La fiscalidad tiene términos complejos y uno de ellos es, sin duda, la exención de ganancia patrimonial para mayores de 65 años. Uno lee ese conjunto de palabras y piensa: no sé si suena bien o mal porque no entiendo un carajo. Pero para eso estamos nosotros escribiendo estas líneas; para intentar explicarte de la forma más simple y clara en qué consiste esta ventaja fiscal(porque sí, es una ventaja) para los mayores de 65 años. ¡Allá vamos!
Mucha gente compra su primera casa entre los 35 y 44 años. O, al menos, eso pasa en teoría. Otra cosa es la práctica. Y luego, en el mundo ideal, una vez transcurridos 10 años, es común que la vendan para comprarse una casa mejor o más grande. En estos casos, al vender la casa, hay que pagar impuestos por la ganancia que se obtiene (la diferencia entre el precio de compra y el de venta). Hasta ahí, todo en orden.
Pues bien, si esto mismo lo hace una persona mayor de 65 años... ¡no tiene que pagar impuestos por la compra-venta de la casa! Eso sí, la casa debe haber sido la vivienda habitual del propietario durante al menos 3 años antes de la venta. Ojo, según la Agencia Tributaria sí es necesario haber residido de forma efectiva y continuada en la vivienda durante al menos 3 años para que sea vivienda habitual. No basta con haber sido el propietario durante ese período sin haber vivido en ella.
En resumen, la clave para las personas mayores de 65 años es que, siempre que hayan sido dueños de la casa durante al menos 3 años, pueden librarse de pagar impuestos al venderla, aunque no hayan vivido en ella sin interrupciones durante ese tiempo.
Esta pregunta es fácil de responder: ¡cuando tengas 65 años o más! Pero vamos a especificar un poco más. Cuando vendes una casa, normalmente tienes que pagar un porcentaje de impuestos por la ganancia que obtienes, que puede ser del 19% al 30% del beneficio, según la escala del ahorro vigente para 2025 publicada por la Agencia Tributaria. Sin embargo, hay situaciones en las que puedes estar exento de pagar estos impuestos, como la que te hemos mencionado más arriba.
Pero hay otro caso interesante que merece ser contado. Para menores de 65 años… ¡también puede haber una excepción! Si ese es tu caso y vendes tu vivienda habitual, puedes evitar pagar impuestos si usas el dinero que ganes para comprar otra vivienda habitual. Es decir, debes reinvertir esa ganancia en otra casa para vivir.
Si tienes 65 años o más y vendes tu segunda vivienda (una casa que no es tu residencia habitual), puedes evitar pagar impuestos por la ganancia que obtienes. Pero para lograr esto hay una condición muy importante: ¡debes usar ese dinero en algo específico!
¿En qué debes gastar el dinero? Tienes que invertir el dinero que ganes en una pensión vitalicia (un tipo de seguro que te da pagos regulares de por vida) en un plazo de 6 meses desde que vendes la casa, tal y como recoge la Agencia Tributaria. Eso significa que, en lugar de quedarte el dinero en efectivo, debes asegurarte de que te genere ingresos de manera constante.
¿Hay un límite? Sí, puedes invertir hasta 240.000€ con este beneficio, límite por contribuyente que confirma la Agencia Tributaria. Si ganas más dinero con la venta, tendrás que pagar impuestos sobre la cantidad que exceda ese límite.
Si tienes más de 65 años y vendes una segunda vivienda (o cualquier inmueble que no sea tu casa principal), y no usas el dinero para crear una pensión vitalicia, tendrás que pagar impuestos sobre la ganancia que obtuviste. Es decir, que ese caso sería un ejemplo de venta no exenta.
¿Y qué quiere decir eso? Que tendrás que pagar impuestos en tu declaración de la renta por la diferencia entre lo que te costó la casa (incluyendo mejoras que hayas hecho) y el precio por el que la vendiste.
