El propietario que alquila un piso deduce el IBI, la comunidad, los seguros, los suministros que paga él, la inmobiliaria, los gastos jurídicos y la amortización. Los intereses de la hipoteca y la reparación y conservación solo se deducen hasta el importe de los rendimientos íntegros del piso, y el exceso se arrastra cuatro años. Después se aplica la reducción por alquiler de vivienda. Todo ello en territorio común: País Vasco y Navarra tienen normativa foral propia.
¿Tienes un piso alquilado y no sabes qué parte de lo que te cuesta puedes restar en la renta? Te entendemos: es la duda número uno de cualquier casero y también por donde más dinero se escapa. Antes de empezar, una acotación: todo lo que viene es normativa de territorio común. Si tu piso tributa en País Vasco o en Navarra rige normativa foral propia, con sus propios gastos deducibles y sus propios porcentajes de reducción, y nada de esto se traslada tal cual.
Cuando alguien busca desgravar alquiler propietario en realidad está preguntando por dos cosas distintas: los gastos deducibles del arrendador, que se restan de lo que cobras, y la reducción por alquiler de vivienda, que se aplica después sobre lo que queda. Son dos pasos seguidos, no lo mismo, y confundirlos sale caro.
Hoy te los explicamos uno a uno, incluida la regla que casi nadie cuenta bien: los intereses de la hipoteca y los gastos de reparación tienen un tope anual, y lo que no cabe no se pierde, se guarda para los cuatro años siguientes. Si quieres el panorama completo, lo tienes en nuestra guía sobre la declaración de la renta si tienes una vivienda en alquiler.
Respuesta directa: del dinero que te paga el inquilino puedes restar todos los gastos necesarios para obtener ese alquiler, más las cantidades destinadas a amortización. Lo dice el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, y la lista es bastante más larga de lo que la mayoría de propietarios cree.
Esto es lo que desgrava en el alquiler de un piso, ordenado como lo ordena la propia normativa:
| Concepto | Cómo se deduce |
|---|---|
| IBI y tasas de basuras, alumbrado o limpieza | Íntegro, sin tope |
| Cuotas de la comunidad de propietarios | Íntegro, sin tope |
| Primas de seguro sobre el inmueble | Íntegro, sin tope |
| Suministros (agua, luz, gas, internet) | Solo si los paga de verdad el propietario |
| Honorarios de la inmobiliaria y de administración | Íntegro, sin tope |
| Abogado, procurador y formalización del contrato | Íntegro, sin tope |
| Saldos de dudoso cobro | Con requisitos tasados |
| Intereses y gastos de financiación | Hasta el importe de los ingresos íntegros |
| Reparación y conservación | Comparte ese mismo límite conjunto |
| Mejoras y mobiliario | No son gasto del año: van por amortización |
| Amortización del inmueble | Hasta el 3 % anual sobre la construcción |
Antes de bajar al detalle conviene tener claro de qué se restan esos gastos. El rendimiento íntegro del capital inmobiliario es todo lo que el inquilino tiene que pagarte por cualquier concepto, incluido lo que corresponda a los muebles y enseres que le cedes con el piso, excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.
⚠️ Y hay un detalle que pilla a mucha gente: los rendimientos del capital se imputan cuando son exigibles, no cuando se cobran. Si no pactas rebaja ni aplazamiento y el inquilino deja de pagar, tienes que declarar igualmente esas rentas aunque no hayan entrado en tu cuenta. Luego podrás deducirlas como saldo de dudoso cobro si se cumplen los requisitos.
Entonces no te deduces el gasto entero, sino la parte proporcional a los días alquilados. Se prorratean por días la amortización, los intereses, las primas de seguro, la comunidad, el IBI y los suministros deducibles.
Por los días en que el piso estuvo vacío no hay gasto que deducir: hay renta que imputar. Es la imputación de rentas inmobiliarias, un 2 % del valor catastral o un 1,1 % si procede, también en proporción a esos días. Si no sabes qué valor catastral tiene tu piso, te contamos cómo saber la referencia catastral para localizarlo en el recibo.
