Calculadora de Rentabilidad de Alquiler: Calcula lo que Ganas de Verdad

¿Cuál es la fórmula de la rentabilidad del alquiler?

Aquí es donde la cosa se pone interesante. Existen dos formas de calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria, y es fundamental que entiendas la diferencia entre ambas.

Fórmula de la rentabilidad bruta

La rentabilidad bruta es el cálculo más sencillo y rápido. Solo necesitas dos datos:

Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100

Por ejemplo, si Pablo compró un piso en Valencia por 150.000 € y lo alquila por 850 € al mes:

Rentabilidad bruta = (850 × 12 / 150.000) × 100 = 6,80 %

Está bien como referencia rápida, pero no refleja lo que ganas de verdad, porque no tiene en cuenta ningún gasto.

Fórmula de la rentabilidad neta

La rentabilidad neta del alquiler es la que te dice cuánto te llevas realmente al bolsillo. Aquí sí descontamos todos los gastos:

Rentabilidad neta (%) = [(Alquiler anual − Gastos anuales) / (Precio de compra + Gastos de compraventa + Reforma)] × 100

Volvamos al ejemplo de Pablo. Imaginemos que sus gastos anuales son:

📌 IBI: 450 € (calcula el IBI de un piso en Madrid)
📌 Comunidad: 60 €/mes → 720 €/año
📌 Seguro del hogar: 280 €
📌 Mantenimiento y reparaciones: 400 €
📌 Total gastos anuales: 1.850 €

Y los gastos de la compra fueron de 16.500 € (11 % del precio). No hizo reforma.

Rentabilidad neta = [(10.200 − 1.850) / (150.000 + 16.500)] × 100 = 5,01 %

📊 La diferencia entre rentabilidad bruta y neta puede ser de hasta 2 puntos porcentuales. Si solo miras la bruta, puedes llevarte una sorpresa desagradable cuando hagas cuentas reales.

¿Cuál es la rentabilidad media del alquiler en España?

Según los últimos datos publicados, la rentabilidad bruta del alquiler en España se situó en el 7,12 % en febrero de 2026. Esto supone un incremento de más de un punto respecto al mismo periodo de 2025, cuando era del 5,99 %.

Para ponerlo en contexto: con un precio medio de compra de 219.150 € para una vivienda tipo de 90 m² y una renta mensual media de 1.300 €, el propietario obtiene unos 15.600 € brutos anuales.

Ahora bien, la rentabilidad varía muchísimo según la ciudad. Estas son algunas referencias de capitales de provincia:

🏆 Tarragona: 8,21 % (la más alta)
📈 Sevilla: 7,75 %
📈 Jaén: 7,35 %
📈 Huesca: 7,21 %
📈 Barcelona: 6,99 %
📉 Madrid: en torno al 4-5 %
📉 Palma: 4,38 %
📉 San Sebastián: 3,87 % (la más baja)

La regla general es clara: las ciudades con precios de compra más asequibles y demanda estable de alquiler ofrecen mejores rentabilidades. En los mercados más caros, aunque las rentas sean altas, el coste de entrada limita mucho el retorno.

¿Cuántos impuestos se pagan por alquilar una vivienda?

Aquí viene la parte que a muchos propietarios les cuesta más: los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF como rentas del capital inmobiliario. Es decir, se suman al resto de tus ingresos (como tu salario) y tributan a tu tipo marginal.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto fiscal?

El proceso es bastante lógico:

1️⃣ Sumas todos los ingresos que has recibido por el alquiler durante el año.
2️⃣ Restas los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca (no la cuota completa, solo los intereses), gastos de reparación y conservación, derramas, honorarios de la inmobiliaria y la amortización del inmueble (lo que restas cada año por el desgaste del piso, que no es lo mismo que pagar la hipoteca), según establece la Agencia Tributaria.
La amortización es un 3 % anual del mayor de estos dos valores: lo que te costó comprarlo, con sus impuestos y gastos, o su valor catastral. En los dos quitas la parte del suelo. Si no sabes qué parte de lo que pagaste era suelo, usa la proporción entre suelo y construcción de tu recibo del IBI. Las obras de mejora (las que amplían la vivienda, la hacen más habitable o alargan su vida) no se restan de golpe. Lo que costaron se suma a lo que te costó comprarlo antes de elegir el mayor de los dos valores. Además, sumando todos los años, lo que restes por amortización no puede pasar de lo que te costó comprarlo y mejorarlo, sin contar el suelo.
3️⃣ El resultado es tu rendimiento neto, sobre el que se aplican las reducciones.

