pero todavía puedes presentar tu declaración fuera de plazo.
Haz la declaración desde donde quieras.