Y no cuela deducir los gastos corrientes del periodo en que el piso solo estaba en expectativa de alquiler. El Tribunal Supremo lo zanjó en su Sentencia 270/2021, de 25 de febrero: los gastos generados durante el tiempo en que el inmueble no está alquilado, aunque esté en disposición de poder arrendarse, no son deducibles del artículo 23.1. Hay una excepción importante y la vemos más abajo: los gastos de conservación y reparación hechos para poder alquilarlo sí se deducen, siempre que vayan dirigidos en exclusiva a esa futura obtención de rendimientos y no a que tú disfrutes del piso, ni siquiera de forma temporal. Si te preocupa meter la pata con esto, mira qué pasa con las multas de Hacienda por no declarar el alquiler.
Vamos concepto a concepto, porque cada uno tiene su matiz y su artículo del Reglamento del IRPF detrás. Todos los de este bloque tienen algo en común: no están sometidos al límite del que hablaremos después, así que se deducen enteros.
Sí. Son deducibles los tributos y recargos no estatales y las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el propio inmueble y no tengan carácter sancionador. Ahí entran el IBI y las tasas de recogida de basuras, limpieza o alumbrado.
Ojo con lo de no sancionador: una tasa municipal sí es deducible, pero una multa no lo es nunca.
También. Entran como cantidades devengadas por terceros por servicios personales: administración, vigilancia, portería o cuidado de jardines. La AEAT lo dice de forma expresa para las cuotas de la comunidad cuando el inmueble está en régimen de propiedad horizontal.
Distinto es el caso de una derrama para una obra que mejora el edificio: ahí hay que aplicar el criterio general de mejora frente a conservación que vemos más abajo, porque cambia el tratamiento.
Son deducibles las primas de los contratos de seguro sobre los bienes que generan el alquiler, sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga. Además, la AEAT admite como deducible cualquier otro gasto necesario para la obtención de los ingresos, y por esa vía general encaja también la póliza de impago de rentas que muchos caseros contratan.
Guarda siempre el recibo y el condicionado: lo que tienes que poder demostrar es que la póliza cubre el piso alquilado. Aquí te explicamos con más detalle si se puede desgravar el seguro del hogar en la renta.
Solo si los pagas tú. El agua, la luz, el gas o internet son deducibles en la medida en que los soporta y los paga de forma efectiva el arrendador. Si el contrato está a nombre del inquilino y los paga él, tú no deduces nada por ese concepto.
💡 ¿Y si se los repercutes al inquilino dentro de la mensualidad? Entonces van por partida doble: esa cantidad se computa como rendimiento íntegro (más ingresos) y a la vez es gasto deducible. El efecto neto es cero, pero hay que declararlo bien en las dos casillas.
Sí, y la vía legal es el artículo 13.d) del Reglamento del IRPF, que declara deducibles los gastos de formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos. Ahí encajan los honorarios que le pagas a la agencia por buscarte inquilino y firmar el contrato.
Si además tienes contratada la gestión del piso mes a mes, esa factura entra por la vía de los servicios de administración prestados por terceros. En ambos casos, factura a tu nombre y pago justificado.
El mismo artículo 13.d) incluye los gastos de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. Abogado y procurador de un desahucio o de una reclamación de rentas son deducibles.
Y las rentas que no cobras se pueden deducir como saldo de dudoso cobro en dos supuestos: cuando el deudor está en situación de concurso, o cuando entre la primera gestión de cobro y el fin del periodo impositivo han pasado más de seis meses sin renovación del crédito. Si más adelante cobras ese saldo, se computa como ingreso del año en que lo cobres. Lo desarrollamos en nuestra página sobre las deducciones fiscales por impago.
Aquí está la regla que casi nadie explica bien y la que más liquidaciones paralelas provoca. Los intereses del préstamo y los gastos de reparación y conservación no se deducen sin freno.
