Comprar un piso con criptomonedas en España es legal, pero Hacienda lo trata como una permuta (Consulta Vinculante V0935-25). Esto implica que tributas por la ganancia patrimonial de tus cripto (del 19 % al 30 %), ambas partes pagan ITP (a diferencia de una compraventa con euros), y el vendedor afronta además la plusvalía municipal. Se aplica el método FIFO y es imprescindible documentar el valor de mercado de las cripto el día de la operación.
¿Estás pensando en comprar un piso con criptomonedas y no tienes claro qué impuestos tendrás que pagar? No te preocupes, es normal. Esta operación tiene más miga fiscal de lo que parece, y en 2026 Hacienda ha dejado las cosas bastante claras (aunque no necesariamente más fáciles). Hoy te explicamos paso a paso cómo funciona todo.
La reclamación económico-administrativa es un procedimiento gratuito para impugnar decisiones de Hacienda cuando crees que se han equivocado. Tienes 1 mes desde la notificación para presentarla, no necesitas abogado y la resuelve un tribunal independiente. Debes explicar claramente tu caso, aportar pruebas y ser específico en lo que pides. Aunque debería resolverse en 1 año, suele tardar más. Si te deniegan la reclamación, puedes seguir reclamando por otras vías. Es tu derecho como contribuyente y puede ahorrarte mucho dinero.
Aquí viene el primer dato que pilla a mucha gente por sorpresa: pagar una vivienda con Bitcoin, Ethereum o cualquier otra criptomoneda no es una compraventa, al menos no a ojos de la Agencia Tributaria.
La Dirección General de Tributos lo dejó negro sobre blanco en la Consulta Vinculante V0935-25, publicada en mayo de 2025. El criterio es claro: las criptomonedas no son dinero, sino bienes inmateriales. Por tanto, cuando entregas cripto a cambio de un inmueble, no estás "pagando" en el sentido tradicional. Lo que haces es intercambiar un bien (tus criptoactivos) por otro bien (la vivienda).
Eso, en lenguaje jurídico, se llama permuta y está regulada por el artículo 1.538 del Código Civil, que básicamente dice que es un contrato en el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra.
💡 Ojo: Esto no significa que sea ilegal comprar un piso con cripto. Es perfectamente legal. Pero las consecuencias fiscales son distintas —y más costosas— que si pagas con euros.
De hecho, este criterio rompe con la doctrina previa de la propia DGT (la Consulta V2407-23), donde para el IVA sí equiparaba bitcoin a una divisa. Ahora, para el ITP, les retira esa condición y las convierte en un simple "bien inmaterial". Un cambio de criterio que ha generado bastante controversia jurídica, ya que para muchos expertos resulta contradictorio aplicar un tratamiento diferente según el impuesto de que se trate.
Aquí es donde la cosa se pone interesante (y donde conviene tomar nota). Al tratarse de una permuta, ambas partes de la operación tienen obligaciones fiscales. Vamos a desglosarlo:
Cuando entregas tus criptomonedas a cambio del piso, Hacienda entiende que las estás transmitiendo, como si las vendieras. Esto genera una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la base del ahorro de tu Declaración de la Renta.
¿Cómo se calcula? Así:
Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición
El valor de transmisión será el mayor entre el valor de mercado de las cripto que entregas y el valor de mercado del inmueble que recibes. El valor de adquisición es lo que pagaste en su día cuando compraste esas criptomonedas, incluyendo comisiones.
Y recuerda: en España es obligatorio aplicar el método FIFO (First In, First Out), es decir, se considera que las primeras criptomonedas que compraste son las primeras que "vendes". Esto puede afectar bastante al cálculo si llevas años acumulando cripto.
Los tramos de la base del ahorro vigentes para la Declaración de la Renta 2025 (que presentas en 2026) son:
⚠️ Importante: El tramo máximo subió del 28 % al 30 % desde enero de 2025. Si la ganancia de tu operación supera los 300.000 €, ese último escalón te afecta directamente.
Este es el punto que más sorprende. En una compraventa con euros, solo el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la adquisición de la vivienda. Pero como estamos ante una permuta, la regla cambia:
📌 En resumen: Donde antes solo pagaba una parte, ahora pagan las dos. Esto encarece notablemente la operación frente a una compraventa tradicional en euros.
Hay una excepción: si quien entrega las criptomonedas actúa como empresario o profesional, la operación podría estar sujeta a IVA en lugar de ITP, lo que cambia el escenario. Pero entre particulares, lo habitual es el ITP.
