ITP en Extremadura: cuánto se paga y quién paga menos

¿Quién tiene derecho a un tipo reducido al comprar vivienda?

Si la casa va a ser tu vivienda habitual, el 8 % general baja al 7 %. Y baja al 4 % si además tienes menos de 36 años, familia numerosa, familia monoparental de dos hijos o una discapacidad reconocida del 65 % o superior. Las dos rebajas se juegan con los mismos dos límites: que la vivienda no pase de 200.000 € y que tu renta no pase de 30.000 € en tributación individual o de 55.000 € en conjunta.

Suena sencillo, pero cada palabra esconde una regla: qué cuenta como valor, qué cuenta como renta y de qué año. Eso lo desarrollamos al llegar al cálculo; aquí vamos con quién tiene derecho a qué.

¿Cómo se consigue el 7 %?

El artículo 40 aplica el tipo reducido del 7 % a las transmisiones de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual del comprador, siempre que se cumplan simultáneamente estos dos requisitos:

• Que el valor de la vivienda no supere los 200.000 €.
• Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del IRPF del adquirente no supere los 30.000 € en tributación individual o los 55.000 € en tributación conjunta.

La ley añade una pasarela para quien no declara: se considera que cumplen el requisito de renta quienes, aun no estando obligados a presentar la declaración de la renta, tengan unos ingresos netos por debajo de esos mismos límites. Nadie se queda fuera por no tener declaración.

Y ojo: los dos requisitos son un todo o nada. Si te pasas por un euro en cualquiera de ellos, no hay 7 % ni 4 %; vuelves a la escala general.

¿Quién paga solo el 4 %?

El artículo 41 baja el tipo al 4 % para quien compre su vivienda habitual cumpliendo los mismos requisitos del artículo 40 (los 200.000 € de valor y los 30.000 € o 55.000 € de renta) y además esté en alguna de estas tres situaciones:

Fíjate en el detalle de la letra b), porque es el que más se pierde al resumirlo: en el caso de la familia monoparental no basta con tener dos hijos. Hace falta que no se tenga derecho a percibir anualidades por alimentos por ellos y que se tenga derecho a la totalidad del mínimo por descendientes. Si el otro progenitor paga pensión de alimentos, esta puerta se cierra.

Y hay una regla que regala dinero a bastantes parejas. El apartado 2 del artículo 41 dice que, si la adquisición la hacen dos personas casadas (no separadas legalmente ni de hecho) o una pareja de hecho inscrita en un registro oficial o constituida mediante documento público, el requisito de la edad o el de la discapacidad basta con que lo cumpla uno de los dos.

Tú tienes 34 años y tu pareja 39, y estáis casados o registrados como pareja de hecho. Compráis juntos vuestra primera vivienda por 175.000 € y vuestras rentas están dentro del límite. La vivienda entera va al 4 %, no la mitad: 7.000 € en lugar de los 12.250 € que saldrían al 7 %, o de los 14.000 € del tipo general.

Cuidado con un matiz: esa regla del apartado 2 se refiere a las letras a) y c), la edad y la discapacidad. No a la letra b).

¿Y si la vivienda es protegida?

También al 4 %, por el artículo 39, cuando se trata de viviendas calificadas como protegidas con precio máximo legal que vayan a constituir la vivienda habitual del comprador. Aquí hay dos cosas que saber.

La primera es que este beneficio ha cambiado de cara el 5 de agosto de 2026. Hasta el 4 de agosto, el 4 % de la vivienda protegida no tenía ningún límite de valor ni de renta: bastaba con que la vivienda estuviera calificada. Desde el 5 de agosto se le han añadido los dos requisitos de siempre, los 200.000 € y los 30.000 € o 55.000 €.

La segunda es que esa condición se acredita mediante certificación del órgano competente de la comunidad autónoma. Sin ese papel no hay tipo reducido, por muy protegida que sea la vivienda. El concepto es el de la Ley 11/2019 de vivienda de Extremadura.

¿Compras en un pueblo de menos de 3.000 habitantes?

Entonces te interesa el artículo 44 bis, que aplica el 4 % a la vivienda habitual situada en municipios y entidades locales menores de Extremadura cuya población de derecho a 31 de diciembre sea inferior a 3.000 habitantes. Los otros dos requisitos son los conocidos: valor hasta 200.000 € y renta hasta 30.000 € o 55.000 €.