Si decides donar tu casa a tus hijos hay dos impuestos que entran en juego y que os tenéis que repartir:
Si decides pSi pones en alquiler una casa, puedes pagar menos impuestos sobre el dinero que ganas con ese alquiler. ¿Cómo? Aplicando una reducción del 50%. Esto significa que solo tendrás que pagar impuestos sobre la mitad de las ganancias. Esta es la reducción general que recoge la Agencia Tributaria para los contratos de arrendamiento de vivienda, si bien existen reducciones mayores del 60% 70% y 90% en determinados casos.
Pero ojo que aquí está el truco: solo cuentas lo que realmente ganas después de restar los gastos. Por ejemplo, si pagas por reparaciones o por el seguro de la casa, esos gastos se descuentan del dinero que ganas con el alquiler. La cantidad que te queda después de esos gastos es lo que se llama rendimiento neto positivo, y es ahí donde puedes aplicar la reducción del 50%.
Es importante que tengas un contrato de arrendamiento formal, incluso si alquilas a familiares, para poder aplicar esta deducción.
Por otro lado, si la casa está vacía o disponible para tu uso, aunque no lo estés alquilando, tendrás que imputar una renta inmobiliaria en tu declaración de impuestos. Esto es como un «impuesto mínimo» por el hecho de tener la vivienda sin alquilar, y se calcula como un porcentaje del valor catastral de la vivienda:
Para declarar tu vivienda habitual, debes indicar el uso que tuvo durante los 365 días del año. Eso sí, si compraste y/o vendiste tu casa durante el año, tendrás que indicar solo los días en los que la propiedad fue tuya.
Por ejemplo: Si recibiste por herencia la casa el día 1 de febrero y la vendiste el 30 de noviembre, tendrás que declarar el periodo comprendido entre esas dos fechas, es decir, 333 días.
Por otro lado, si ha habido algunos días del año, aunque fueran unos pocos, en los que no has tenido inquilinos en la vivienda, tendrás que reportar esos días como vivienda vacía a efectos de lo que llamamos «imputación de rentas”. Es decir, que la vivienda habría tenido dos usos durante el año: alquiler y vivienda vacía, indicando las fechas que ha tenido cada uso.
Si cuando te jubilas decides sacar todo el dinero de tu plan de pensiones de golpe (es decir, en forma de capital), puedes disfrutar de una reducción fiscal del 40%. Esto significa que pagarás menos impuestos sobre ese dinero.
Pero hay una condición importante: esta ventaja solo se aplica al dinero que hayas aportado al plan de pensiones antes del 1 de enero de 2007. Además, debes tener en cuenta ciertos plazos para hacer el rescate y aprovechar esta reducción, dependiendo de cuándo te jubilaste.
Para la población en general, esa cifra es de 5.550 euros anuales. Pero esa cifra asciende a:
Eso sí, ten en cuenta que hay Comunidades autónomas que tienen otros mínimos. Ese es el caso de la Comunidad de Madrid, donde según la Agencia Tributaria el mínimo del contribuyente para mayores de 65 años es de 7.190,91€ y para mayores de 75 años, de 8.693,49€.
Si quieres pagar menos impuestos (IRPF) al vender bienes como propiedades o acciones, necesitas reinvertir la ganancia en algo que te asegure ingresos a largo plazo, como una renta vitalicia asegurada.
Para poder disfrutar de todas estas ventajas fiscales es importante hacer de forma correcta tu declaración de la renta. Y para ello necesitas saber las casillas a rellenar. Y ojo con equivocarte, porque podría tener consecuencias tan agradables como una sanción de Hacienda. Por eso te recomendamos que acudas a expertos y te echen una mano. ¡Y justo en TaxDown contamos con más de 150! además gracias a nuestra plataforma, podrás hacer tu declaración de la renta y aplicarte todas estas ventajas mencionadas en este artículo de forma rápida, sencilla y sin errores. Palabrita. Pruébanos y nos dices.
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