El Ayuntamiento de Madrid propone bajar en 2027 el tipo general del IBI del 0,414 % al 0,4 %, el mínimo general que fija la ley. Falta que lo apruebe el Pleno. El IBI se calcula así: base liquidable (casi siempre, el valor catastral) por tipo, menos bonificaciones. Con 135.134 € de valor catastral y sin bonificaciones, pasaría de 559,45 € en 2026 a 540,54 € en 2027.
Esta calculadora del IBI de Madrid te dice cuánto pagarías en 2027 con el tipo al 0,4 % y cuánto pagas en 2026 por tu vivienda, garaje, local u otro inmueble urbano de la ciudad. Tiene en cuenta la familia numerosa y si pagas con el Pago a la Carta o con el Sistema Especial de Pago.
Solo necesitas tu último recibo del IBI. Busca en él el valor catastral. Si además trae una base liquidable con otra cifra, pon la de la base liquidable: en casi todos los inmuebles las dos cifras son iguales.
Calculadora del IBI de Madrid 2027
Vale solo para inmuebles urbanos de la ciudad de Madrid. No vale para fincas rústicas ni para inmuebles de otros municipios. El Ayuntamiento quiere bajar el IBI de 2027 al 0,4 % del valor catastral. En 2026 es el 0,414 %.
Está en tu último recibo del IBI. No es lo que pagas de IBI. Tampoco es lo que vale el inmueble en venta: por ley, es igual o más bajo. En casi todos los inmuebles de Madrid es la misma cifra que la base liquidable.
Si la escribes, el IBI se calcula sobre esta cifra en lugar de sobre el valor catastral. El porcentaje de rebaja por familia numerosa sigue dependiendo del valor catastral.
Si no es una vivienda, elige el uso que figura en el Catastro. El uso solo cambia lo que pagas si el valor catastral es muy alto: en un local comercial, por ejemplo, si pasa de 860.000 € (límite de 2026).
¿Sois familia numerosa?
La rebaja por familia numerosa solo vale para la vivienda donde estáis empadronados, no para un garaje o un trastero con recibo propio. Hace falta tener el título en vigor el 1 de enero de cada año. Con título de la Comunidad de Madrid, se aplica sola. Si es de otra comunidad, o no te sale en el recibo, hay que pedirla a la Agencia Tributaria Madrid (la del Ayuntamiento). Si algún dueño de la vivienda no está en el título, la rebaja solo vale para la parte de los que sí están, y pagarás más de lo que sale aquí. Entre cónyuges separados o divorciados vale para la parte de los dos, aunque solo uno esté en el título.
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Empieza gratisActualizado el 15 de octubre de 2026. Los porcentajes y descuentos de 2026 son los de la Ordenanza Fiscal del IBI de Madrid. El 0,4 % de 2027 es el que propone el proyecto de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento del 15 de octubre de 2026. Faltan las alegaciones, la aprobación del Pleno y la publicación del texto completo en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
Datos a 15 de octubre de 2026:
Es el tipo general mínimo que fija la ley de haciendas locales para los inmuebles urbanos. Solo se puede bajar de ahí, hasta el 0,1 %, durante seis años como máximo tras una revisión catastral general del municipio.
La ley ya permitía un recargo en el IBI a las viviendas vacías más de dos años sin causa justificada, si su dueño tiene cuatro o más viviendas. Desde el IBI de 2027, en los municipios situados en una zona de mercado residencial tensionado alcanza a cualquier dueño. También hay otro para los pisos turísticos de esos municipios.
Cada ayuntamiento decide si los cobra. Madrid no tiene ninguno en su ordenanza de 2026 ni los menciona en su anuncio sobre 2027. Los cambios son del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de que lo convalide el Congreso.