¿Qué reducciones puedo aplicar en el IRPF?

Si tu vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino, puedes beneficiarte de importantes reducciones sobre el rendimiento neto positivo. Con la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, en el BOE), si no vives en el País Vasco ni en Navarra, que tienen su propio IRPF, los porcentajes para los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 son estos:

✅ 90 % de reducción: si firmas un nuevo contrato en zona tensionada y la renta inicial se rebaja más de un 5 % respecto al contrato anterior.
✅ 70 %: si alquilas por primera vez en zona tensionada a jóvenes entre 18 y 35 años (con varios inquilinos, solo por la parte de los que tienen esa edad), o si el inquilino es una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro acogida al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002. En ese caso, el inquilino tiene que dedicar la vivienda a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica, según la ley del ingreso mínimo vital, o a alquiler social. Si es alquiler social, la renta mensual tiene que quedar por debajo de la que fija el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. También si la vivienda está en un programa público que limita el precio del alquiler.
✅ 60 %: si la vivienda ha tenido una rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato. No vale cualquier reforma: la normativa del IRPF pide, por ejemplo, obras cuyo fin principal sea reconstruir la vivienda reforzando o arreglando su estructura, su fachada o su tejado. Además, tienen que costar más del 25 % de lo que pagaste por la vivienda si la compraste en los dos años antes de empezar las obras o, si no, de lo que valía en el mercado al empezarlas. En los dos casos, sin contar el suelo.
✅ 50 %: la reducción general para contratos de vivienda habitual que no cumplan los requisitos anteriores. La Agencia Tributaria detalla estos porcentajes y sus requisitos en su cuadro-resumen de reducciones por arrendamiento de viviendas del artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

Si firmas el contrato después del 1 de diciembre de 2026 y no vives en el País Vasco ni en Navarra, los porcentajes cambian. Si no eres gran tenedor (en general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de ese uso, sin contar garajes ni trasteros), la reducción depende sobre todo de cómo cambia el precio respecto al último contrato de esa vivienda, con su subida anual aplicada:

✅ Lo bajas más de un 5 %: 100 % si firmas un contrato nuevo con el mismo inquilino al acabar los cinco años o la última prórroga, o con otro inquilino si el precio queda por debajo del índice de referencia (el precio que marca para tu vivienda el sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler). Si no, 95 % en zona tensionada con un inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con un inquilino de 18 a 35 años y 70 % en los demás casos.
✅ No lo subes o lo bajas un 5 % o menos: 50 %.
✅ Lo subes: 40 % si sube un 5 % o menos, 30 % si sube hasta un 10 %, 25 % hasta un 15 %, 20 % hasta un 20 % y 15 % si sube más.
✅ Es la primera vez que la alquilas: 100 % si el precio queda por debajo del índice de referencia. Si no, 95 %, 90 % u 85 % en los mismos casos del primer punto y 50 % en los demás.

Con varios inquilinos, el 95 % y el 85 % solo van sobre la parte del alquiler de los que tienen de 18 a 35 años. El 70 % por alquilar a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro y el 60 % por rehabilitación siguen igual. Si eres gran tenedor, son los únicos que tienes: si no cumples ninguno de los dos, no tienes reducción. Además, si tu contrato cumple los cinco años después del 1 de diciembre de 2026 y sigue por prórroga tácita (porque nadie avisa de que se acaba), en esa prórroga tienes el 80 %, aunque lo firmaras antes. Hace falta que el precio con el que empezó no pase del índice de referencia cuando arranca la prórroga y que no seas gran tenedor. Te lo contamos con más detalle en zonas tensionadas.

Estos porcentajes vienen del Real Decreto-ley 29/2026, que está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Aun así, si firmas el contrato hasta el 1 de diciembre de 2026, siguen valiendo los porcentajes de antes (del 50 % al 90 %). Lo único nuevo que te puede tocar es el 80 % de la prórroga tácita. Como las Cortes están disueltas, tiene que aprobarlo en una votación la Diputación Permanente del Congreso en 30 días hábiles, y si no lo hace deja de estar en vigor.

⚠️ Importante: estas reducciones solo aplican a contratos de vivienda habitual. No valen para alquileres turísticos ni de temporada. Si alquilas por habitaciones, sí valen cuando la habitación es la vivienda habitual del inquilino. En zona tensionada, si el contrato incumple el límite de precio de la ley (en general, no puedes pasar del precio del contrato anterior con su subida anual), no tienes ninguna reducción. Y solo se aplican a lo que declares en tu renta antes de que Hacienda empiece a revisar ese alquiler. Además, para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, existe un régimen transitorio que mantiene la reducción del 60 %, tal como recoge la Agencia Tributaria en su Manual práctico de Renta 2025.

