La rentabilidad de un alquiler se calcula dividiendo los ingresos anuales del arrendamiento entre el precio total de adquisición del inmueble. La rentabilidad bruta media en España se sitúa en torno al 7,12 % (febrero 2026), pero la cifra que realmente importa es la rentabilidad neta, que descuenta gastos como IBI, comunidad, seguros, hipoteca y mantenimiento. Además, los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF, aunque existen reducciones de entre el 50 % y el 90 % si el piso se destina a vivienda habitual del inquilino.
¿Estás pensando en comprar un piso para alquilar y no sabes si te va a salir rentable? ¿O ya tienes uno arrendado y quieres saber cuánto estás ganando realmente? Utiliza nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler y en segundos tendrás la respuesta. Y si quieres entender qué hay detrás de los números, sigue leyendo: te lo explicamos todo paso a paso.
La reclamación económico-administrativa es un procedimiento gratuito para impugnar decisiones de Hacienda cuando crees que se han equivocado. Tienes 1 mes desde la notificación para presentarla, no necesitas abogado y la resuelve un tribunal independiente. Debes explicar claramente tu caso, aportar pruebas y ser específico en lo que pides. Aunque debería resolverse en 1 año, suele tardar más. Si te deniegan la reclamación, puedes seguir reclamando por otras vías. Es tu derecho como contribuyente y puede ahorrarte mucho dinero.
La rentabilidad de un alquiler es, en esencia, el porcentaje de beneficio que obtienes por arrendar una vivienda en relación con lo que te costó comprarla. Dicho de forma más sencilla: es el retorno que le sacas a tu inversión inmobiliaria cada año.
¿Por qué es importante? Porque no es lo mismo cobrar 800 € al mes por un piso que compraste por 80.000 € que cobrar la misma cantidad por uno que costó 200.000 €. El alquiler bruto es el mismo, pero la rentabilidad del alquiler es radicalmente diferente.
Calcular este porcentaje te ayuda a tomar decisiones más inteligentes: saber si esa vivienda que tienes en mente es buena inversión, ajustar el precio del alquiler para alcanzar la rentabilidad que buscas, o comparar diferentes opciones de inversión entre sí.
💡 Ojo: no confundas lo que ingresas con lo que ganas. Un alquiler de 1.200 € al mes suena genial, pero si entre hipoteca, IBI, comunidad y seguros se te van 800 €, la historia cambia bastante.
Vamos con los números. Para calcular la rentabilidad de tu alquiler, necesitas tener claros dos tipos de datos: lo que ingresas y lo que gastas. Cuanto más exactas sean las cifras, más fiable será el resultado.
Antes de ponerte a hacer cuentas, reúne esta información:
1️⃣ El precio de compra del inmueble: lo que pagaste (o pagarías) por la vivienda.
2️⃣ Los gastos de compraventa: impuestos de la compra (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría. Normalmente suponen entre un 10 % y un 12 % del precio de compra en vivienda de segunda mano.
3️⃣ El coste de la reforma: si tuviste que hacer obras para poner el piso en condiciones de alquiler.
4️⃣ El precio mensual del alquiler: la renta que cobras o piensas cobrar al inquilino.
5️⃣ Los gastos de mantenimiento: IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, seguro de impago, suministros (solo si los pagas tú) y la cuota de la hipoteca si la tienes.
Aquí es donde la cosa se pone interesante. Existen dos formas de calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria, y es fundamental que entiendas la diferencia entre ambas.
La rentabilidad bruta es el cálculo más sencillo y rápido. Solo necesitas dos datos:
Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100
Por ejemplo, si Pablo compró un piso en Valencia por 150.000 € y lo alquila por 850 € al mes:
Rentabilidad bruta = (850 × 12 / 150.000) × 100 = 6,80 %
Está bien como referencia rápida, pero no refleja lo que ganas de verdad, porque no tiene en cuenta ningún gasto.
