La dación en pago es entregar tu vivienda al banco para cancelar la hipoteca. No pagas IRPF por ella si era tu vivienda habitual, su hipoteca era de un banco y no tienes otros bienes para pagarla. Si falta un requisito, tributa como una venta, salvo que te alcance otra exención, como la de los mayores de 65 años. La plusvalía municipal tiene su propia exención. Y Aragón, Canarias y Castilla-La Mancha dan una deducción por el alquiler ligado a la dación.
¿Vas a entregar tu casa al banco porque no puedes pagar la hipoteca? Eso es la dación en pago. Según la Agencia Tributaria, no pagas IRPF por ella si era tu vivienda habitual, su hipoteca era de un banco y no tienes otros bienes para pagarla.
Aquí tienes sus impuestos, un ejemplo en euros y las deducciones si luego vives de alquiler.
En la dación en pago, el deudor entrega un bien al acreedor para cancelar la deuda, normalmente la vivienda hipotecada al banco.
El banco no está obligado a aceptarla: nadie tiene que cobrar con algo distinto de lo que se le debe (artículo 1166 del Código Civil). Si no la acepta, puede seguir con la ejecución hipotecaria y reclamarte lo que la subasta no cubra. Para el resto de tus deudas queda la segunda oportunidad de la Ley Concursal, que permite pedir que te las perdonen.
Solo si se ha adherido al Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) y tú cumples sus condiciones. Las principales son estas:
Con el Código, la dación cancela toda la deuda, también la de tus avalistas. Fuera de él, es una negociación libre con el banco.
Con los requisitos de cada exención, quien entrega su vivienda habitual no paga IRPF ni plusvalía municipal, pero sí el IBI del año.
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo no se paga | Si falta un requisito |
|---|---|---|---|
| IRPF | Tú, si hay ganancia | Con una de sus exenciones | Tributa como una venta |
| Plusvalía municipal | Tú | Con su exención o si el suelo no ha subido de valor | La pagas al ayuntamiento |
| Transmisiones patrimoniales | Quien recibe la vivienda, aunque se pacte otra cosa | En Aragón, si la entregas por toda la deuda y sigues en ella con alquiler con opción de compra. En Canarias, si la transmites a tu banco (o a una inmobiliaria de su grupo) en ejecución de la hipoteca y sigues en ella con ese alquiler cinco años o más, con un tope | No depende de los requisitos |
| IBI del año | Quien era dueño el 1 de enero | La dación no lo quita | No depende de los requisitos |
Para Hacienda, entregar la casa es una transmisión, como una venta. Ganas o pierdes la diferencia entre la deuda que el banco cancela y lo que te costó la casa. Si en el mercado vale más que esa deuda, cuenta su valor de mercado. Lo que te costó incluye las mejoras y los gastos e impuestos de la compra, pero no los intereses de la hipoteca. Si la tuviste alquilada, a ese coste se le resta la amortización de los años de alquiler, aunque no la dedujeras.
Por eso puede haber ganancia aunque la casa valga hoy menos de lo que pagaste, por ejemplo si ampliaste la hipoteca. Sin exención, tributa en la base del ahorro.
El artículo 33.4.d de la Ley del IRPF pide cuatro requisitos a la vez:
Tiene que ser tu vivienda habitual en el momento de la dación, y Hacienda puede pedirte que lo pruebes. La exención se mantiene si el banco elige otra sociedad para recibirla o si vendió tu préstamo, incluso a un particular.
Con más de 65 años o una dependencia severa o gran dependencia tienes otra exención, que también vale para la dación, sin los requisitos del banco ni de los otros bienes. Por regla general, pide haber vivido en la casa tres años seguidos con la propiedad plena (aunque sea compartida) y que fuera tu vivienda habitual al entregarla o en los dos años anteriores. No cubre la plusvalía. Todo el detalle, en nuestra guía de la exención para mayores de 65 años.
Si falta un solo requisito, la ganancia tributa como en una venta, salvo que te alcance otra exención, como la de los mayores de 65 años. Tampoco hay exención por dación si entregas tu casa para cancelar la hipoteca de otro inmueble, como un local. Estos son los casos más habituales.
Una segunda vivienda o un local no tienen la exención de la dación, ni en el IRPF ni en la plusvalía. La exención de la dación tampoco alcanza a la casa que ya habías dejado, por ejemplo tras un divorcio, aunque sigan allí tu ex y tus hijos, ni a la que alquilaste para pagar la hipoteca. Si tienes más de 65 años, mira antes si te alcanza la exención de los mayores de 65 años. Las cuentas son las mismas que te explicamos en la guía de cómo tributa la venta de una vivienda. Si la tuviste alquilada, resta de lo que te costó la amortización de esos años.
Si el propietario tiene otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda, como ahorros u otro inmueble, no hay exención por dación aunque prefiera no venderlos. En la plusvalía cuentan los de toda la unidad familiar.
