La principal ayuda a la compra de vivienda para jóvenes en 2026 es el aval del Estado con el ICO: cubre hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior, y se puede formalizar hasta el 31 de diciembre de 2027. El aval no tributa. Las ayudas directas sí, como ganancia patrimonial en la base general del IRPF, y cobrarlas puede obligarte a declarar.
¿Estás intentando comprar tu primera casa y no sabes qué ayudas siguen vivas? Si buscas una ayuda compra vivienda jóvenes, la respuesta corta es esta: hoy la medida estatal principal es el aval del Estado a través del ICO, que cubre hasta el 20 % del préstamo hipotecario de tu primera vivienda, o hasta el 25 % si la casa tiene calificación energética D o superior, para quienes no hayan cumplido 36 años y para familias con menores a cargo. Se puede formalizar hasta el 31 de diciembre de 2027.
Ojo con una cosa que se mezcla constantemente y que cambia mucho tu bolsillo: el aval no es dinero que te den, es una garantía que aporta el Estado para que no necesites tener ahorrado el 20 % de entrada. Una ayuda directa, en cambio, sí es dinero, y ese dinero tiene consecuencias en tu declaración de la renta. Ahí es donde casi nadie entra y donde nosotros sí vamos a entrar.
Hoy te contamos qué ayudas para la compra de vivienda existen de verdad en 2026, qué requisitos piden, cuáles tributan en el IRPF y cuáles no, y qué deducciones puedes seguir aplicando cuando compras. Si quieres el mapa completo de subvenciones, lo tienes en nuestra guía de todas las ayudas del Gobierno.
Respuesta directa, porque es lo que viniste a buscar: a nivel estatal hay tres medidas vivas para comprar vivienda, y solo una de ellas es dinero contante y sonante que acabas cobrando tú. En la tabla tienes esas tres, más la capa autonómica, que es la otra mitad de la historia. El resto de lo que verás por internet, o es una convocatoria antigua de alguna de estas, o directamente ya caducó.
| Medida | Qué es | A quién va dirigida | ¿Es dinero? |
|---|---|---|---|
| Línea de avales del Estado (ICO) | Garantía pública de hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % con calificación energética D o superior | Jóvenes que no hayan cumplido 36 años y familias con menores a cargo | No |
| Ayuda a la compra o autopromoción en municipios pequeños | Subvención de hasta 15.000 euros por vivienda, con el tope del 20 % del coste | Menores de 35 años, incluidos los de 35, que compren en municipios de 10.000 habitantes o menos | Sí |
| Alquiler con opción o derecho a compra de vivienda protegida | Ayuda equivalente a las rentas cobradas hasta ejecutar la opción de compra | El beneficiario es la parte vendedora, no el joven que compra | Sí, pero no la cobras tú |
| Deducciones autonómicas del IRPF | Rebaja en la cuota de tu declaración | Varía según la comunidad autónoma en la que residas | Sí, como menos impuestos |
Las dos primeras salen de normas estatales muy concretas. El aval nace del artículo 191 del Real Decreto-ley 5/2023, que crea una línea de hasta 2.500 millones de euros y un plazo de hasta 15 años para cubrir parcialmente por cuenta del Estado la financiación de la primera vivienda habitual y permanente, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial. La ayuda a la compra en municipios pequeños sale del Real Decreto 326/2026, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 y entró en vigor el 24 de abril de 2026.
💡 Truco para no perderte: si la medida te evita ahorrar la entrada, es un aval. Si te ingresan dinero, es una subvención y hay que mirar el IRPF. Si te baja la cuota a pagar, es una deducción.
Aquí hay que ser sinceros. Muchas búsquedas siguen apuntando a la ayuda compra vivienda 2024, a la ayuda para hipoteca de 2023 o a la ayuda del Gobierno para comprar casa por primera vez de 2022. Lo que ocurre es que aquellas convocatorias ya no están abiertas: lo que ha sobrevivido y se ha ido ampliando es la línea de avales, que arrancó con el convenio de 2024 y sigue en pie, y el Plan Estatal de Vivienda, que se renovó en 2026 con un planteamiento distinto.
Dicho de otra forma: no busques la convocatoria antigua, busca la versión actual de la misma medida. Si te interesa el panorama de medidas dirigidas a menores de 36 años, lo desglosamos en nuestros artículos sobre las ayudas para jóvenes y cómo solicitarlas y sobre las medidas clave para jóvenes de los Presupuestos Generales del Estado.