El artículo 23.1.a).1.º de la Ley del IRPF lo dice así: el importe total a deducir por intereses y demás gastos de financiación más los gastos de reparación y conservación no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Traducido: esos dos conceptos juntos como mucho pueden dejar a cero el alquiler de ese piso, nunca ponerlo en negativo.
Y aquí viene la buena noticia: el exceso no se pierde. Se deduce en los cuatro años siguientes, respetando cada año ese mismo límite de forma conjunta con los gastos de esos mismos conceptos del propio año.
Tienes un piso alquilado todo el año por 1.000 € al mes, así que el rendimiento íntegro son 12.000 €. Ese año pagas 4.500 € de intereses de la hipoteca y 9.000 € entre pintar el piso y sustituir la caldera.
El IBI, la comunidad, el seguro, la comisión de la agencia y la amortización van aparte y no entran en ese tope, porque el límite solo afecta a esos dos conceptos. Si quieres ver cómo queda tu piso con todos los números encima de la mesa, tienes nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler.
Primero lo más antiguo. En la declaración de 2025, el importe pendiente de deducir de 2021, 2022, 2023 y 2024 se aplicaba con prioridad sobre los importes del propio ejercicio 2025. Lo pendiente de años anteriores iba a la casilla 0104, el importe del propio año aplicado a la casilla 0107 y lo que quedaba pendiente por el límite a la casilla 0108. El plazo de presentación de esa campaña, la de la Renta 2025, terminó el 30 de junio de 2026. Que haya terminado el plazo de presentación no significa que el ejercicio esté cerrado del todo: si te das cuenta ahora de que dejaste de deducir algo, todavía puedes moverlo, y conviene hacerlo antes de que Hacienda inicie una comprobación, porque la reducción por alquiler de vivienda solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo que hayas calculado tú en una autoliquidación presentada antes de que empiece ese procedimiento.
📌 ¿Y si has tenido varios contratos distintos sobre el mismo piso en un año? El límite se computa tomando las cantidades satisfechas en el año y los ingresos íntegros obtenidos en él, así que para alguno de los contratos la cantidad deducida podría acabar superando los ingresos de ese contrato concreto. Es correcto y no hay que corregirlo.
Si quieres profundizar en la parte hipotecaria, lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre cómo desgravar la hipoteca en la renta.
Casi. La frontera está entre reparación y conservación, que es gasto del ejercicio, y mejora, que no es gasto y se recupera por amortización a lo largo de los años. Distinguirlas bien es lo que separa una deducción limpia de un requerimiento.
El artículo 13.a) del Reglamento del IRPF define como gastos de conservación y reparación los efectuados regularmente para mantener el uso normal de los bienes, y pone ejemplos muy concretos:
Cambiar la caldera vieja por otra nueva, arreglar la fontanería o repasar la instalación eléctrica entran aquí. Y recuerda que comparten el límite conjunto con los intereses del que acabamos de hablar.
El importe de las mejoras no es gasto deducible, sin perjuicio de recuperar su coste por vía de las amortizaciones. Para delimitar el concepto, la AEAT se apoya en la Resolución del ICAC de 1 de marzo de 2013: son reparación y conservación las obras destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad de uso, y son mejoras las que aumentan la capacidad o la habitabilidad del inmueble o alargan su vida útil.
Con ese criterio, cerrar una terraza para ganar una habitación, instalar aire acondicionado donde no lo había o levantar un tabique nuevo son mejora: no se deducen el año de la obra, se amortizan. Si estás dándole vueltas a una reforma, echa un ojo a las deducciones fiscales por obra o reforma.
Sí, y conviene saberlo antes de decidir cuándo haces la obra: que sea mejora y no gasto del año no significa que Hacienda no te devuelva nada por ella. Hay dos deducciones de cuota vivas en 2026 que puede aplicarse el propietario sobre una vivienda que tiene arrendada o en expectativa de alquiler, y las dos tienen fecha de caducidad.
