La exención por reinversión en vivienda habitual explicada de manera sencilla

Publicado el 03/06/2024 por
Paula Valero
Categoría
Declaración de la Renta
Contenidos:

Resumiendo, que es gerundio

La exención por reinversión en vivienda habitual permite evitar pagar impuestos sobre las ganancias de la venta de una vivienda habitual si se reinvierte el importe en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual. Para beneficiarse, la vivienda vendida debe haber sido la residencia habitual durante al menos tres años y la reinversión debe realizarse en un plazo de dos años antes o después de la venta.

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¿Sabías que en el extenso y tedioso diccionario de IRPF existe una exención interesantísima ligada a la venta de tu vivienda habitual? Sí, has leído bien. Si alguna vez te has preguntado cómo maximizar tus ahorros fiscales al cambiar de casa, ¡llegaste al lugar correcto!

En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la reinversión en vivienda habitual, una herramienta fiscal que puede hacer que el proceso de vender tu antigua vivienda habitual y comprar la nueva haga sonreír a tu bolsillo (dentro de lo que cabe). Procuraremos que quede todo claro, pero no olvides que, si al terminar de leerlo, te quedan dudas, nuestros asesores de TaxDown estarán encantados de resolverlas 🙂

¿Qué es la reinversión en vivienda habitual?

La primera cuestión que debemos responder, que es tan genérica como esencial, es: ¿qué es la reinversión en vivienda habitual? Pues bien, una definición sencilla podría ser: un permiso fiscal que te permite evitar pagar impuestos por los ingresos que hayas obtenido de la venta de tu vivienda habitual. Vamos, una de las famosísimas “exenciones fiscales” de Hacienda, pero a nosotros no nos gusta complicarnos tanto la vida con conceptos enrevesados.

¿Cómo funciona la exención del IRPF?

Como mencionamos en el anterior apartado, si vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial (es decir, un beneficio), dicha ganancia puede estar libre de impuestos. Esto sucederá si reinviertes el importe total obtenido en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de una vivienda que vaya a ser tu residencia habitual.
Los ingresos netos (tranqui, ahora te explicaremos qué es esto) que obtengas de la venta de tu vivienda habitual no tributan como ingreso en tu declaración de la renta,  mientras que inviertas ese “neto” en la compra de otra vivienda habitual. Así de simple, así de mágico.

¿Qué es el “neto”?

El neto es la cantidad que te queda después de vender tu inmueble y saldar lo que reste de la hipoteca. En otras palabras, es el dinero que te sobra para gastar en tu próxima casa. Según el porcentaje de los ingresos netos que reinviertas en tu nueva vivienda habitual, no pagarás IRPF por las ganancias obtenidas de la venta y podrás beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual. Una jugada maestra 😉

Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, no es necesario utilizar todo el dinero obtenido de la venta de la vivienda anterior. Sería suficiente con utilizar el dinero prestado de un tercero, ya sea directamente o mediante la sustitución en un préstamo previamente contratado por el vendedor del inmueble.

Por lo tanto, para considerar que la reinversión se ha realizado, se tomará en cuenta el valor total de adquisición de la nueva vivienda, sin importar si dicho importe ha sido pagado o financiado.
En el caso de una reinversión parcial, sólo se librará de impuestos la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a la cantidad efectivamente reinvertida.

Una persona sujetando una casa de juguete con unas llaves representando la exención reinversión en vivienda habitual

Requisitos para poder aplicarla

Ahora que entiendes cómo funciona esta exención por reinversión en vivienda habitual, seguro que estás pensando en aplicarla en tu declaración de la renta… ¡Y no es para menos! No está nada mal.