El aval del Estado es, en la práctica, la respuesta a la pregunta que arruina la mayoría de compras: no tengo el 20 % de entrada. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, y ese 20 % restante más los impuestos tienen que salir de tu ahorro. Con el aval, el Estado se pone como garante de esa parte y el banco puede prestarte más.
Estos son los números que necesitas conocer, todos fijados en el convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO:
Un ejemplo para verlo claro. Compras un piso por 200.000 euros, con una tasación de 205.000. El valor de referencia es el menor de los dos, o sea 200.000 euros. Sin aval, el banco te presta 160.000 y tú pones 40.000 más impuestos. Con el aval del 20 %, el banco puede llegar a prestarte los 200.000 euros: dejas de necesitar esos 40.000 de entrada, aunque los impuestos y los gastos de la compra los sigues pagando tú.
⚠️ El aval no paga tu hipoteca. Si dejas de pagar, sigues debiendo el dinero: lo que hace el Estado es responder ante el banco por esa parte, y luego te la reclamará a ti. Es una garantía, no un regalo.
El plazo para formalizar operaciones con las entidades financieras se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. El convenio original lo dejaba en el 31 de diciembre de 2025, la Comisión de Seguimiento acordó ampliarlo el 23 de diciembre de 2025 y esa ampliación se ratificó el 7 de abril de 2026. Tienes tiempo, pero no infinito.
El otro tope importante es el precio de la vivienda. El anexo III del convenio fija un máximo por comunidad autónoma, e incluye el precio de los anejos si los financias con el préstamo avalado:
| Comunidad autónoma o ciudad | Precio máximo de adquisición |
|---|---|
| Madrid | 325.000 euros |
| Cataluña, Navarra y País Vasco | 300.000 euros |
| Aragón y Baleares | 275.000 euros |
| Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Galicia, Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla | 250.000 euros |
| Andalucía | 225.000 euros |
| Extremadura | 200.000 euros |
¿Y funciona esto en la vida real? Los datos oficiales de ejecución a 31 de octubre de 2025 hablan de 8.549 operaciones formalizadas, de las cuales 6.119 son de jóvenes y 2.430 de familias con menores a cargo. El aval total suma 206,6 millones de euros y la financiación avalada, 1.091,4 millones. La financiación media por operación es de 127.669 euros y el plazo medio del aval solicitado, 120 meses.
Antes de firmar nada, échale un ojo a lo que te va a costar la operación por fuera del préstamo: te lo detallamos en impuestos y gastos al comprar una casa y en nuestra guía de impuestos relacionados con las hipotecas.
Aquí es donde se cae mucha gente, así que vamos despacio. Hay requisitos comunes a todo el mundo y luego requisitos específicos según entres por el programa de jóvenes o por el de familias con menores a cargo.
Lo de no haber sido propietario tiene excepciones importantes, y conviene conocerlas porque mucha gente se autodescarta sin motivo. Sí puedes acceder al aval cuando tu derecho recae solo sobre una parte alícuota de una vivienda que te llegó por herencia o transmisión mortis causa sin testamento. Y también cuando, siendo titular de una vivienda, acreditas que no puedes disponer de ella por separación o divorcio, por otra causa ajena a tu voluntad, o porque te resulta inaccesible por razón de discapacidad.
👀 Si heredaste con tus hermanos una parte del piso de la familia, no te des por perdido: ese caso está expresamente contemplado y no te bloquea el aval.
En el programa de jóvenes, los adquirentes no pueden tener más de 35 años en la fecha de formalización del préstamo hipotecario. Si sois dos, ambos tenéis que cumplirlo: basta con que uno haya cumplido ya los 36 en esa fecha para que el requisito se entienda incumplido. Es la respuesta, poco simpática pero clara, a la duda sobre ayudas para comprar vivienda mayores de 35 años por esta vía.
En el programa de familias con menores a cargo no hay límite de edad. A cambio, el límite de ingresos se incrementa en 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo y puede subir un 70 % adicional si eres familia monoparental. Cuidado con un detalle: no tienen la consideración de menor quienes ya hayan cumplido 18 años en la fecha de formalización del contrato de préstamo.
Este es el punto más resbaladizo y el que más información falsa genera. El límite lo fija la Comisión de Seguimiento del convenio, que no puede establecer en ningún programa un tope superior a 7,5 veces el IPREM por adquirente, sin perjuicio de la adquisición por dos personas, del incremento por cada menor a cargo y del incremento por familia monoparental. La Comisión puede modular ese límite en función de los precios medios del entorno, pero no superarlo. El convenio original de 2024 fijaba directamente el límite en 4,5 veces el IPREM; la adenda de 2026 quitó esa cifra del convenio y la dejó en manos de la Comisión de Seguimiento, con ese techo de 7,5 veces el IPREM que no puede superar. Ojo con la lectura fácil: 7,5 es el máximo que la Comisión puede llegar a fijar, no necesariamente el límite que está en vigor hoy. Pregúntalo en tu entidad antes de dar por hecho que entras.