La rentabilidad neta del alquiler es la que te dice cuánto te llevas realmente al bolsillo. Aquí sí descontamos todos los gastos:
Rentabilidad neta (%) = [(Alquiler anual − Gastos anuales) / (Precio de compra + Gastos de compraventa + Reforma)] × 100
Volvamos al ejemplo de Pablo. Imaginemos que sus gastos anuales son:
📌 IBI: 450 €
📌 Comunidad: 60 €/mes → 720 €/año
📌 Seguro del hogar: 280 €
📌 Mantenimiento y reparaciones: 400 €
📌 Total gastos anuales: 1.850 €
Y los gastos de la compra fueron de 16.500 € (11 % del precio). No hizo reforma.
Rentabilidad neta = [(10.200 − 1.850) / (150.000 + 16.500)] × 100 = 5,01 %
📊 La diferencia entre rentabilidad bruta y neta puede ser de hasta 2 puntos porcentuales. Si solo miras la bruta, puedes llevarte una sorpresa desagradable cuando hagas cuentas reales.
Según los últimos datos publicados, la rentabilidad bruta del alquiler en España se situó en el 7,12 % en febrero de 2026. Esto supone un incremento de más de un punto respecto al mismo periodo de 2025, cuando era del 5,99 %.
Para ponerlo en contexto: con un precio medio de compra de 219.150 € para una vivienda tipo de 90 m² y una renta mensual media de 1.300 €, el propietario obtiene unos 15.600 € brutos anuales.
Ahora bien, la rentabilidad varía muchísimo según la ciudad. Estas son algunas referencias de capitales de provincia:
🏆 Tarragona: 8,21 % (la más alta)
📈 Sevilla: 7,75 %
📈 Jaén: 7,35 %
📈 Huesca: 7,21 %
📈 Barcelona: 6,99 %
📉 Madrid: en torno al 4-5 %
📉 Palma: 4,38 %
📉 San Sebastián: 3,87 % (la más baja)
La regla general es clara: las ciudades con precios de compra más asequibles y demanda estable de alquiler ofrecen mejores rentabilidades. En los mercados más caros, aunque las rentas sean altas, el coste de entrada limita mucho el retorno.
Aquí viene la parte que a muchos propietarios les cuesta más: los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF como rentas del capital inmobiliario. Es decir, se suman al resto de tus ingresos (como tu salario) y tributan a tu tipo marginal.
El proceso es bastante lógico:
1️⃣ Sumas todos los ingresos que has recibido por el alquiler durante el año.
2️⃣ Restas los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca (no la cuota completa, solo los intereses), gastos de reparación y conservación, derramas, honorarios de la inmobiliaria y la amortización del inmueble (un 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores: el precio de adquisición o el valor catastral de la construcción, descontando el suelo).
3️⃣ El resultado es tu rendimiento neto, sobre el que se aplican las reducciones.
Si tu vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino, puedes beneficiarte de importantes reducciones sobre el rendimiento neto positivo. Con la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), los porcentajes para nuevos contratos quedaron así:
✅ 90 % de reducción: si firmas un nuevo contrato en zona tensionada y la renta inicial se rebaja más de un 5 % respecto al contrato anterior.
✅ 70 %: si alquilas por primera vez en zona tensionada a jóvenes entre 18 y 35 años, o si el inquilino es una Administración Pública o entidad social.
✅ 60 %: si has realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.
✅ 50 %: la reducción general para contratos de vivienda habitual que no cumplan los requisitos anteriores.
⚠️ Importante: estas reducciones solo aplican a contratos de vivienda habitual. No valen para alquileres turísticos, de temporada ni por habitaciones. Además, para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, existe un régimen transitorio que mantiene la reducción del 60 %.
