Cuánto se paga al vender una vivienda: IRPF y plusvalía municipal

Cómo se calcula la ganancia por la venta de un piso

Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición. Si sale negativa, es una pérdida y no pagas IRPF. La hipoteca pendiente no cambia la ganancia.

Valor de transmisión: lo que cobras menos los gastos de la venta

Es el precio real de venta (si es inferior al valor de mercado, cuenta este) menos los gastos y tributos de la venta que pagas tú: inmobiliaria, notaría y también la plusvalía municipal. Cuentan los precios reales, no el valor de referencia de Catastro que se usa en el ITP.

Valor de adquisición: lo que pagaste más los gastos de la compra

Es el precio de compra más los impuestos y gastos de la compra que pagaste tú (ITP o IVA, notaría, registro, comisiones) y las mejoras. No suman los intereses de la hipoteca ni los gastos de conservación y reparación. Si la tuviste alquilada, restas las amortizaciones de esos años, como mínimo la amortización mínima, aunque no te la dedujeras.

Si la vivienda es heredada o donada

Tu valor de adquisición es el del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin pasar del valor de mercado, más lo que pagaste por recibirla (ese impuesto o la plusvalía municipal). En herencias desde 2022 es el valor de referencia de Catastro si fue la base del impuesto, o el declarado si es mayor. Con un pacto sucesorio en vida, si vendes antes de que pasen cinco años desde el pacto (o desde el fallecimiento de quien te la dio, si ocurre antes) se usan el valor y la fecha de adquisición de esa persona, cuando su valor es inferior. Tienes el caso desarrollado en nuestra calculadora de ganancias y pérdidas patrimoniales.

Si la compraste antes de 1995

Si la compraste antes del 31 de diciembre de 1994, los coeficientes de abatimiento reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006: un 11,11 % por cada año de tenencia hasta el 31 de diciembre de 1996 (redondeado hacia arriba) que pase de dos, con un límite de 400.000 € de valor de transmisión entre todas tus ventas con esta reducción desde 2015 (si esta venta lo supera, la reducción se aplica solo a la parte proporcional que cabe en el límite). Más detalle en la calculadora de ganancias.

Ejemplo: cuánto se paga por vender un piso, paso a paso

Laura, de 45 años, vive en Zaragoza y vende en 2026 el piso que compró en 2015. Nunca lo alquiló, no reinvierte, no tiene otras rentas del ahorro ni pérdidas y su sueldo ya cubre su mínimo personal y familiar (la parte de la renta que no tributa). Su ayuntamiento le cobra 3.000 € de plusvalía municipal.

Paga 20.500 € de IRPF. Es un tipo medio del 21,8 %: con el 23 % sobre toda la ganancia le habrían salido 21.620 €. Si olvidara restar la inmobiliaria y la plusvalía municipal, pagaría 2.760 € más. Con los 3.000 € del ayuntamiento, la venta le cuesta 23.500 € en impuestos.

Cuándo no se paga a Hacienda por vender una vivienda

Hay casos en que la ganancia no paga IRPF, del todo o en parte, y casi todos hay que reflejarlos en la declaración. La dación en pago de tu vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, o su venta en una ejecución hipotecaria, está exenta del IRPF si no tienes otros bienes suficientes para pagar la deuda. En la plusvalía municipal también, si además nadie de tu unidad familiar tiene esos bienes y llevas empadronado en ella los dos años anteriores (o desde que la compraste, si hace menos).

Si reinviertes en otra vivienda habitual

La ganancia queda exenta si reinviertes todo lo obtenido en tu nueva vivienda habitual, al comprarla o rehabilitarla (solo cuentan como rehabilitación las obras que cumplen los requisitos del Reglamento del IRPF, no cualquier reforma). Requisitos:

• Que vendas tu vivienda habitual: has vivido en ella al menos tres años seguidos (salvo mudanza forzosa por causas como matrimonio, separación o trabajo) y, como regla general, la vendes mientras lo es o en los dos años siguientes a dejarla.
• Que reinviertas en plazo y vivas en la nueva: dos años antes o después de la venta. Tienes que entrar a vivir en la nueva en los doce meses siguientes a comprarla o a acabar las obras y seguir en ella al menos tres años seguidos (salvo fallecimiento o una mudanza forzosa como las del punto anterior): si no, la nueva no cuenta como vivienda habitual y pierdes la exención.

Si reinviertes una parte, queda exenta la parte proporcional; si compraste con préstamo la vivienda que vendes, se reinvierte lo obtenido menos el préstamo pendiente. Se marca en la declaración del año de la venta, con el compromiso de reinvertir si aún no lo has hecho. Si luego no cumples, tienes que presentar una complementaria de ese año con intereses de demora antes de que acabe el plazo de la declaración de la renta del año en que incumples; si la presentas más tarde, se aplica un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, que sube al 15 % pasados doce meses. Más en nuestra guía de la exención por reinversión en vivienda habitual. La plusvalía municipal se paga igual.

Si eres mayor de 65 años

Si eres mayor de 65 años, o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia, la ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta sin reinvertir y no se declara, si has vivido en ella al menos tres años seguidos y durante ese tiempo la has tenido en pleno dominio, aunque sea compartido. Con dos titulares, solo queda exenta la parte de quien cumple el requisito; con usufructo y nuda propiedad separados no hay exención, salvo que vendas tú la nuda propiedad y te quedes el usufructo vitalicio.