Es la rebaja que más se ha abierto con la reforma: hasta el 4 de agosto de 2026 el listón estaba en 180.000 € de valor y en 19.000 € o 24.000 € de renta, con un tope familiar de 30.000 € ampliable en 3.000 € por hijo conviviente.

Lo bueno de este artículo es que no te pide pertenecer a ningún colectivo: da igual tu edad y tu situación familiar. Si el pueblo es pequeño y cumples valor y renta, el 4 % es tuyo. Y si además tienes menos de 36 años, tampoco pasa nada: los dos caminos llevan al mismo 4 %.

¿Qué pasó con el tipo del 4 % para menores de 36 años?

Que el artículo 40 bis está derogado desde el 5 de agosto de 2026, por la disposición derogatoria única.3 de la Ley 2/2026, de 3 de agosto. Ese artículo era el que, desde el 29 de enero de 2025, daba el 4 % a los menores de 36 años que compraban una vivienda habitual no protegida, y a veces se le llama por error tipo joven de autónomos: no tenía nada que ver con autónomos ni con actividad económica.

Pero no te alarmes: el beneficio no ha desaparecido, se ha mudado. Hoy el 4 % para menores de 36 años vive en la letra a) del artículo 41.1, con el mismo porcentaje y con los mismos requisitos de valor y renta. Y la reforma no ha creado nada: la letra a) del artículo 41.1 ya decía exactamente lo mismo desde el 8 de abril de 2025. Antes de esa fecha el artículo 41 no era un tipo reducido sino una bonificación del 20 % de la cuota, y entre el 29 de enero y el 7 de abril de 2025 su letra a) era la de familia numerosa, no la de la edad. Lo que se ha suprimido es un artículo que duplicaba un beneficio que seguía vivo en otro sitio.

Si tu compra es de los dos últimos años, ojo: el 40 bis nació con el Decreto-ley 2/2024 y en esa primera redacción el tipo era del 6 %, no del 4 %; se quedó sin efecto al no convalidarse en noviembre de 2024 y volvió con el Decreto-ley 1/2025, ya con el 4 % y en vigor desde el 29 de enero de 2025. Mira qué redacción estaba viva el día exacto de tu escritura.

¿Y el AJD cuando compras vivienda?

Antes de mirar estos tipos, comprueba si te tocan: la cuota gradual de AJD solo entra cuando la escritura no está sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, así que estos porcentajes juegan en la vivienda que se compra con IVA, no en la usada que compras a un particular. El tipo general del AJD en Extremadura es del 1,50 %, pero para la vivienda habitual hay dos rebajas:

• 0,50 % (art. 47) en las escrituras que documenten la adquisición de inmuebles destinados a vivienda habitual, con los mismos dos requisitos: valor hasta 200.000 € y renta hasta 30.000 € o 55.000 €. Hasta el 4 de agosto de 2026 este tipo era del 0,75 % y los límites eran mucho más estrechos: 122.000 € de valor real y 19.000 € o 24.000 € de renta con el tope familiar.
• 0,1 % (art. 47 bis), artículo nuevo desde el 5 de agosto de 2026, para las escrituras de adquisición de viviendas calificadas como protegidas con precio máximo legal que vayan a ser la vivienda habitual, cumpliendo los requisitos del artículo 47 y acreditando la calificación con la certificación autonómica.

El artículo 47 bis es nuevo de raíz: lo añade la disposición final segunda, apartado 28, de la Ley 2/2026, y su texto está en vigor desde el 5 de agosto de 2026. Antes de esa fecha no existía en el texto refundido.

Y una advertencia importante para que no apliques un beneficio muerto: el artículo 50 bis está derogado desde el 5 de agosto de 2026. Era el que daba el 0,50 % de AJD a las escrituras de vivienda habitual en municipios de menos de 3.000 habitantes. Si lo encuentras citado por ahí, ya no vale. Y que desaparezca no te deja peor si compras en un pueblo: hoy el artículo 47 aplica ese mismo 0,50 % a cualquier vivienda habitual y con límites más anchos que los que pedía el 50 bis, que se quedaba en 180.000 € de valor y en 19.000 € o 24.000 € de renta.