El IPREM es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, el índice que la Administración usa para medir ingresos en ayudas y becas. A efectos del aval se toma el IPREM en cómputo anual para catorce pagas vigente en la fecha en la que formalizas la adquisición de la vivienda. Y aquí va la advertencia importante: la cuantía del IPREM no es fija ni eterna. Se fija en la ley de presupuestos de cada año y puede quedar arrastrada de ejercicios anteriores cuando los presupuestos se prorrogan, así que no te fíes de ninguna cifra en euros que veas por ahí. Comprueba el IPREM anual para catorce pagas que esté vigente en la fecha exacta de tu firma.
La vivienda tiene que estar construida y situada en territorio nacional, y puede ser nueva o de segunda mano. El préstamo puede incluir anejos como trasteros, plazas de garaje, buhardillas o bodegas, siempre que consten en la escritura de compraventa. Quedan fuera los locales de negocio, y no puedes destinar la vivienda a una actividad económica en el momento de formalizar el préstamo.
El préstamo se instrumenta obligatoriamente como préstamo hipotecario y es finalista, es decir, el dinero tiene que ir al pago de la vivienda habitual y permanente y sus anejos. El vencimiento inicial debe ser de al menos cinco años, sin límite máximo, y el tipo de interés y las comisiones los acordáis libremente tú y el banco: el aval no te garantiza un tipo mejor. La financiación debe formalizarse en la misma fecha en la que firmas la escritura de adquisición, y solo con entidades supervisadas por el Banco de España que se hayan adherido a la línea mediante contrato de aval con el ICO.
¿Y si tienes que mudarte? La vivienda avalada se puede arrendar cuando concurran circunstancias que exijan necesariamente el cambio de vivienda, como la celebración de matrimonio, la separación matrimonial, un traslado laboral o la obtención del primer empleo o de un empleo más ventajoso. Te sonarán, porque son circunstancias muy parecidas a las que maneja el IRPF alrededor de la vivienda habitual, un concepto que conviene que tengas muy claro antes de firmar.
Dos ataduras más que conviene tener en la cabeza durante los diez años que dura el aval. La primera: si vendes o donas la vivienda mientras el aval sigue vivo, tienes que amortizar anticipadamente la totalidad del préstamo avalado, salvo que la operación sea a favor de tu coprestatario o que el Ministerio la autorice en un caso justificado. La segunda: la entidad financiera no puede contar con otra garantía o aval público para la adquisición de esa misma vivienda, ni antes ni después de formalizar el préstamo hipotecario, así que este aval no se suma a un aval autonómico para la misma compra.
⚠️ Si incumples las condiciones de la línea, no justificas algo, o hay falsedad o error relevante que te sea imputable, tendrás que abonar una penalización del 0,5 % flat sobre el importe del aval concedido. Y guarda la documentación justificativa: hay que conservarla diez años y 180 días desde la adquisición.
Si ya has comprado y quieres saber cómo se refleja todo esto en tu declaración, lo tienes paso a paso en nuestra guía sobre cómo declarar la compra de una vivienda en la renta.
Vamos con la única ayuda estatal que sí es dinero directo para comprar en propiedad. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 destina el 30 % de la financiación total, estatal más autonómica, a reducir la tasa de esfuerzo en el pago de la vivienda e impulsar la emancipación de las personas jóvenes. Dentro de esa línea, la ayuda a la compra en propiedad tiene un perfil muy concreto: municipios de 10.000 habitantes o menos.
La cuantía es igual o inferior a 15.000 euros por vivienda, con el límite del 20 % del coste de la adquisición o de la construcción si es autopromoción. La vivienda solo puede adquirirse por un máximo de dos personas físicas y, si sois dos, la ayuda se reparte según el porcentaje de cuota de cada una.
⚠️ El detalle que cuesta 15.000 euros: avisa a tu notaría antes de firmar. La ayuda tiene que aparecer en la escritura como parte del precio pagado, porque si no aparece la comunidad no puede abonarla. Beneficiaria y parte vendedora podéis incluso acordar que la comunidad le pague directamente a esta última como parte de ese pago.