La primera es la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética, en la disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF:
En los dos primeros supuestos la norma se refiere a tu vivienda habitual o a cualquier otra de tu titularidad que tuvieras arrendada para su uso como vivienda en ese momento o en expectativa de alquiler, y en ese último caso tienes que alquilarla antes del 31 de diciembre de 2027. Todo gira alrededor del certificado de eficiencia energética: en esos dos supuestos debe expedirse antes del 1 de enero de 2027 y, en el de rehabilitación energética del edificio, antes del 1 de enero de 2028.
La segunda es la deducción por instalar autoconsumo con energías renovables, en la disposición adicional sexagésima segunda de la Ley del IRPF: un 10 % de las cantidades satisfechas entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026 por instalar durante ese periodo, en un inmueble de tu propiedad, sistemas destinados al autoconsumo de energía eléctrica que utilicen energía procedente de fuentes renovables, o un 20 % si la instalación la hace el edificio residencial, con una base máxima de 5.000 € anuales. La deducción se practica en el periodo impositivo en que finalice la instalación, que no puede ser posterior a 2026.
Traducido a decisiones: si estás pensando en aplazar una reforma de este tipo o en no pedir el certificado energético, mira primero el calendario, porque estas ventanas se cierran y no vuelven. Y antes de aplicarte cualquiera de las dos repasa los requisitos completos de esas disposiciones adicionales, que van bastante más allá del porcentaje. Lo desarrollamos en nuestra guía de las deducciones por eficiencia energética y placas solares.
No de golpe, pero sí poco a poco. Los bienes de naturaleza mobiliaria cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos, enseres) son amortizables si son susceptibles de utilización por un periodo superior a un año. El coeficiente máximo de amortización para instalaciones, mobiliario y enseres es el 10 % anual, según la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998.
Ejemplo sencillo: compras una lavadora de 600 € para el piso alquilado. No te deduces 600 € ese año, te deduces hasta 60 € al año durante diez años. Lo mismo con el sofá, la nevera o el armario.
La amortización del inmueble cumple el requisito de efectividad si no excede del 3 % anual sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, en ambos casos sin incluir el valor del suelo. Si no conoces el valor del suelo, se prorratea el coste de adquisición entre los valores catastrales de suelo y construcción que aparecen en el recibo del IBI.
¿Y si el piso lo heredaste o te lo donaron? Sigues teniendo coste de adquisición que amortizar, y no es cero. Es el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o su valor comprobado en ese impuesto, excluido del cómputo el valor del suelo, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que correspondan a la construcción y, en su caso, las inversiones y mejoras que hayas hecho después. Lo fijó el Tribunal Supremo en su Sentencia 1130/2021, de 15 de septiembre, y la AEAT lo recoge en el manual. En la práctica suele salir bastante por encima del valor catastral, así que haz las dos cuentas y quédate con la mayor.
🧮 Hay un tope acumulado que mucha gente ignora: la amortización acumulada del inmueble no puede superar su valor de adquisición excluido el suelo, con independencia del límite anual del 3 %. Lo fijó el TEAC en unificación de criterio en su Resolución de 18 de diciembre de 2025, reclamación 00/00653/2025.
Y un aviso que casi nunca se cuenta: la amortización no es dinero regalado, es dinero adelantado. Cuando vendas el piso tendrás que minorar el valor de adquisición en el importe que te hayas deducido antes por amortización, y eso hace mayor la ganancia patrimonial. El Tribunal Supremo, en su Sentencia 1.502/2025, de 20 de noviembre, ha aclarado además que no estás obligado a aplicar el 3 % máximo: puedes deducir un porcentaje de entre el 1 % (mínimo) y el 3 % (máximo). Sigue compensando amortizar, porque el ahorro lo tienes cada año y la factura solo llega si vendes, pero conviene saberlo antes de hacer números a largo plazo.
Y un caso aparte que casi nadie cuenta. Si tu contrato de arrendamiento se celebró antes del 9 de mayo de 1985 y no disfruta del derecho a la revisión de la renta de la regla 7.ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley del IRPF te deja incluir adicionalmente, como gasto deducible y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble, mientras subsista esa situación. Está en la disposición transitoria tercera de la Ley del IRPF.