¿Cómo tienes que pagar la casa para no perder el tipo reducido?

Este requisito no vive en el artículo del tipo reducido, vive en el artículo 52, y por eso se pasa por alto casi siempre. Su apartado 3 condiciona la aplicación de los beneficios fiscales aprobados por Extremadura en tributos cedidos a que el abono de las cantidades satisfechas por el negocio jurídico se haga mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito. Es decir: si pagas la casa en efectivo, no hay 7 % ni 4 %, por mucho que cumplas la edad, la renta y el valor.

Ese requisito de pago bancarizado ya existía antes. Lo que ha añadido la Ley 2/2026, para las operaciones devengadas desde el 5 de agosto de 2026, es una ventana estrecha: las cantidades que se satisfagan entre particulares en concepto de arras o señal pueden abonarse en efectivo con el límite de 3.000 €, y el propio artículo advierte de que el incumplimiento de ese límite conlleva la pérdida de los beneficios fiscales.

La señal en efectivo por encima de 3.000 € te puede costar el tipo reducido entero. Es el requisito más barato de cumplir y el más caro de olvidar, porque cuando lo descubres ya has firmado.

¿Qué cambió exactamente el 5 de agosto de 2026?

Esta tabla es la foto del antes y el después. Compárala con la fecha de tu escritura en la mano:

Regla de oro del ITP: manda la fecha del acto o contrato, no la de hoy ni la del día en que presentas el modelo. El impuesto se devenga el día en que se realiza el contrato gravado, así que la ley aplicable es la que estaba en vigor ese día. Firmaste el 20 de julio de 2026: te aplican las reglas viejas, aunque presentes en agosto.

Y como el ITP no es el único coste de la operación, antes de firmar conviene repasar la lista completa de impuestos y gastos de comprar una vivienda: notaría, registro, gestoría y tasación juegan también en tu presupuesto, aunque el ITP se lleve la porción más grande.

¿Qué tipos se aplican si compras para tu negocio?

Si el inmueble se destina a una actividad empresarial o a un negocio profesional, el 8 % general baja al 6 %, y al 4 % si está en un municipio de menos de 3.000 habitantes. Y hay dos tipos del 5 %: uno para cuando compras el negocio entero y otro para el inmueble que será la sede de una empresa recién creada.

Es el bloque más desconocido del impuesto y donde más dinero se deja sobre la mesa, porque estos beneficios se pierden por un requisito formal, no por falta de derecho. Resumen y luego artículo por artículo:

6 % por el local o la nave donde vas a trabajar (art. 42)

Se aplica a las transmisiones de inmuebles, cualquiera que sea su valor real, destinados exclusivamente a constituir o continuar una actividad empresarial o un negocio profesional. Se excluye expresamente la actividad de arrendamiento: comprar para alquilar no entra aquí. Los requisitos son cuatro y hay que cumplirlos todos:

• La transmisión debe hacerse en escritura pública, y en ella se hará constar de forma expresa que el inmueble se destinará exclusivamente al desarrollo de esa actividad.
• El adquirente debe ser una persona física y estar dado de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores.
• La actividad tiene que realizarse en el inmueble adquirido en un plazo máximo de seis meses desde la transmisión.
• El inmueble debe conservarse en el patrimonio del adquirente durante los tres años siguientes, salvo fallecimiento.

Que el adquirente tenga que ser persona física es lo que separa este artículo del siguiente. Si compras a través de tu sociedad, el 6 % del artículo 42 no te sirve.

4 % si el inmueble está en un pueblo de menos de 3.000 habitantes (art. 44 ter)

Mismo esquema que el anterior, mismo destino empresarial y misma exclusión del arrendamiento, pero con dos diferencias que importan: el tipo baja al 4 % y aquí sí cabe la persona jurídica. Los requisitos son cinco:

• Que el inmueble esté en un municipio o entidad local menor de Extremadura con población de derecho a 31 de diciembre inferior a 3.000 habitantes.
• Escritura pública con mención expresa del destino empresarial o profesional.
• El adquirente, persona física o jurídica, dado de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores.
• Actividad en marcha en el inmueble en un plazo máximo de seis meses.
• Conservar el inmueble tres años, salvo fallecimiento si se trata de persona física.

