Seguramente hayas escuchado hablar alguna vez de la plusvalía municipal. Y mucho más si está pasando por tu mente el vender una casa. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber sobre este impuesto y todas las cosas que debes de tener en cuenta.
La plusvalía municipal es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Sus siglas son IVTNU.
Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento de valor de los terrenos en el momento en el que se transmiten, ya sea por donación o herencia, por ejemplo.
Da igual que haya o no edificación en ellos, si no lo que se paga es debido a la transmisión del terreno sobre el que el edificio está construido. Por lo tanto, como es lógico pensar, cuando se transmite una propiedad en la que existe una edificación, será necesario estimar el valor del suelo. Y esto último equivale a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos.
Hay que cumplir un plazo para pagar la plusvalía municipal, son los siguientes:
Todas estas fechas son a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión.
Dependiendo de la naturaleza del traspaso, la plusvalía la pagará uno u otro. En el caso de una venta, es el vendedor quien paga dicho impuesto, ya que es la persona que recibirá el dinero de la venta. Si se trata de una donación, el pago de la plusvalía lo asume el donatario. Es decir, la persona que recibe la donación.
Por último, si se trata de una herencia, son los herederos quienes tienen la obligación de pagar la plusvalía municipal.
Hay una serie de situaciones en las que no hay que pagar la plusvalía municipal:
Cuando el terreno no ha experimentado un aumento de valor. En el caso de que se realice una transmisión y se demuestre que no hay un incremento de valor en la transmisión del terreno, no hay obligación de pagar plusvalía.
Por prescripción. Pasados cuatro años desde la obligación de presentar el impuesto derivada de la adquisición por compra, donación o herencia de un inmueble, la plusvalía prescribe, por tanto, la administración no podrá reclamar el pago de este impuesto.
Por considerarse operaciones exentas como, por ejemplo, las derivadas de transmisiones de bienes inmuebles que se encuentren en zonas delimitadas como patrimonio histórico-artístico o que se hayan declarado como de interés cultural.
El impuesto de plusvalía municipal se puede calcular por dos métodos y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable, tal y como recoge el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales tras la reforma del Real Decreto-ley 26/2021 publicado en el BOE:
Por un lado, el método objetivo calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que aprueba cada año el Estado en función de los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión.
Por ejemplo, si el valor catastral del suelo es de 100.000 euros y el coeficiente aplicable es del 0,12, la base imponible sería de 12.000 euros.
Por otro lado, el método de la plusvalía real toma como base imponible el incremento de valor real, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición aplicada en la proporción que representa el valor catastral del suelo.
Por ejemplo, si se compró un inmueble por 100.000 euros y se vende por 150.000 euros y el suelo representa el 40% del valor catastral, el incremento de valor real del suelo sería de 20.000 euros.
Es muy importante mencionar que los coeficientes del método objetivo se actualizan cada año y que cada ayuntamiento fija sus tipos de gravamen dentro de los límites legales, tal y como detalla el Portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid, por lo que es recomendable informarse en la oficina correspondiente para conocer los datos específicos de tu municipio.
La plusvalía municipal era una cuestión polémica porque se aplicaba con independencia de si existía o no un beneficio derivado de la venta. Es decir, si se vendía una casa a un precio inferior al que se compró, también tenía que pagar la plusvalía municipal.
Pero el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 182/2021 publicada en el BOE, estableció que el método objetivo de cálculo no era constitucional.
¿Qué pasa con la gente a la que se le cobró la plusvalía de forma indebida? Pues si cumple con los siguientes cuatro requisitos, podrán reclamarla
Por razón de lo anterior… En 2021 se introdujo un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor, recogido en el Real Decreto-ley 26/2021 publicado en el BOE.
El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por los Ayuntamientos.
También como novedad de 2021, son gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo, tal y como prevé la tabla de coeficientes del Real Decreto-ley 26/2021 publicado en el BOE.
En Taxdown te ayudamos a calcular los impuestos teniendo en cuenta esta plusvalía municipal. Así podrás conocer el resultado antes de vender tu propiedad, lo que te ayudará a planificar mejor tu operación y a evitar sorpresas desagradables. ¡Os esperamos!
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