No obstante, para beneficiarte de la ventaja fiscal que supone la reinversión en vivienda habitual, tendrías que cuplir una serie de requisitos:

  1. Residencia habitual: Tanto la vivienda vendida como la adquirida (o rehabilitada) deben ser consideradas como viviendas habituales. Esto significa que debes haber residido en la vivienda vendida de manera constante durante, como mínimo, tres años. 
    Si no cumples este requisito, aún podrías aprovecharte de la exención por reinversión en vivienda habitual si te has mudado por motivos laborales u otras causas justificadas.
  1. Plazo de mudanza: Tienes un plazo de doce meses para mudarte a tu nueva vivienda. La cuenta atrás comienza desde el momento que adquieres la vivienda así que… ¡No te duermas en los laureles! ¡El tiempo vuela!
  1. ¿Qué hiciste primero? ¿Vender tu antigua vivienda habitual o adquirir la nueva?
  • Si vendes tu antigua vivienda habitual sin haber adquirido aún la nueva, tendrás un límite de dos años para efectuar la compra.
  • Si compras primero tu nueva vivienda, también tendrás dos años para vender tu antigua vivienda habitual.

Al igual que ocurre con el resto de exenciones del IRPF, la exención por reinversión en la vivienda habitual ¡no se aplica automáticamente! No, amigo, no. ¡Tendrás que estar pendiente de las novedades fiscales y no olvidarte de incluir todas las exenciones que te correspondan en tu declaración de la renta! O también puedes suscribirte a alguno de nuestros planes y quedarte tranquilo. Con nuestra asistencia, te aseguramos que tu declaración de la renta te maximizará el máximo ahorro 😉

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Ejemplo práctico

Para que comprendas mejor todo este rollazo que te estamos soltando, vamos a ponerte un ejemplo práctico. Imagina que adquiriste una vivienda en 2014 por 200.000€. Desde entonces, has utilizado esta vivienda como tu residencia principal y has estado pagando una hipoteca de la que aún debes 20.000 €.

Este año, tomaste dos decisiones: por un lado, vendes tu vivienda habitual por 300.000 € y, por el otro, compras otra por 350.000€ que también recibirá la condición de vivienda habitual. 

Para aprovecharte de la exención por reinversión en vivienda habitual, lo primero que debes hacer es determinar el neto. En este caso, sería la diferencia entre 300.000 y 20.000 €, es decir, 280.000 €. Puedes aprovechar estos 280.000 € para hacer una reinversión en tu nueva vivienda habitual, que, recordemos que, tiene un precio de 350.000 €.

El siguiente pasito que debes dar es hallar la ganancia en la venta de tu antigua vivienda, que sería la cantidad que paga impuestos de IRPF. Se trataría de la diferencia entre 300.000 y 200.000 €, es decir, tendrías 100.000€ de beneficio.

Sin la exención, deberías pagar el 20% (este porcentaje podría variar dependiendo de varios factores) sobre esta ganancia a Hacienda. No obstante, como la nueva vivienda que vas a adquirir cuesta más que su neto de 280.000 €, decides invertirlo totalmente en tu nueva casa. Esta brillante jugada hará que… ¡No tengas que pagar impuestos ante Hacienda!

Juan se acaba de ahorrar 482€ en su declaración.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se aplica la reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión en vivienda habitual no se aplica automáticamente, sino que debes gestionarla incluyendo la venta de tu vivienda habitual en tu declaración de la renta. Si aún no has reinvertido el dinero en ese momento, la solución sería informar acerca de tu intención de reinvertir en tu nueva vivienda habitual más adelante.

¿Cuántos años hay para la reinversión en vivienda habitual?

La reinversión del importe obtenido en la venta deberá efectuarse en un periodo no superior a dos años, tanto posteriores como anteriores a la venta de la vivienda habitual. Además, la reinversión se considera dentro del plazo si la venta se realiza en pagos parciales o con un precio aplazado, siempre y cuando cada pago recibido se destine a la reinversión en la vivienda habitual dentro del año fiscal en que se recibe.

¿Qué pasa si no reinviertes en vivienda habitual?

Simple: Si no reinviertes el importe obtenido por la venta de tu anterior vivienda habitual en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, perderás el derecho a la exención por reinversión y tendrás que pagar impuestos por la ganancia patrimonial obtenida.

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