5 % por comprar el negocio entero (art. 43)

Este tipo se aplica a los inmuebles incluidos en la transmisión de un conjunto de elementos que constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad por sus propios medios, en los términos del artículo 7.1.º de la ley del IVA. Es decir, cuando no compras un local: compras el negocio con todo dentro. Las tres circunstancias son:

• Que el transmitente, empresario individual o profesional, ejerciera la actividad en Extremadura de forma habitual, personal y directa antes de la transmisión.
• Que el adquirente mantenga la plantilla media de trabajadores de la unidad económica adquirida respecto al año anterior, en términos de personas/año, durante cinco años.
• Que el adquirente mantenga el ejercicio de la actividad en Extremadura, de forma habitual, personal y directa, durante un mínimo de cinco años.

Si incumples las dos últimas, el propio artículo te obliga a pagar la parte de cuota que dejaste de ingresar presentando una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde el incumplimiento, con sus intereses de demora.

5 % por la sede de una empresa de nueva creación (art. 44)

Aquí el adquirente es una sociedad mercantil o una empresa de nueva creación y el inmueble tiene que constituir la sede del domicilio fiscal o un centro de trabajo. Es el beneficio con más letra pequeña de todo el impuesto: siete requisitos que se piden a la vez.

• Alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores.
• Mantener la actividad en Extremadura al menos cuatro años desde la adquisición.
• Domicilio social y fiscal en Extremadura.
• Documento público con la finalidad de destinar el inmueble a sede o centro de trabajo y la identidad de los socios y sus participaciones. Si falta esa declaración no hay tipo reducido, y las rectificaciones solo valen dentro del periodo voluntario de autoliquidación.
• Comprar el inmueble antes de que pase un año desde la creación de la empresa.
• Actividad económica real: no vale la gestión de patrimonio mobiliario o inmobiliario del artículo 4.Ocho.Dos.a) de la Ley 19/1991 ni el arrendamiento de inmuebles.
• Emplear al menos a una persona domiciliada fiscalmente en Extremadura, a jornada completa y de alta en el régimen general, durante esos cuatro años.

El incumplimiento de cualquiera de ellos supone la pérdida del beneficio, con autoliquidación complementaria en el plazo de un mes e intereses de demora.

¿Y el AJD si la operación es empresarial?

El bloque de actos jurídicos documentados tiene su propia colección de tipos, y dos de ellos son incrementados, así que conviene mirarlos antes de firmar y no después:

Los dos que más sorprenden son los incrementados. El 3 % de la renuncia a la exención del IVA aparece en muchas compraventas de naves, locales y suelo entre empresas. Y el 2 % cuando el sujeto pasivo es el prestamista es el que aplican los bancos en el AJD de las hipotecas.

El 0,75 % del artículo 50 tiene tres condiciones que se olvidan: comprar con financiación ajena, que no haya renuncia a la exención del IVA y, si el comprador es persona jurídica, que no tenga más de la mitad del activo en valores o sin afectar. Y la escritura debe decir expresamente que el inmueble será sede o centro de trabajo.

El 0,50 % del artículo 50 ter no funciona igual, aunque su título lo parezca. No pide financiación ajena: pide que el inmueble esté en un municipio o entidad local menor de menos de 3.000 habitantes y que se destine exclusivamente a constituir o continuar una actividad empresarial, excepto la de arrendamiento, o un negocio profesional, con mención expresa en la escritura, alta en el censo de empresarios, actividad en marcha en seis meses y conservación del inmueble durante tres años.

¿Qué pasa si después incumples algún requisito?

El artículo 69 tiene dos caras y las dos duelen. A la entrada: cuando el beneficio depende de cumplir algo después del devengo, la opción por aplicarlo debe hacerse expresamente en el periodo de presentación de la autoliquidación; si no, se entiende que renuncias. A la salida: si el incumplimiento llega más tarde, tendrás que pagar la parte que dejaste de ingresar más los intereses de demora, con autoliquidación ante la misma oficina gestora en el plazo de un mes desde el incumplimiento.