Depende de tu nivel de ingresos totales. Los rendimientos del alquiler (después de gastos y reducciones) se suman al resto de tus rentas y tributan según los tramos del IRPF:
📌 Hasta 12.450 €: 19 %
📌 De 12.451 a 20.200 €: 24 %
📌 De 20.201 a 35.200 €: 30 %
📌 De 35.201 a 60.000 €: 37 %
📌 De 60.001 a 300.000 €: 45 %
📌 Más de 300.000 €: 47 %
Por eso se dice que las rentas del alquiler tributan a tu tipo marginal (el tramo más alto que alcanzas), ya que se acumulan a tus otros ingresos. Pero tranquilo: con las reducciones y los gastos deducibles, la factura fiscal se puede rebajar bastante.
Con una rentabilidad bruta media del 7,12 % y un mercado de alquiler donde la demanda sigue superando a la oferta, la inversión inmobiliaria para arrendamiento sigue siendo una de las opciones más atractivas para obtener ingresos pasivos en España.
Según informes recientes, los precios del alquiler podrían subir entre un 3 % y un 6 % durante el primer semestre de 2026, con incrementos aún mayores en zonas costeras y grandes ciudades. La oferta sigue siendo insuficiente frente a una demanda que no para de crecer.
Sin embargo, hay matices importantes que debes considerar:
📌 Las zonas tensionadas limitan las subidas: si tu vivienda está en una zona declarada como tensionada, hay topes de renta que afectan a los nuevos contratos.
📌 El precio de compra ha subido: un precio de entrada más alto reduce automáticamente la rentabilidad, aunque las rentas también suban.
📌 La fiscalidad puede jugar a tu favor: las reducciones del 50 % al 90 % hacen que la carga fiscal sea mucho menor de lo que la mayoría de propietarios piensa.
Como referencia general:
🔴 Menos del 4 %: rentabilidad baja. Puede que no compense frente a otros productos de inversión con menos complicaciones.
🟡 Entre el 4 % y el 6 %: rentabilidad aceptable, especialmente si el inmueble se revaloriza a largo plazo.
🟢 Más del 6 %: buena rentabilidad. Estás por encima de la media de muchas ciudades españolas.
🏆 Más del 8 %: excelente. Pocas inversiones ofrecen este retorno con la seguridad de un activo inmobiliario.
Aparte de los habituales (IBI, comunidad, seguros), no te olvides de estos costes que muchos inversores pasan por alto:
📌 Periodos de vacío: meses sin inquilino entre un contrato y otro. Lo prudente es calcular con 11 meses de ocupación al año, no 12.
📌 Seguro de impago: cada vez más recomendable, cuesta entre 150 € y 400 € al año dependiendo de la renta.
📌 Derramas extraordinarias: obras en la comunidad que pueden suponer un gasto inesperado.
📌 Gastos de gestión: si contratas una agencia para gestionar el alquiler, suele cobrar entre el 5 % y el 10 % de la renta mensual.
La rentabilidad bruta solo tiene en cuenta los ingresos del alquiler y el precio de compra del inmueble. Es una referencia rápida pero poco realista. La rentabilidad neta descuenta todos los gastos asociados (IBI, comunidad, seguros, hipoteca, mantenimiento) y refleja lo que ganas de verdad. La diferencia entre ambas puede ser de hasta 2 puntos porcentuales.
Con una rentabilidad bruta media del 7,12 % en España y una demanda de alquiler que sigue creciendo, la inversión inmobiliaria para arrendamiento sigue siendo atractiva. Eso sí, es fundamental hacer números con la calculadora de rentabilidad antes de lanzarte: no es lo mismo invertir en Tarragona (8,21 %) que en San Sebastián (3,87 %).
Sí, puedes deducir gastos como el IBI, la comunidad, los seguros, los intereses de la hipoteca, las reparaciones y la amortización del inmueble. Además, si el alquiler es de vivienda habitual, puedes aplicar reducciones de entre el 50 % y el 90 % sobre el rendimiento neto en tu declaración de la renta.
Invertir en vivienda para alquilar puede ser una de las mejores decisiones financieras que tomes, pero solo si haces los deberes primero. Utiliza nuestra calculadora para conocer tu rentabilidad real, ten en cuenta todos los gastos y no te olvides de la fiscalidad.
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