Guía para residentes en España con inmuebles en el extranjero

¿Cómo se declaran los inmuebles en el extranjero?

Todo depende de qué uso le das a la vivienda. Aquí te dejo los casos más comunes:

1. Inmueble en propiedad pero sin alquilar

Si tienes una casa en el extranjero que no está alquilada, Hacienda entiende que te genera un “rendimiento ficticio” (como si te estuviera dando una renta). Tienes que declarar una imputación de rentas inmobiliarias, igual que ocurre con las segundas residencias en España.

• Se calcula aplicando el 1,1% o 2% del valor catastral o de adquisición, según el caso.
• Este importe se incluye como rendimiento del capital inmobiliario, aunque no recibas ingresos reales.

🧠 Ejemplo: tienes una casa en Italia valorada en 120.000 €. Si no tiene valor catastral, se aplica el 1,1%: declaras 1.320 € como ingreso imputado.

2. Inmueble en alquiler

Si alquilas la casa en el extranjero, los ingresos generados deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario en la Declaración de la renta española.

• Debes convertir los ingresos a euros, aplicando el tipo de cambio oficial del Banco Central Europeo en la fecha de cada cobro.
• Puedes deducir gastos relacionados con el alquiler: reparaciones, seguros, impuestos locales, amortización…

💡 Y si ya has pagado impuestos en el país donde está el inmueble, puedes aplicar la deducción por doble imposición internacional para no pagar dos veces.

3. Inmueble heredado o recibido en donación

Tendrás que declarar la propiedad si eres el nuevo titular, aunque no te genere rentas. Además, si lo has recibido recientemente, deberás haber declarado el Impuesto de Sucesiones o Donaciones, tanto en el país donde esté el inmueble como en España (dependiendo del caso).

¿Hay que presentar el Modelo 720?

Sí, si el valor del inmueble (o inmuebles) en el extranjero supera los 50.000 €, estás obligado a presentar el Modelo 720, un modelo informativo que se presenta fuera de la renta, pero que es clave para evitar problemas con Hacienda.

❗ El Modelo 720 no implica pagar, pero no presentarlo puede acarrear sanciones muy elevadas.

La deducción por doble imposición

Si el inmueble que tienes en el extranjero te genera ingresos (por ejemplo, lo alquilas) y ya estás pagando impuestos en ese país, no te preocupes, no vas a pagar dos veces por lo mismo.

España tiene acuerdos con muchos países para evitar la doble imposición. Eso significa que puedes restar en tu declaración española lo que ya hayas pagado fuera, siempre hasta el límite de lo que te tocaría tributar aquí.

🧠 Por ejemplo: si ganas 5.000 € al año alquilando un piso en Francia y allí pagas 1.000 € en impuestos, cuando declares esos ingresos en España podrás descontarte esos 1.000 € (o una parte, según el convenio).

Eso sí, guarda bien los justificantes de lo que has pagado fuera, por si Hacienda te los pide.

Preguntas frecuentes

Esto es lo que más veces nos preguntan. Y lo hemos recopilado aquí para ti.

Sí. Aunque esté vacío o solo lo uses tú, debes declarar una imputación de renta, como si te generara un ingreso.

Puedes aplicar la deducción por doble imposición internacional y restar lo pagado fuera a lo que te tocaría pagar aquí (hasta cierto límite).

Hacienda puede imponerte multas, recargos e intereses, sobre todo si no has presentado el Modelo 720 estando obligado. La falta de información puede considerarse ocultación de patrimonio.

Preguntas frecuentes sobre inmuebles en el extranjero

Si tienes propiedades fuera de España, es normal que te surjan dudas sobre cómo declararlas. Aquí te resolvemos las más habituales de forma clara y sencilla.

¿Tengo que declarar mi casa en el extranjero si solo la uso para vacaciones?

Sí, absolutamente. Si eres residente fiscal en España, debes declarar todos tus inmuebles en el extranjero, independientemente del uso que les des. Aunque solo vayas en verano o la tengas vacía el resto del año, Hacienda considera que te genera una renta ficticia (imputación de rentas inmobiliarias) y debes incluirla en tu declaración.

¿Cómo se calcula la imputación de renta de un inmueble que no alquilo?

Se aplica un porcentaje sobre el valor del inmueble: normalmente el 1,1% del valor catastral o de adquisición (puede ser el 2% en algunos casos). Por ejemplo, si tu apartamento en Portugal vale 100.000 €, tendrías que declarar 1.100 € como rendimiento imputado, aunque no hayas recibido ni un euro de alquiler.

¿Qué gastos puedo deducir si alquilo mi propiedad en el extranjero?

Puedes deducir todos los gastos relacionados con el alquiler: reparaciones, seguros, impuestos locales que hayas pagado en ese país, gastos de comunidad, amortización del inmueble, e incluso gastos de gestoría o administración. Eso sí, guarda siempre las facturas y justificantes por si Hacienda te los solicita.

¿Cuándo estoy obligado a presentar el Modelo 720?

Debes presentar el Modelo 720 si el valor total de tus inmuebles en el extranjero supera los 50.000 €. Es un modelo informativo que se presenta aparte de la declaración de la renta. Aunque no implica pagar nada, no presentarlo cuando estás obligado puede acarrear sanciones muy elevadas, así que no te lo saltes.

¿Voy a pagar impuestos dos veces si ya tributo en el país donde está el inmueble?

No te preocupes, no pagarás dos veces. España tiene convenios de doble imposición con muchos países. Esto significa que puedes aplicar una deducción en tu declaración española por lo que ya hayas pagado en el extranjero. Eso sí, la deducción tiene un límite: no puede ser mayor de lo que te correspondería pagar aquí por esos mismos ingresos.

¿Qué pasa si heredé un inmueble en el extranjero hace años y nunca lo he declarado?

Si no lo has declarado, deberías regularizar tu situación cuanto antes. Hacienda puede considerar esto como ocultación de patrimonio, lo que conlleva multas, recargos e intereses de demora. Lo mejor es presentar declaraciones complementarias de los años afectados y, si procede, el Modelo 720. Un asesor fiscal puede ayudarte a hacerlo de la forma menos gravosa posible.

¿Tengo que convertir los ingresos del alquiler a euros?

Sí, si cobras el alquiler en otra moneda (libras, dólares, francos suizos...), debes convertir cada ingreso a euros usando el tipo de cambio oficial del Banco Central Europeo en la fecha en que recibiste el pago. Es importante hacerlo correctamente para evitar errores en tu declaración.

Que no se te pase nada

Si eres residente fiscal en España y tienes una casa, piso o local en otro país, no lo dejes fuera de tu Declaración de la renta. Tanto si la usas tú como si la alquilas, Hacienda quiere saberlo.

En TaxDown te ayudamos a declarar tus inmuebles extranjeros de forma correcta, aplicando las deducciones adecuadas y asegurándonos de que pagas solo lo justo. Nuestro equipo de asesores fiscales revisa tu caso y te acompaña durante todo el proceso. Tú relájate, que nosotros nos encargamos del papeleo.