El requisito formal mata más beneficios que el requisito de fondo. Si la escritura no dice expresamente a qué se destina el inmueble, no hay tipo reducido, aunque el destino sea evidente y aunque la actividad esté en marcha. Léela antes de firmarla, no después.

¿Cómo se calcula el ITP en Extremadura paso a paso?

La fórmula es base imponible por tipo, y ahí no hay misterio. La dificultad está en acertar con la base, que casi nunca coincide con el precio que has pagado, y con el tipo, que depende de cinco variables distintas. Estos son los pasos, en orden:

1. Fija la fecha de devengo. En las transmisiones patrimoniales el impuesto se devenga el día en que se realiza el acto o contrato. Esa fecha decide qué versión de la ley te aplica.
2. Calcula la base imponible. Para inmuebles es el valor de referencia del Catastro a esa fecha; si el valor declarado por las partes o el precio pactado es superior al de referencia, se toma como base la mayor de esas magnitudes. Solo son deducibles las cargas que disminuyan el valor del bien, nunca las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca.
3. Elige el tipo. Recorre en este orden: ¿es vivienda habitual?, ¿está dentro de los 200.000 € y de los límites de renta?, ¿perteneces a alguno de los colectivos del artículo 41?, ¿está en un municipio de menos de 3.000 habitantes?, ¿es vivienda protegida?, ¿el destino es empresarial?
4. Aplica la escala si vas al tipo general. Recuerda que se suman los tramos; no se aplica un solo porcentaje al total.
5. Mira cómo vas a pagar. Los beneficios fiscales autonómicos están condicionados a que el abono se haga por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, con un tope de 3.000 € en efectivo para las arras entre particulares.
6. Comprueba el AJD. Si la compra tributa por TPO, no pagas además la cuota gradual. Si va con IVA, o si firmas hipoteca u obra nueva, sí.

Y una duda previa: el ITP lo paga quien adquiere, es decir el comprador, y da igual lo que hayan pactado las partes en contrario.

¿Y qué valor cuenta? Cuidado con el valor de referencia

Este es el punto donde más gente se cae del beneficio sin enterarse. El artículo 40 remite a las reglas de base imponible del artículo 10.2 de la ley estatal del impuesto, y esa regla dice que en los inmuebles la base es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo. Pero con una vuelta de tuerca: si el valor declarado por las partes o el precio pactado es superior al de referencia, se toma la mayor de esas magnitudes.

• Compras por 210.000 € una casa con valor de referencia de 190.000 €: la base son 210.000 € y te quedas fuera del límite.
• Compras por 195.000 € una casa con valor de referencia de 205.000 €: la base son 205.000 € y también te quedas fuera.
• Compras por 195.000 € una casa con valor de referencia de 188.000 €: la base son 195.000 € y el 7 % es tuyo.

Consulta el valor de referencia antes de dar por hecho que entras en el beneficio: se pide gratis en la Sede Electrónica del Catastro. Firmar sin mirarlo es jugar a la lotería con varios miles de euros.

¿Qué renta cuenta, y de qué año?

No cuenta tu sueldo bruto ni lo que te ingresa la empresa cada mes. Cuenta la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro de tu declaración de la renta, que son dos casillas concretas y que ya vienen descontados los gastos deducibles y las reducciones que operan antes de ese punto. Casi siempre es una cifra bastante menor que el bruto.

¿Y de qué año? El texto refundido lo resuelve en su artículo 52: las limitaciones cuantitativas de la base imponible de la renta se refieren a la que conste en la declaración del último periodo impositivo cuyo plazo reglamentario de presentación estuviera concluido a la fecha de devengo.

Si firmas la escritura en septiembre de 2026, la renta que se mira es la del ejercicio 2025, porque su plazo de presentación ya había terminado. La de 2026 todavía no existe a estos efectos, aunque este año hayas cobrado más.

Ese mismo artículo 52 cierra otros dos flecos que dan muchos quebraderos de cabeza: la vivienda habitual es la que responde a la definición y a los requisitos de la normativa del IRPF, y las parejas de hecho inscritas en el registro que regula la normativa autonómica se equiparan a los cónyuges en el momento del devengo.