El vendedor del inmueble, además, tendrá que hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal. Este tributo grava el aumento de valor del suelo desde que se compró el inmueble hasta que se vende, y lo gestiona el ayuntamiento correspondiente.
¿Quieres saber si estás entre ellos? Hay deducciones que probablemente te estás dejando. Nosotros las encontramos por ti.
Vamos con un caso práctico para que se vea claro.
Laura, residente en Madrid, compró 5 BTC en 2020 por 30.000 € (6.000 € por Bitcoin). En 2025, quiere comprar un piso de segunda mano en Getafe valorado en 250.000 €. En el momento de la operación, cada Bitcoin cotiza a 50.000 €, así que el valor de mercado de sus 5 BTC es de 250.000 €.
Así quedan sus números:
Aplicando los tramos del ahorro:
🧮 Resultado: Laura pagará aproximadamente 65.280 € en impuestos por esta operación. Y el vendedor del piso, por su parte, tendrá que abonar su propio ITP por las cripto recibidas, más la plusvalía municipal y su propia ganancia o pérdida patrimonial por la venta del inmueble.
Como ves, no es precisamente una operación barata a nivel fiscal.
Hacienda no se anda con rodeos, así que conviene tenerlo todo bien atado. Estos son los documentos y datos que deberías preparar:
Y un consejo extra: si la operación involucra varias criptomonedas compradas en diferentes momentos, necesitarás un informe fiscal detallado generado por un agregador como CoinTracking, Koinly o similar. Recuerda que se aplica el método FIFO y la trazabilidad completa de tus activos es fundamental para calcular correctamente la ganancia.
¿Es legal comprar un piso con Bitcoin en España?
Sí, es completamente legal. El artículo 1.255 del Código Civil reconoce la libertad de pactos entre las partes. Lo que cambia es la calificación fiscal: Hacienda lo trata como una permuta, no como una compraventa, y eso tiene implicaciones tributarias adicionales.
¿Tengo que pagar impuestos si compro cripto pero no las uso?
No. La simple tenencia de criptomonedas no genera obligación de tributar en el IRPF. Solo tributas cuando las vendes, las intercambias por otras cripto o las usas para adquirir bienes o servicios. Eso sí, si su valor supera ciertos umbrales, podrían afectar al Impuesto sobre el Patrimonio y al Modelo 721.
¿Qué pasa si el valor de mis cripto ha bajado desde que las compré?
Si entregas criptomonedas por un valor inferior al de su adquisición, generarás una pérdida patrimonial. Esa pérdida puedes compensarla con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio, lo que puede reducir tu factura fiscal. Así que, aunque perder dinero no es agradable, al menos tiene un lado positivo a nivel tributario.
Comprar un piso con criptomonedas en España es posible, pero la fiscalidad es considerablemente más compleja que en una compraventa con euros. Entre la ganancia patrimonial en el IRPF, el doble ITP por la permuta y la plusvalía municipal, la factura fiscal puede ser significativa.
Las claves que debes recordar:
En TaxDown nos encargamos de que toda la operación quede correctamente reflejada en tu Declaración de la Renta, para que no pagues ni un euro de más (ni de menos). Nuestro equipo de expertos fiscales está especializado en criptoactivos y te guía en cada paso del proceso.
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Legalmente, sí hay estrategias que pueden ayudarte a optimizar la tributación sin volverte loco:
Compensar pérdidas con ganancias: Si has tenido pérdidas con otras criptomonedas u otros activos en el mismo ejercicio, puedes restarlas de la ganancia generada por la permuta. Si aún queda saldo negativo, puedes compensarlo con rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos) hasta un límite del 25 %. Y si después de eso todavía te sobran pérdidas, puedes arrastrarlas a los 4 ejercicios siguientes.
Planificar el momento de la operación: Si la ganancia es muy elevada, valorar si conviene diferir parte de la operación a otro ejercicio fiscal para no escalar tanto en los tramos de la base del ahorro. Esto es especialmente relevante si te acercas al umbral de los 300.000 €, donde el tipo sube al 30 %.
Convertir primero a euros y luego comprar: Aunque esto no elimina el hecho imponible (la venta de cripto por euros también tributa), sí evitaría la calificación como permuta y, con ello, el doble ITP. El vendedor del piso recibiría euros (no cripto), por lo que solo pagaría ITP el comprador, como en cualquier compraventa normal. Es una opción que merece la pena analizar con un asesor.
💡 Consejo TaxDown: Antes de lanzarte a comprar un piso con cripto, haz números con calma. A veces, la ruta "cripto → euros → compra del piso" puede ahorrarte miles de euros en impuestos, especialmente por la eliminación del doble ITP.
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