Y si algo cambia, avisa. Estás obligado a comunicar de inmediato a tu comunidad autónoma, incluso mientras se tramita la solicitud, cualquier modificación de las condiciones que motivaron el reconocimiento de la ayuda y que pueda hacerte perder el derecho. No comunicarlo es causa suficiente para que se abra un expediente de reintegro de las cantidades cobradas indebidamente.
Esa ayuda puede extenderse a municipios o núcleos de población de 20.000 habitantes o menos por acuerdo motivado de la comisión de seguimiento del convenio entre el Ministerio y tu comunidad autónoma, siempre que se acredite con cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadística una evolución de la población y de la actividad económica de los últimos cinco años que justifique consolidar población.
📌 Importante: estas ayudas las tramitan, resuelven y pagan las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, no el Estado. Aunque la norma sea estatal, tú acabas presentando la solicitud en tu comunidad, y cada una abre su convocatoria a su ritmo. Y hay una excepción que conviene saber antes de hacer planes: el Plan Estatal se aplica en todas las comunidades autónomas y en las ciudades de Ceuta y Melilla que así lo deseen formalizando el convenio correspondiente, con excepción del País Vasco y Navarra. Si resides en Euskadi o en Navarra, esta ayuda estatal no te llega por esta vía y tienes que mirar los programas propios de tu territorio. En el resto, comprueba si tu comunidad tiene ya la convocatoria abierta.
Dos detalles que suman: la ayuda se abona de una sola vez y es compatible con cualquier otra ayuda para el mismo objeto, de cualquier institución pública o privada, con el único límite de que el conjunto de subvenciones recibidas no supere el coste de la actuación subvencionada. Además, las comunidades deben convocarla preferiblemente de forma abierta, continuada y permanente, así que no siempre hay que esperar a una convocatoria puntual.
Existe, pero conviene leer bien la letra pequeña porque no funciona como la gente imagina. En la ayuda al alquiler con opción o derecho a compra de viviendas protegidas con protección permanente, la persona beneficiaria es la parte vendedora de la vivienda, no el joven. El arrendatario o cesionario no puede superar los 35 años, incluidos, en el momento de firmar el contrato.
La ayuda equivale a las rentas cobradas hasta que se ejecute la opción de compra, con el límite de 33.600 euros por vivienda, más una ayuda adicional del 80 % de la anterior con el límite de 26.880 euros. Traducido: para ti es una vía de acceso a una vivienda protegida aprovechando el alquiler que ya pagas, no un cheque que te ingresan en la cuenta.
Llegamos al bloque que nadie te cuenta y que puede darte un susto en la siguiente declaración. Empecemos por la buena noticia: el aval del Estado no tributa. No es una ayuda dineraria, no supone una entrada de dinero en tu patrimonio, es una garantía. No hay ganancia patrimonial que declarar por el hecho de que el ICO avale tu hipoteca.
Ahora la que duele. Las ayudas directas a la compra sí tributan. En el IRPF, las subvenciones por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual se califican como ganancia patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales, y por tanto integran la base imponible general, la misma en la que van tu nómina o tus rendimientos de alquiler. No van a la base del ahorro, que es la que tiene tipos más bajos, así que el golpe es mayor de lo que la gente espera.
En la práctica, esas subvenciones se declaran en el apartado F1, en las casillas 0299 y 0300, dentro de otras ganancias y pérdidas patrimoniales que no derivan de la transmisión de elementos patrimoniales. Otras ayudas públicas tienen casilla propia, así que no vale meterlas todas en el mismo sitio: las ayudas públicas al alquiler van a la casilla 0303, y las ayudas ligadas a un bien no afecto, como el Plan Renove, las rampas o el pago del IBI, a la casilla 0301.
⚠️ Ojo con la imputación temporal, porque aquí circula mucha información a medias. La ley del IRPF permite repartir por cuartas partes, en el periodo impositivo en el que se obtienen y en los tres siguientes, las ayudas incluidas en el ámbito de los planes estatales para el acceso por primera vez a la vivienda en propiedad percibidas mediante pago único en concepto de Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE), y también las ayudas por defectos estructurales de la vivienda habitual destinadas a su reparación. El Real Decreto 326/2026 no denomina AEDE a la ayuda a la compra en municipios pequeños, así que antes de repartirla en cuatro años confirma con tu asesor si tu caso encaja. Si no encaja, la ayuda va entera al ejercicio en el que la cobras.