Para calcularlo sin volverte loco tienes nuestra explicación de qué es la amortización del inmueble y cómo calcularla.
Cuando ya has restado todos los gastos te queda el rendimiento neto. Si es positivo y el piso se alquila como vivienda, todavía puedes aplicar una reducción. Y aquí es donde la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda cambió el mapa: se publicó en el BOE número 124, de 25 de mayo de 2023, y entró en vigor el 26 de mayo, pero los nuevos porcentajes del artículo 23.2 de la Ley del IRPF surten efectos desde el 1 de enero de 2024.
Estos son los porcentajes vigentes para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 50 % | Reducción general del rendimiento neto positivo por arrendamiento de vivienda |
| 90 % | Nuevo contrato del mismo arrendador sobre una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado, con la renta inicial rebajada en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior sobre esa misma vivienda, una vez aplicada en su caso la cláusula de actualización anual |
| 70 % | Primer alquiler de la vivienda, situada en zona tensionada, con arrendatario de entre 18 y 35 años; o arrendatario que sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos del título II de la Ley 49/2002 que la destine a alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica del ingreso mínimo vital o a un programa público de vivienda con renta limitada |
| 60 % | Vivienda que ha sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, finalizada en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato |
Dos reglas que valen para los tres porcentajes incrementados. La primera: los requisitos tienen que cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, no en el momento de hacer la declaración. Si la zona se declaró tensionada después de firmar, ese contrato no entra. La segunda: la reducción se sigue aplicando mientras se sigan cumpliendo esos mismos requisitos.
En el supuesto del 70 % con varios inquilinos, la reducción se aplica solo sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los que cumplen los requisitos.
Y una precisión sobre el 60 %: rehabilitación no es cualquier reforma. El artículo 41.1 del Reglamento se refiere a obras subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas conforme al Real Decreto 233/2013, o a las que tengan por objeto principal la reconstrucción mediante consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que su coste global exceda del 25 % del precio de adquisición (si esta se produjo en los dos años anteriores al inicio de las obras) o del valor de mercado en ese momento, descontando en ambos casos la parte proporcional del suelo.
Entonces te sigue tocando el 60 %. La disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF mantiene, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, la reducción del artículo 23.2 en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.
🗺️ Las zonas de mercado residencial tensionado son las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y se consultan en el buscador oficial del SERPAVI. Comprueba si la vivienda estaba en zona tensionada el día que firmaste el contrato, que es la fecha que cuenta, porque el listado se va actualizando.
🧾 Un apunte si tu inquilino no es un particular. Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos están sujetos a retención o ingreso a cuenta, y el artículo 75 del Reglamento del IRPF solo deja fuera tres supuestos: el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados, que las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 € anuales, y que la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE sin que resulte cuota cero. Si te retienen, ese importe es un pago a cuenta tuyo y va en tu declaración: pídele el certificado de retenciones al arrendatario.
Si el rendimiento neto tiene un periodo de generación superior a dos años o está calificado reglamentariamente como obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reduce un 30 % cuando se imputa en un único periodo impositivo, sobre un máximo de 300.000 € anuales.
Y si le alquilas a tu cónyuge o a un pariente hasta el tercer grado inclusive, afines incluidos, el rendimiento neto total no puede ser inferior al que resulte de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley del IRPF. Si tienes dudas sobre el papel de cada parte, aquí te aclaramos quién es el arrendador y quién el arrendatario.
Un último aviso: en País Vasco y Navarra rige normativa foral propia, con sus propios gastos deducibles y sus propios porcentajes de reducción. Nada de lo anterior se traslada tal cual.
Recapitulando lo que de verdad importa:
Son muchos números y muchas casillas, y un despiste aquí se traduce en pagar de más o en recibir una paralela. Por eso lo mejor es que lo revise alguien que se dedica a esto todos los días.
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