Y hay un tercer fleco que no vive en el artículo del tipo reducido: el apartado 2 del artículo 52 remite al artículo 69.2 cuando después no se cumplen los requisitos de mantenimiento de la vivienda habitual en los términos de la normativa del IRPF. Traducido: habría que pagar la parte del impuesto que se dejó de ingresar más los intereses de demora, con autoliquidación en el plazo de un mes desde el incumplimiento.

Ejemplo 1: piso de 178.000 € en Mérida, comprador de 31 años

Compras un piso por 178.000 €. Su valor de referencia catastral es de 168.000 €. Como el precio pactado es superior, la base imponible son 178.000 €. Vas a empadronarte allí, así que será tu vivienda habitual, y la suma de tus bases imponibles general y del ahorro del último IRPF presentado fue de 24.500 €.

Cumples los dos requisitos de valor y renta, y además tienes menos de 36 años. Estas son las tres cuentas posibles:

Entre no aplicar nada y aplicar bien el artículo 41 hay 7.120 € de diferencia. Es el mismo piso, el mismo día y el mismo notario: solo cambia la casilla que se marca en el modelo.

Ejemplo 2: casa de 245.000 € en Plasencia y el efecto del euro de más

Compras una casa por 245.000 €, con valor de referencia de 232.000 €. La base son los 245.000 € del precio, que es la magnitud mayor. Como supera los 200.000 €, no hay tipo reducido: ni 7 % ni 4 %, por muy vivienda habitual que sea y por muy joven que seas.

Toda la base cabe dentro del primer tramo de la escala, así que la cuenta es directa: 245.000 € × 8 % = 19.600 €.

Los límites de este impuesto son un acantilado, no una rampa. Con una base de 200.000 € clavados pagas 14.000 € al 7 % o 8.000 € al 4 %. Con 200.001 € pagas 16.000,08 €. Un euro de más te cuesta 2.000,08 € si ibas al 7 % y 8.000,08 € si ibas al 4 %.

Ejemplo 3: chalet de 640.000 €, la escala completa

Ahora una operación grande, para ver los tres tramos en acción. Base imponible de 640.000 €, sin derecho a ninguna reducción:

Fíjate en el resultado: aunque el último tramo tributa al 11 %, el tipo efectivo de la operación es del 8,94 %. Quien calcule 640.000 × 11 % se estará provisionando 70.400 € para una factura de 57.200 €.

¿Cuándo hay que presentarlo y con qué modelo?

Este es el punto donde más gente mete la pata al copiar información pensada para otras comunidades. En Extremadura el plazo lo fija su propio texto refundido, no el reglamento estatal:

• Plazo: un mes contado desde la fecha en que se cause el acto o contrato. Lo dice el artículo 70.2 del texto refundido extremeño, para el ITP y para el AJD.
• Cómputo: se hace conforme al artículo 30 de la Ley 39/2015. Los plazos por meses van de fecha a fecha; si en el mes de vencimiento no existe el día equivalente, el plazo termina el último día del mes; y si el último día es inhábil, se traslada al siguiente hábil.
• Modelo: el 600, que es el modelo genérico del impuesto. Se descarga y se cumplimenta desde el Portal Tributario de la Junta de Extremadura, que también publica el borrador rellenable, la tabla de conceptos, las escalas y las tablas de exenciones y de no sujeción.
• Dónde se presenta: por vía telemática desde el propio portal, o en las dependencias de la oficina gestora y en las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario.

Y un detalle operativo que aparece como aviso jurídico en el propio portal: el ejemplar del modelo 600 que descargas no sirve para presentarlo directamente en las entidades colaboradoras. Hay que presentarlo antes en la oficina gestora o liquidadora que corresponda para que generen el documento de pago.

Un mes no es lo mismo que treinta días hábiles. El reglamento estatal habla de treinta días hábiles, pero Extremadura tiene plazo propio: si firmas el 12 de marzo, tu plazo termina el 12 de abril, o el siguiente día hábil si cae en fin de semana o festivo. Confundir los dos cómputos es la forma más tonta de comerte un recargo.

¿Y si ya pagué de más?