El IBI es un impuesto municipal que paga cada año quien es dueño de un inmueble el 1 de enero o, si lo hay, quien tiene su usufructo, un derecho de superficie o una concesión. En Madrid lo cobra la Agencia Tributaria Madrid. Se calcula en tres pasos:
💡 Ejemplo. Un piso con 135.134 € de valor catastral y sin bonificaciones: 135.134 € × 0,414 % = 559,45 € en 2026 y 135.134 € × 0,4 % = 540,54 € en 2027. Con el 5 % completo del Pago a la Carta, 531,48 € y 513,51 €, si se mantiene en 2027.
Ejemplo con familia numerosa. Una familia numerosa general vive en una casa con 180.000 € de valor catastral y paga con el Pago a la Carta. El descuento del pago se calcula sobre lo que queda tras el de familia numerosa. Si en 2027 siguen los de 2026:
| Paso | 2026 (€) | 2027, proyecto (€) |
|---|---|---|
| Sin bonificaciones | 745,20 | 720,00 |
| Con el 90 % de familia numerosa | 74,52 | 72,00 |
| Con el 5 % del Pago a la Carta | 70,79 | 68,40 |
IBI sin bonificaciones, con el tipo de 2026 (0,414 %) y el del proyecto de 2027 (0,4 %), a 15 de octubre de 2026:
| Valor catastral (€) | IBI de 2026 (€) | IBI de 2027, proyecto (€) | Diferencia (€) |
|---|---|---|---|
| 75.000 | 310,50 | 300,00 | 10,50 |
| 100.000 | 414,00 | 400,00 | 14,00 |
| 135.134 | 559,45 | 540,54 | 18,91 |
| 150.000 | 621,00 | 600,00 | 21,00 |
| 200.000 | 828,00 | 800,00 | 28,00 |
| 300.000 | 1.242,00 | 1.200,00 | 42,00 |
| 400.000 | 1.656,00 | 1.600,00 | 56,00 |
Según el Ayuntamiento, el 79 % de los inmuebles de uso residencial de Madrid tiene un valor catastral por debajo de 150.000 €.
Viviendas, garajes y trasteros pagan siempre el tipo general. Los usos de la tabla pagan un tipo más alto si su valor catastral supera el límite de su uso. Ese tipo solo puede afectar al 10 % de los inmuebles de más valor de cada uso. Con varios usos, cuenta el principal. Son los de 2026; los de 2027 no se han publicado.
| Uso | Valor catastral de más de (€) | Tipo de 2026 |
|---|---|---|
| Comercial | 860.000 | 0,985 % |
| Ocio y hostelería | 1.625.000 | 1,135 % |
| Industrial | 890.000 | 1,135 % |
| Deportivo | 20.000.000 | 0,931 % |
| Oficinas | 2.040.000 | 1,135 % |
| Sanidad | 9.505.000 | 1,135 % |
| Edificio singular | 35.000.000 | 1,294 % |
Viene en tu recibo del IBI. En la Sede Electrónica del Catastro lo pueden consultar el dueño, el inquilino o un heredero; los demás necesitan el consentimiento del dueño.
Lo fija el Catastro y no es lo que pagaste ni lo que vale hoy tu casa: por ley, no puede superar el valor de mercado. Si crees que está mal, se corrige ante el Catastro, no recurriendo el recibo.
Si el recibo no tenía bonificaciones ni tipo diferenciado, divide lo pagado entre el tipo de ese año (en 2026, entre 0,00414). Te dará la base liquidable, que en casi todos los inmuebles es el valor catastral. Mira también cómo saber la referencia catastral de tu vivienda.
La de familia numerosa depende del valor catastral de la vivienda habitual y de la categoría del título. Porcentajes de 2026, según la ordenanza fiscal del IBI:
| Valor catastral de la vivienda habitual | General | Especial |
|---|---|---|
| Hasta 204.000 € | 90 % | 90 % |
| Más de 204.000 € y hasta 408.000 € | 50 % | 80 % |
| Más de 408.000 € | 10 % | 30 % |
Otras bonificaciones de 2026:
No hay bonificación por discapacidad ni por ser pensionista: la ley no la prevé. Te contamos por qué no hay bonificación del IBI por discapacidad.