Si eres mayor de 65 años y vendes otra vivienda, la ganancia queda exenta si en seis meses destinas lo obtenido a una renta vitalicia asegurada a tu favor, contratada con una aseguradora y con los requisitos del Reglamento del IRPF (cobros al menos anuales, que empiecen en el primer año y no bajen más de un 5 % de un año a otro), comunicándole que es la reinversión de esa venta. El máximo es de 240.000 € entre todas tus reinversiones en rentas vitalicias, y si destinas menos de lo que has obtenido solo queda exenta la parte proporcional: si vendes por 400.000 € y destinas 240.000 €, queda exento el 60 % de la ganancia. Si luego cobras la renta por adelantado, en todo o en parte, la ganancia tributa. La plusvalía municipal se paga igual. Más en nuestra guía de la exención de los mayores de 65 años.

Si vendes con pérdidas

No pagas IRPF y te conviene declarar la pérdida: se compensa con otras ganancias por ventas del año; después, con hasta el 25 % de tus intereses, dividendos y demás rendimientos del capital mobiliario; y lo que sobre, en los cuatro años siguientes, nunca con tu sueldo. No cuenta la que no puedas justificar, y si vuelves a comprar la misma vivienda en el año siguiente, la pérdida no cuenta hasta que la vendas de nuevo. En la plusvalía municipal la pérdida se mide de otra forma: se comparan los valores de las escrituras de compra y de venta (o el comprobado por la Administración, si es mayor) sin restar gastos ni impuestos. Si así el suelo no ha subido, no pagas, pero lo declaras y lo acreditas con las escrituras.

Si la compraste entre mayo y diciembre de 2012

Si compraste un inmueble urbano a cambio de un precio entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la mitad de la ganancia está exenta (renta 2025, casilla 1641), salvo que la compra o la venta sea con tu cónyuge, un pariente hasta el segundo grado o una entidad vinculada. Con reinversión, primero se aplica el 50 % y, del resto, queda exenta la parte reinvertida.

Cómo se declara la venta de una vivienda en la renta

No hay una casilla única: la venta va en el apartado F2, el de ganancias y pérdidas por transmisión de inmuebles. Pide la referencia catastral, las fechas e importes de compra y de venta con sus gastos y las amortizaciones (en la renta 2025, casillas 1911 a 1915). La reinversión se marca ahí y el compromiso de reinvertir en otro año va en el anexo C.2 (casillas 1225 a 1230). La numeración puede cambiar en la renta 2026.

Si vendes con ganancia, tienes que hacer la declaración

Con una ganancia no exenta, declaras aunque tu sueldo no llegue a 22.000 €: ese límite solo vale si todas tus rentas son de las que enumera la ley, y esta ganancia, que no lleva retención, no lo es. Solo te libras si todo junto no pasa de 1.000 €. La ganancia exenta del mayor de 65 años por su vivienda habitual no se declara.

Plusvalía municipal: cuánto se paga al ayuntamiento

Grava la subida de valor del suelo urbano y, en una venta, la paga quien vende:

• Base: valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que has tenido la vivienda (máximo 20), que fija tu ayuntamiento sin pasar del máximo legal. Ya no se usan los porcentajes anuales del sistema anterior.
• Tipo: el de tu ayuntamiento, como máximo del 30 %, no el de tu comunidad.
• Si el suelo subió menos: puedes pedir que se calcule sobre la subida real, acreditándola. Sin subida, no pagas, pero lo declaras y acreditas.
• Plazo: 30 días hábiles desde la venta.
• Pisos antiguos: cuentan los años que la has tenido tú, no la edad del edificio. Si te la adjudicaron en un divorcio o al repartir los gananciales, operaciones que no pagan plusvalía, los años se cuentan desde la transmisión anterior que sí la pagó.
• Sin exención por edad ni por reinversión.

En el País Vasco y Navarra rige su régimen foral. Más en nuestra guía de la plusvalía municipal.

Errores frecuentes al vender una vivienda

• Aplicar un solo tipo a toda la ganancia.
• Usar una escala vieja: desde 2025 el último tramo es el 30 %.
• Olvidar gastos de compra y venta, incluida la plusvalía municipal.
• No restar las amortizaciones si estuvo alquilada.
• Creer que con un sueldo bajo no se declara la venta.
• No hacer constar la reinversión en la declaración.
• Creer que ser mayor de 65 años libra de la plusvalía municipal.
• Pensar que la ganancia sube el tipo de tu sueldo: va aparte, a la base del ahorro. Eso sí, cuenta como renta: si tu hijo o tu padre vende con ganancia y presenta su declaración con más de 1.800 € de rentas, o pasa de 8.000 €, pierdes el mínimo que te aplicas por él.

Fuente oficial

• Agencia Tributaria: venta de inmuebles, mayores de 65 años, reinversión en vivienda habitual y Manual de Renta 2025, capítulo 11.
• BOE: Ley del IRPF, Reglamento del IRPF y Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Vende tu vivienda sin pagar de más

En resumen: son dos impuestos distintos; la ganancia tributa por tramos y cada gasto bien sumado la reduce; y la reinversión hay que hacerla constar en la declaración.

Nos ocupamos de la declaración de la venta de tu vivienda: calculamos tu ganancia con todos sus gastos y aplicamos las exenciones que te correspondan. Conoce tu resultado gratis con nosotros.