Pasa más de lo que parece: gente con derecho al 4 % que liquidó al 8 % porque nadie se lo dijo. En esos casos se puede pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución de lo ingresado de más, dentro del plazo de prescripción de cuatro años de la Ley General Tributaria.

Con un matiz: eso funciona cuando el derecho existía y no se aplicó. No arregla un requisito formal que la ley exige en un momento concreto, como la mención del destino en la escritura. Ese tren pasa una sola vez.

Fuente oficial

Todos los tipos, límites, requisitos y fechas de este artículo están comprobados contra el texto consolidado publicado en el Boletín Oficial del Estado, en su redacción en vigor desde el 5 de agosto de 2026, que es la que introdujo la Ley 2/2026, publicada en el Diario Oficial de Extremadura el 4 de agosto de 2026. Antes de aplicar cualquiera de estas cifras, recuerda el anclaje: en el ITP se aplica la ley que estaba en vigor el día del acto o contrato, no la de hoy.

• La norma autonómica: Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril, texto refundido de las disposiciones legales de Extremadura en materia de tributos cedidos por el Estado, texto consolidado. El ITP vive en los artículos 36 a 45, el AJD en los artículos 46 a 51, las reglas comunes de conceptos en el artículo 52 y el procedimiento en los artículos 69 y 70.
• La escala general del 8 %, 10 % y 11 %: artículo 36. Tipos incrementados: artículo 37 (concesiones) y artículo 38 (bienes muebles y semovientes).
• Vivienda habitual: artículo 40 (7 %), artículo 41 (4 % por colectivos), artículo 39 (vivienda protegida) y artículo 44 bis (municipios de menos de 3.000 habitantes).
• AJD de la vivienda: artículo 47 (0,50 %) y artículo 47 bis (0,1 %, nuevo desde el 5 de agosto de 2026).
• La reforma que lo cambió todo: Ley 2/2026, de 3 de agosto, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura para el año 2026. Su disposición derogatoria única.3 es la que deroga los artículos 40 bis y 50 bis, y su disposición final segunda, apartados 23 a 28, la que reescribe los artículos 39, 40, 41, 44 bis y 47 y añade el 47 bis.
• Condición de pago de los beneficios fiscales y reglas comunes: artículo 52. Su apartado 3 exige pago por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta y limita a 3.000 € el efectivo en las arras entre particulares, y su regla 3.ª fija qué ejercicio de renta se mira.
• Plazo de presentación: artículo 70 del texto refundido extremeño, que fija un mes desde la fecha del acto o contrato. El plazo general de treinta días hábiles del Real Decreto 828/1995, Reglamento del impuesto es el estatal, y en Extremadura queda desplazado por el autonómico.
• Ley estatal del impuesto: Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Base imponible y valor de referencia en el artículo 10, obligado al pago en el artículo 8, devengo en el artículo 49 y compatibilidad con el AJD en el artículo 31.2.
• Modelo 600 y presentación: Portal Tributario de la Junta de Extremadura, donde están el modelo genérico, el borrador rellenable, la nota informativa, la tabla de conceptos y las escalas.

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Si te quedas con cuatro ideas del artículo, que sean estas. Primera: el tipo general del ITP en Extremadura es una escala del 8 %, 10 % y 11 %, y se calcula sumando tramos, no aplicando un porcentaje único. Segunda: la vivienda habitual baja al 7 %, y al 4 % si tienes menos de 36 años, familia numerosa o monoparental de dos hijos, o discapacidad del 65 % o más, siempre con los mismos dos límites de 200.000 € de valor y 30.000 € o 55.000 € de renta.

Tercera: la base no es el precio, es el valor de referencia del Catastro salvo que el precio sea mayor, y ese detalle decide si entras o no en el beneficio. Y cuarta: manda la fecha en la que firmas, porque el 5 de agosto de 2026 se movieron límites, nació un tipo nuevo del 0,1 % y murieron dos beneficios.

Lo demás es papeleo con trampa: la mención expresa en la escritura, la certificación de vivienda protegida, la opción expresa por el beneficio dentro del plazo cuando depende de requisitos posteriores, el pago por medios bancarios con el tope de 3.000 € en efectivo para las arras y el mes que tienes para presentar el modelo 600. Cada uno de esos pasos se hace una sola vez y no admite arreglo posterior.

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