Paga el año entero quien es titular el 1 de enero. Si vendes a mitad de año, lo debes tú, aunque la ley te deja repercutírselo al comprador según las normas civiles. Además, el inmueble responde del pago.
Formas de pago de 2026 (las fechas de 2027 no se han publicado):
| Forma de pago | Cuándo se paga | Descuento |
|---|---|---|
| Pago único | Del 1 de octubre al 30 de noviembre. Domiciliado, se carga el último día. | Ninguno |
| Pago a la Carta | En 2, 3, 5 o 9 plazos domiciliados de enero a septiembre, con el 90 % del recibo anterior. El 15 de diciembre se cobra la diferencia. | Hasta el 5 %, máximo 70 € |
| Sistema Especial de Pago | Domiciliado: el 65 % del recibo anterior el 30 de junio y el resto el 30 de noviembre. | 3,25 %, máximo 70 € |
El 5 % completo del Pago a la Carta exige aceptar los plazos que propone el Ayuntamiento y cumplirlos sin cambios. Si no lo haces o te das de alta con el año empezado, el descuento es menor. Para el descuento máximo de 2027, date de alta hasta el 10 de diciembre de 2026 por internet, en el 010 o en una oficina municipal.
Si no pagas a tiempo, hay recargo: 5 % si pagas antes de que te notifiquen la providencia de apremio (la orden de cobro forzoso), 10 % si pagas en el plazo que te da y 20 % más intereses en los demás casos.
La tasa de basuras (tasa de gestión de residuos) es otro tributo, con su propia ordenanza y su propio cálculo, aunque se paga en el mismo plazo que el IBI.
La debe quien vive o tiene una actividad en el inmueble. Si es un inquilino, la paga el propietario, que puede repercutírsela según la ordenanza. Si está vacío, la paga el propietario. Para 2027 el Ayuntamiento anuncia una ordenanza nueva, con un recibo medio de 143 €. La calculadora de arriba solo calcula el IBI.
Si vives en España fuera del País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF:
Más en cómo afecta el IBI a tu declaración de la renta y todos los gastos que puedes desgravar si alquilas. Prueba la calculadora de rentabilidad del alquiler o deja que lo hagamos nosotros con nuestra declaración de la renta para propietarios.
En la renta de 2026, una vivienda de Madrid capital que no es la habitual imputa el 1,1 % de su valor catastral por los días sin alquilar: con 135.134 € todo el año, 1.486,47 €. Lo fija el Real Decreto-ley 29/2026, que a 15 de octubre de 2026 está pendiente de convalidación. Si el Congreso no lo convalida, en Madrid capital volvería el 2 % (2.702,68 € con ese mismo valor), porque sus valores catastrales se revisaron con efectos en 2012.
Desde 2027, si se convalida, el porcentaje va por tramos de la suma de los valores catastrales de todos tus inmuebles que imputan renta:
| Suma de los valores catastrales | Porcentaje |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 1,1 % |
| De 100.000 € a 500.000 € | 1,5 % |
| De 500.000 € a 1.000.000 € | 2 % |
| Más de 1.000.000 € | 3 % |
Cada porcentaje va solo sobre su tramo: un único piso de 135.134 € todo el año imputaría 1.627,01 € en 2027 (1.100 € por los primeros 100.000 € y 527,01 € por el resto).
Si alquilas tu piso de Madrid, el IBI es un gasto que restas de lo que cobras por los días en que está alquilado. Si el piso es de varios dueños, declaras tu parte del alquiler y restas tu parte del IBI. Si es una segunda vivienda sin alquilar, imputa renta sobre el mismo valor catastral de tu recibo. Así funciona si vives en España fuera del País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF.
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