¿Cuánto me quita Hacienda en la práctica?

Depende de tu nivel de ingresos totales. Los rendimientos del alquiler (después de gastos y reducciones) se suman al resto de tus rentas y tributan según los tramos del IRPF:

📌 Hasta 12.450 €: 19 %
📌 De 12.451 a 20.200 €: 24 %
📌 De 20.201 a 35.200 €: 30 %
📌 De 35.201 a 60.000 €: 37 %
📌 De 60.001 a 300.000 €: 45 %
📌 Más de 300.000 €: 47 %

Por eso se dice que las rentas del alquiler tributan a tu tipo marginal (el tramo más alto que alcanzas), ya que se acumulan a tus otros ingresos. Pero tranquilo: con las reducciones y los gastos deducibles, la factura fiscal se puede rebajar bastante.

¿Es buen momento para invertir en alquiler en 2026?

Con una rentabilidad bruta media del 7,12 % y un mercado de alquiler donde la demanda sigue superando a la oferta, la inversión inmobiliaria para arrendamiento sigue siendo una de las opciones más atractivas para obtener ingresos pasivos en España.

Según informes recientes, los precios del alquiler podrían subir entre un 3 % y un 6 % durante el primer semestre de 2026, con incrementos aún mayores en zonas costeras y grandes ciudades. La oferta sigue siendo insuficiente frente a una demanda que no para de crecer.

Sin embargo, hay matices importantes que debes considerar:

📌 Las zonas tensionadas limitan las subidas: si tu vivienda está en una zona declarada como tensionada, hay topes de renta que afectan a los nuevos contratos. Además, desde el 8 de octubre de 2026 la subida anual de un contrato en marcha nunca puede pasar del IRAV, el índice oficial para actualizar los alquileres. Y hasta el 31 de diciembre de 2027, si el precio pasa del índice de referencia no sube; si no lo pasa, sube lo que pactéis de nuevo o, sin acuerdo, como mucho un 2 %.
📌 El precio de compra ha subido: un precio de entrada más alto reduce automáticamente la rentabilidad, aunque las rentas también suban.
📌 La fiscalidad puede jugar a tu favor: las reducciones del 50 % al 90 % en contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 hacen que la carga fiscal sea mucho menor de lo que la mayoría de propietarios piensa. En los firmados después, si no eres gran tenedor, depende de cómo cambie el precio: si lo subes, la reducción se queda entre el 15 % y el 40 %.

¿Qué rentabilidad es buena para un alquiler?

Como referencia general:

🔴 Menos del 4 %: rentabilidad baja. Puede que no compense frente a otros productos de inversión con menos complicaciones.
🟡 Entre el 4 % y el 6 %: rentabilidad aceptable, especialmente si el inmueble se revaloriza a largo plazo.
🟢 Más del 6 %: buena rentabilidad. Estás por encima de la media de muchas ciudades españolas.
🏆 Más del 8 %: excelente. Pocas inversiones ofrecen este retorno con la seguridad de un activo inmobiliario.

¿Qué otros gastos conviene tener en cuenta?

Aparte de los habituales (IBI, comunidad, seguros), no te olvides de estos costes que muchos inversores pasan por alto:

📌 Periodos de vacío: meses sin inquilino entre un contrato y otro. Lo prudente es calcular con 11 meses de ocupación al año, no 12.
📌 Seguro de impago: cada vez más recomendable, cuesta entre 150 € y 400 € al año dependiendo de la renta.
📌 Derramas extraordinarias: obras en la comunidad que pueden suponer un gasto inesperado.
📌 Gastos de gestión: si contratas una agencia para gestionar el alquiler, suele cobrar entre el 5 % y el 10 % de la renta mensual.

Haz que tu alquiler trabaje para ti, no al revés

Invertir en vivienda para alquilar puede ser una de las mejores decisiones financieras que tomes, pero solo si haces los deberes primero. Utiliza nuestra calculadora para conocer tu rentabilidad real, ten en cuenta todos los gastos y no te olvides de la fiscalidad.

Y si a la hora de hacer la declaración de la renta quieres asegurarte de que no se te escapa ninguna deducción ni reducción, nosotros te echamos una mano. Empieza gratis con TaxDown y exprime al máximo la rentabilidad de tu inversión.