Un ejemplo con números. Cobras en 2026 una ayuda de 12.000 euros por comprar en un municipio de 4.000 habitantes. No es dinero limpio: son 12.000 euros que se suman a tu base general del ejercicio en el que los cobras y que pueden empujarte de tramo. Antes de contar con ese dinero, echa cuentas de lo que te va a costar ese año en la declaración.
📌 Muy importante y casi nadie lo cuenta: cobrar la ayuda puede obligarte a presentar la declaración aunque hasta ahora no la presentaras. La ley del IRPF exonera de declarar a quien obtiene rentas exclusivamente de ciertas fuentes, y ahí las subvenciones para la adquisición de viviendas de protección oficial o de precio tasado y las demás ganancias patrimoniales derivadas de ayudas públicas cuentan con un límite conjunto de 1.000 euros anuales. Una ayuda de 15.000 euros lo supera con mucho, así que el año en que la cobres tendrás que declarar. Y presentar fuera de plazo lleva recargo.
Aquí hay que romper un mito muy extendido. La deducción estatal por inversión en vivienda habitual solo se aplica en régimen transitorio: tienen derecho a ella quienes adquirieron jurídicamente la vivienda antes del 1 de enero de 2013, y además hace falta haber practicado la deducción por esa vivienda en un periodo impositivo devengado antes de esa fecha, con las excepciones que fijó la resolución del TEAC de 22 de abril de 2024. Si compras hoy tu primera casa en territorio común, no puedes aplicar esta deducción estatal.
Aviso foral, porque aquí cambia todo. En los territorios forales el IRPF es un impuesto propio y no una variante del estatal. En Bizkaia, por ejemplo, el artículo 87 de la Norma Foral 13/2013 mantiene viva la deducción por adquisición de vivienda habitual también para quien compra hoy: el 18 % de las cantidades invertidas en el periodo impositivo, con una deducción máxima anual de 1.530 euros y un tope acumulado de 36.000 euros a lo largo de tu vida, con porcentaje y límite anual más altos para titulares de familia numerosa y para contribuyentes jóvenes. Ahí no hay ningún requisito de haber comprado antes de 2013. Si resides en Bizkaia, Gipuzkoa, Álava o Navarra, no des por perdida la deducción: consulta tu norma foral y las cuantías vigentes antes de descartarla. Lo desglosamos en nuestras fichas de deducciones de la renta en Bizkaia y de deducciones del IRPF en Gipuzkoa.
Te lo explicamos con todos sus matices en nuestras guías sobre la deducción por adquisición de vivienda habitual, si puedes desgravar tu hipoteca después de 2013, cómo desgravar la hipoteca en la renta y las deducciones por desgravar la hipoteca.
La puerta que sí sigue abierta es la autonómica. Las deducciones autonómicas del IRPF por adquisición o inversión en vivienda habitual para jóvenes existen en varias comunidades, se recogen en la parte 2 del manual práctico de Renta de la AEAT y dependen de dónde residas. Estas son algunas de las que tenemos analizadas:
No los pierdas de vista, porque son justo la partida que el aval no cubre. Si compras vivienda de segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y si compras obra nueva pagas IVA más Actos Jurídicos Documentados. Son impuestos cedidos a las comunidades autónomas, así que el tipo depende de dónde esté el piso, y varias comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes que compran su primera vivienda habitual. Comprueba el tipo concreto de tu comunidad antes de echar cuentas: lo repasamos en impuestos y gastos al comprar una casa.
Y si esta no es tu primera compra sino un cambio de casa, ojo con la exención por reinversión en vivienda habitual, que es la que evita que tributes por la ganancia de vender la anterior.
Por si andas buscándola: la campaña de la Renta 2025 tuvo plazo de presentación del 8 de abril al 30 de junio de 2026, ambos inclusive, tanto para IRPF como para Patrimonio, y a día de hoy está cerrada. La domiciliación bancaria se pudo hacer hasta el 25 de junio, salvo que domiciliaras solo el segundo plazo, en cuyo caso hasta el 30 de junio. Si fraccionaste el pago, apunta las fechas que sí siguen vivas: ese 40 % restante se ingresa hasta el 5 de noviembre de 2026 inclusive, mediante el modelo 102. Y si domiciliaste el primer plazo y quieres domiciliar también el segundo, el margen es más corto: hasta el 2 de noviembre de 2026, inclusive.
Vamos con lo que de verdad tienes que recordar:
Entre requisitos, límites expresados en veces el IPREM, casillas y deducciones que cambian de una comunidad a otra, es muy fácil dejarse dinero por el camino o declarar mal una ayuda que cobraste con toda la ilusión del mundo. No te rayes: para eso estamos.
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