Si la deuda era con un familiar, un socio o una empresa que no presta hipotecas de forma profesional, no hay exención por dación: declaras la ganancia o pérdida y pagas plusvalía si el suelo ha subido. Quien recibe la casa paga transmisiones patrimoniales sobre su valor de referencia del Catastro (o lo declarado o pactado, si es mayor), sin restar la deuda. Si el préstamo era de un banco y pasó a un particular, sí puede haber exención.
Compraste tu vivienda habitual en 2007 por 150.000 €, más 10.000 € de gastos e impuestos de la compra. Tras ampliar la hipoteca, en 2026 el banco acepta la dación y cancela 175.000 € de deuda, más de lo que vale hoy la casa. Ganas 15.000 € (175.000 menos 160.000).
Con los cuatro requisitos, pagas 0 €. En una segunda vivienda, con los tipos del ahorro de 2026, 6.000 € al 19 % son 1.140 € y 9.000 € al 21 % son 1.890 €. En total, esa ganancia paga 3.030 € de IRPF, si tus demás ingresos ya cubren el mínimo personal y familiar (la parte de la renta que la ley no grava).
En la segunda vivienda, si solo se cancelaran 140.000 € y la casa no valiera más, perderías 20.000 €. Esa pérdida rebaja tus ganancias por otras ventas de ese año y, hasta el 25 %, tus intereses y dividendos; lo que sobre, en los cuatro años siguientes. Nunca rebaja tu sueldo.
| Caso | Resultado | IRPF por la dación |
|---|---|---|
| Vivienda habitual con los cuatro requisitos | 15.000 € de ganancia | 0 € |
| Segunda vivienda | 15.000 € de ganancia | 3.030 € |
| Segunda vivienda con 140.000 € de deuda cancelada | 20.000 € de pérdida | 0 € |
La plusvalía municipal tiene su propia exención para la dación de la vivienda habitual. Añade dos requisitos a los del IRPF: haber estado empadronado en ella sin interrupción los dos años anteriores (o desde la compra, si hace menos) y que nadie de tu unidad familiar tenga otros bienes para pagar la deuda.
Sin exención, la paga quien entrega la vivienda, salvo que el suelo no haya subido de valor, algo que se prueba con las escrituras. La declaración al ayuntamiento se presenta en 30 días hábiles desde la dación, aunque estés exento.
Puedes quedarte en tu casa como inquilino o alquilar otra. Para la renta importa el contrato, porque las deducciones ligadas a la dación piden uno concreto.
Con el Código de Buenas Prácticas, si lo pides junto con la dación, puedes quedarte dos años como inquilino, pagando cada año el 3 % de la deuda que tenías.
Ojo: ese alquiler no tiene opción de compra, así que por sí solo no da la deducción de Aragón ni la de Canarias.
Según la Agencia Tributaria, en la Renta 2025 hay tres deducciones por el alquiler ligado a una dación en pago. Estas son sus cifras para 2025 y 2026:
| Deducción | Porcentaje | Máximo | Límite de renta (base general y del ahorro) | Qué alquiler da derecho |
|---|---|---|---|---|
| Deducción de Aragón por alquiler tras una dación en pago | 10 % | 480 € (base máxima de 4.800 €) | 15.000 € (25.000 € en conjunta) | El de la misma vivienda, entregada por toda la deuda, con opción de compra y fianza depositada |
| Deducción de Canarias por alquiler tras una dación en pago | 25 % | 1.200 € | 46.455 € (61.770 € en conjunta) | El de la misma vivienda, transmitida a tu banco (o a una inmobiliaria de su grupo) en ejecución de la hipoteca, con opción de compra y de cinco años o más |
| Deducción de Castilla-La Mancha por alquiler tras una dación en pago | 15 % | 500 € | 12.500 € (25.000 € en conjunta), restando el mínimo por descendientes | Uno vinculado a la dación por toda la deuda, de una casa en la comunidad y con el NIF del casero en tu renta |
La de Castilla-La Mancha no se suma a sus otras deducciones por alquiler. En las demás comunidades puede haber una deducción general por alquiler, con sus propios requisitos.
Se declara en la renta del año de la dación. Si está exenta, la ganancia no se suma a tu base imponible. Si no lo está, tienes que hacer la declaración aunque ganes poco: solo te libras si todos tus ingresos y ganancias no pasan de 1.000 € y tus pérdidas no llegan a 500 €. La deducción por el alquiler va en la renta de cada año en que lo pagas.
Guarda la escritura de la dación, el certificado de la deuda cancelada y pruebas de que vivías allí.
Esta guía sigue la normativa de territorio común. En el País Vasco y en Navarra, el IRPF y los impuestos municipales son forales: consulta en tu hacienda foral sus requisitos, su declaración y sus plazos.
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