La plusvalía municipal explicada de manera sencilla 

Seguramente hayas escuchado hablar alguna vez de la plusvalía municipal. Y mucho más si está pasando por tu mente el vender una casa. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber sobre este impuesto y todas las cosas que debes de tener en cuenta. 

Que es la plusvalía municipal 

La plusvalía municipal es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Sus siglas son IVTNU.  

Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento de valor de los terrenos en el momento en el que se transmiten, ya sea por donación o herencia, por ejemplo.  

Da igual que haya o no edificación en ellos, si no lo que se paga es debido a la transmisión del terreno sobre el que el edificio está construido. Por lo tanto, como es lógico pensar, cuando se transmite una propiedad en la que existe una edificación, será necesario estimar el valor del suelo. Y esto último equivale a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. 

Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos. 

Qué plazo hay para pagarla 

Hay que cumplir un plazo para pagar la plusvalía municipal, son los siguientes: 

• En los casos de compraventa de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación. 
• Si se trata de una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año. 

Todas estas fechas son a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión. 

¿Quién paga la plusvalía municipal?  

Dependiendo de la naturaleza del traspaso, la plusvalía la pagará uno u otro. En el caso de una venta, es el vendedor quien paga dicho impuesto, ya que es la persona que recibirá el dinero de la venta. Si se trata de una donación, el pago de la plusvalía lo asume el donatario. Es decir, la persona que recibe la donación. 

Por último, si se trata de una herencia, son los herederos quienes tienen la obligación de pagar la plusvalía municipal. 

Excepciones en el pago de la plusvalía por venta de la vivienda 

Hay una serie de situaciones en las que no hay que pagar la plusvalía municipal: 

Cuando el terreno no ha experimentado un aumento de valor. En el caso de que se realice una transmisión y se demuestre que no hay un incremento de valor en la transmisión del terreno, no hay obligación de pagar plusvalía.  

Por prescripción. Pasados cuatro años desde la obligación de presentar el impuesto derivada de la adquisición por compra, donación o herencia de un inmueble, la plusvalía prescribe, por tanto, la administración no podrá reclamar el pago de este impuesto.  

Por considerarse operaciones exentas como, por ejemplo, las derivadas de transmisiones de bienes inmuebles que se encuentren en zonas delimitadas como patrimonio histórico-artístico o que se hayan declarado como de interés cultural. 

Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal  

El impuesto de plusvalía municipal se calcula utilizando dos coeficientes:  

• El de actualización  
• El de capitalización. 

Por un lado, el coeficiente de actualización se utiliza para calcular el aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo. Es el porcentaje que se aplica al valor catastral de la propiedad para determinar el valor actual.  

Por ejemplo, si el coeficiente de actualización es del 1,5% y el valor catastral de la propiedad es de 100.000 euros, el valor actual de la propiedad sería de 115.000 euros. 

Por otro lado, el coeficiente de capitalización se utiliza para calcular el beneficio obtenido en la venta de la propiedad. Es el porcentaje que se aplica al valor actual de la propiedad para determinar la ganancia.  

Por ejemplo, en este caso, si el coeficiente de capitalización es del 20% y el valor actual de la propiedad es de 115.000 euros, la ganancia sería de 23.000 euros. 

Es muy importante mencionar que los coeficientes de actualización y capitalización varían en cada municipio y pueden ser modificados por las autoridades locales, por lo que es recomendable informarse en la oficina correspondiente para conocer los coeficientes específicos de tu municipio. 

¿Por qué se trata de un impuesto polémico? 

La plusvalía municipal era una cuestión polémica porque se aplicaba con independencia de si existía o no un beneficio derivado de la venta. Es decir, si se vendía una casa a un precio inferior al que se compró, también tenía que pagar la plusvalía municipal. 

Pero el Tribunal Constitucional estableció que esto no era legal. 

¿Qué pasa con la gente a la que se le cobró la plusvalía de forma indebida? Pues si cumple con los siguientes cuatro requisitos, podrán reclamarla 

• No haber obtenido ganancias en la venta del inmueble.
• No haberlo obtenido en donación, herencia, embargo o dación en pago. 
• Que no haya pasado más de un mes desde que se hizo la liquidación. 
• Si se hizo una autoliquidación, el plazo para solicitar la devolución es de hasta cuatro años. 

Novedades sobre la plusvalía 

Por razón de lo anterior… En 2021 se introdujo un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor. 

El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por los Ayuntamientos. 

También como novedad de 2021, son gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. 

En Taxdown te ayudamos a calcular los impuestos teniendo en cuenta esta plusvalía municipal. Así podrás conocer el resultado antes de vender tu propiedad, lo que te ayudará a planificar mejor tu operación y a evitar sorpresas desagradables. ¡Os esperamos!